Правомерно ли арендодатель ограничил доступ в помещение?

Question

Добрый день, вопрос следующий: арендую помещение в ТЦ под магазин, продажи сильно упали, неоднократно писала прошения о досрочном расторжении по договору сторон, ни в какую. За октябрь аренда не оплачена. Второго ноября принесли письмо, что если до 2 числа аренда не будет оплачена, то с 3 ноября доступ в помещение будет ограничен (по договору аренды такая возможность присутствует за просрочку оплат) . В итоге 2 ноября в 18.00 (тц до 22.00) сотрудники ТЦ пришли опечатывать помещение. Насколько это правомерно, с учётом информации в письме?

Лагодич Евгений Владимирович · Answer

Договор аренды недвижимости (нежилого помещения) с хитрым условием, смысл которого состоит в следующем:

При наличии задолженности по арендной плате, арендодатель наделяется правом прекратить доступ арендатора в арендуемое помещение;

За арендатором сохраняется обязанность вносить арендную плату за период, когда доступ в арендуемое помещение был прекращен по указанному выше основанию. Иными словами, если арендатор вовремя не заплатил, то арендодатель может не пустить его в помещение, но деньги за соответствующий период попросит. Приведенное условие, очевидно, «разрывает» синаллагму договора аренды, обязывая арендатора платить арендодателю при отсутствии какого-либо встречного предоставления, что, по идее, должно вызывать некоторые сомнения о его допустимости, в первую очередь – у судов. При этом посмотрите, как в настоящее время суды относятся к подобному договорному условию.

Начиная с 1996 года ВАС РФ последовательно придерживался позиции, согласно которой право требовать арендную плату возникает у арендодателя только с момента передачи помещения в аренду (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.1996 № 678/96, п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 № 66). В 2011 году, эта позиция получила дальнейшее развитие и новую формулировку в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 2123/11: «…исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса)».Иными словами, ВАС РФ пришел к выводу о том, что условием возникновения требования к арендатору на стороне арендодателя (об оплате аренды) является первоначальное исполнение арендодателя – предоставление арендатору правомочий владения и пользования.Примечательно, что ВАС РФ даже рассматривал дело (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12), где арендодатель закрыл просрочившему арендатору доступ в помещение в период действия договора аренды (правда, такое право у арендодателя договором не было предусмотрено, по крайней мере, в тексте судебных актов об этом – ни слова), и встал на сторону арендатора: факт <… сохранения между сторонами договорных отношений <…> не является основанием для возникновения у общества <…> права требования <…> по взысканию арендных платежей за период с 05.03.2011 г. - то есть с того дня, когда в результате действий арендодателя арендатором была утрачена возможность владения и пользования арендуемым имуществом».

Иными словами пишите мне на Ватсап и мы поможем Вам "нагнуть" этого хитрого арендодателя ;)

Лагодич Евгений Владимирович · Answer

Это не правомерно, поскольку арендодатель обязан предупредить арендатора о намерении ограничить доступ в арендуемое помещение заблаговременно, а не день в день.