Покупка дома?

Указывать в договоре только 728 000 ₽, если фактически платите 1 000 000 ₽, не стоит. Это не освобождает продавца от налога законным способом, а для вас создаёт риск потерять неуказанные 272 000 ₽ при споре. Безопасный вариант — полная цена в договоре: 728 000 ₽ из материнского капитала и 272 000 ₽ собственных средств.

Кто платит НДФЛ

У вас как у покупателей НДФЛ из-за покупки дома не возникает. Возможный налог с продажи — обязанность продавца, а не ваша.

При этом продавец вполне может не платить НДФЛ и при официальной цене 1 000 000 ₽:

- Если истёк минимальный срок владения, доход от продажи освобождается от налога. Обычно срок составляет пять лет, а в случаях, предусмотренных законом, — три года, например при наследовании или продаже единственного жилья при соблюдении установленных условий.
- Если срок владения не истёк, продавец может воспользоваться имущественным вычетом — до 1 000 000 ₽ по доходам от продажи жилого дома и земельного участка. Это общий годовой предел для соответствующих продаж, а не отдельный миллион на каждый объект. Вместо вычета можно учесть документально подтверждённые расходы на приобретение проданного имущества.

Важный нюанс: для расчёта налога учитывается не только цена договора, но и кадастровая стоимость с применением установленного законом коэффициента. Если рассчитанный таким образом доход превышает 1 000 000 ₽, одного вычета может быть недостаточно. Значение имеют также другие продажи продавца в том же году и его налоговый статус.

Основания: статьи 217.1, 214.10 и 220 НК РФ. Поэтому обещать продавцу отсутствие налога без проверки документов нельзя, но занижать цену ради этого не нужно.

Почему не стоит скрывать наличные

Если в договоре указать 728 000 ₽, а ещё 272 000 ₽ передать отдельно:

- при расторжении или недействительности сделки возврат дополнительной суммы может потребовать отдельного доказывания;
- продавец может отрицать получение денег;
- расписка сама по себе не делает занижение цены законным и одновременно может подтвердить, что реальная цена была выше договорной.

Правильнее указать всю сумму и честно разделить источники оплаты. Сам расчёт наличными между гражданами допустим.

Что важно для материнского капитала

Здесь применяются не только налоговые нормы, но и правила недвижимости и использования маткапитала — прежде всего статья 10 Федерального закона № 256-ФЗ.

Перед сделкой проверьте следующее:

1. Возраст ребёнка, с рождением которого возникло право на маткапитал. Обычно прямая покупка без жилищного кредита возможна после достижения им трёх лет. Раньше средства можно направить на первоначальный взнос или погашение предусмотренного законом жилищного кредита либо займа.
2. Остаток средств. Сумму 728 000 ₽ нужно подтвердить актуальными сведениями СФР.
3. Статус и пригодность дома. Дом должен быть жилым и находиться в России. Для покупки дома за маткапитал требуется заключение уполномоченной межведомственной комиссии о его пригодности для проживания. Одной записи «жилой дом» в ЕГРН недостаточно.
4. Земельный участок. Маткапитал нельзя направлять на покупку земли. Если продаются дом и участок, в договоре следует отдельно и обоснованно указать цену каждого объекта. Средства маткапитала направляются на дом, а участок оплачивается собственными деньгами.
5. Доли семьи. Приобретённое жильё нужно оформить в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей с определением долей по соглашению.

Как оформить сделку с минимальными лишними расходами

Предлагаю такой порядок:

1. Проверить документы на дом и участок: выписки ЕГРН, право продавца, ограничения и обременения, необходимость согласия супруга продавца. Получить требуемое заключение о пригодности дома.
2. До подписания согласовать с СФР возможность покупки конкретного объекта и перечень документов. Продавец должен понимать, что маткапитал поступит не сразу при подписании договора.
3. Указать полную цену — 1 000 000 ₽, отдельно стоимость дома и земли, если они продаются вместе. Прописать, сколько оплачивается собственными средствами, сколько перечисляет СФР, реквизиты продавца и порядок действий при отказе СФР.
4. Передачу 272 000 ₽ подтвердить документально. Можно сделать банковский перевод с понятным назначением платежа либо получить от продавца расписку о фактическом получении наличных в счёт оплаты по конкретному договору. Не подписывайте документы о полном расчёте, пока деньги фактически не переданы.
5. Зарегистрировать переход права и подать заявление в СФР. В договоре необходимо учесть отсроченную оплату и возможный залог недвижимости в пользу продавца до полного расчёта — это правило статьи 488 ГК РФ.

Обычная продажа целого дома и участка одним совершеннолетним собственником, как правило, не требует нотариуса: достаточно письменного договора и государственной регистрации. Но при продаже долей или имущества несовершеннолетнего нотариальное удостоверение может быть обязательным.

Итог: экономить лучше на необязательных услугах, а не на сокрытии цены. Для оценки налога продавца нужны срок и основание приобретения недвижимости, кадастровая стоимость дома и участка; для использования маткапитала — возраст ребёнка и документы на дом.

Для точной оценки документов и условий расчёта стоит обратиться к юристу.