Выкуп земли у государства?

Коротко: купить такую землю у государства теоретически можно, но с большими оговорками. Строить дом и баню на оставшихся 10% — вопрос сложный и зависит от конкретного вида ЗОУИТ. Береговая полоса (20 м от воды) — это земли общего пользования. Приватизировать их нельзя в принципе (п. 8 Ст. 27 ЗК РФ). Если часть ваших 10% попадает в береговую полосу, этот кусок вы не получите в собственность. За пределами береговой полосы — выкупить участок из муниципальной/государственной собственности можно, даже если он попадает в водоохранную зону. Но ограничения ЗОУИТ переходят к вам вместе с правом собственности и действуют независимо от того, знали вы о них или нет.

Можно ли строить на оставшихся 10%?
Здесь ключевую роль играет какой именно вид ЗОУИТ наложен на участок. Вы упомянули «ЗОУИТ природных территорий» — это, скорее всего, охранная зона особо охраняемой природной территории (ООПТ). Это один из самых строгих видов зон. В охранных зонах ООПТ, как правило, запрещена любая деятельность, которая может навредить экосистеме — включая капитальное строительство, вырубку деревьев, земляные работы.Если же это просто водоохранная зона (а не ООПТ), то строить можно — но дом должен быть оборудован герметичной системой канализации (септик, очистные сооружения), чтобы сточные воды не попадали в водоём. Если зона затрагивает только часть участка — ограничения действуют строго в границах ЗОУИТ. Теоретически пятно застройки можно сместить на свободную часть. Но на практике, если 90% участка в зоне, оставшихся 10% может не хватить для соблюдения строительных нормативов (отступы от границ, противопожарные разрывы и т. Д.).
Что нужно сделать перед покупкой:
1. Закажите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это самый надёжный документ, где будут указаны все ограничения. Но получить его может только собственник, поэтому, если земля ещё государственная, нужно запросить информацию через местную администрацию. 2. Проверьте участок на Публичной кадастровой карте — включите слой «Зоны с особыми условиями использования территорий». Но учтите: отсутствие ЗОУИТ на карте не гарантирует, что ограничений нет — до 2033 года зоны, установленные до 2031 года, действуют даже без сведений в ЕГРН. 3. Запросите выписку из ЕГРН — там должны быть указаны обременения. 4. Уточните в местной администрации, какой именно нормативный акт установил ЗОУИТ и какие конкретно ограничения действуют. От вида зоны зависит всё.

Если 90% участка — это охранная зона ООПТ (а не просто водоохранная), вероятность получить разрешение на строительство дома и бани на оставшихся 10% очень низкая. В охранных зонах природных территорий строительство капитальных объектов, как правило, запрещено полностью. Самовольная постройка грозит штрафом от 15 до 200 тысяч рублей и сносом за счёт владельца.

Если же это водоохранная зона без статуса ООПТ — шансы есть, но потребуется оборудовать дом и баню герметичными септиками и соблюсти все санитарные отступы.
Мой совет: до каких-либо действий получите ГПЗУ и точную информацию о виде ЗОУИТ в администрации. Без этого покупка — лотерея с высокими шансами проиграть.

Участок с видом разрешённого использования "территории общего пользования" не подлежит приватизации. Строительство жилого дома и бани на таком участке недопустимо вне зависимости от наличия ЗОУИТ. Имеется ли у Вас кадастровый номер данного земельного участка и проводилось ли межевание его границ? На практике в подобных ситуациях граждане нередко ориентируются на фактическое пользование участком, полагая, что это создаёт правовые основания для его оформления. Однако вид разрешённого использования "территории общего пользования" является самостоятельным правовым блокиратором: ни изменение категории, ни снятие ЗОУИТ не открывают путь к приватизации без предварительного изменения вида разрешённого использования через публичные слушания, что в отношении береговой полосы городского пруда муниципалитеты системно отклоняют. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Купить такой участок у государства в собственность нельзя. Согласно п. 9 Ст. 1 ГрК РФ и п. 8 Ст. 28 ФЗ № 178-ФЗ, земельные участки общего пользования (занятые площадями, улицами, набережными, скверами, водными объектами) приватизации не подлежат. Кроме того, если 90% площади находится в границах ЗОУИТ природных территорий, участок ограничен в обороте и не предоставляется в частную собственность (п. 5 Ст. 27 ЗК РФ).

Строительство дома и бани на оставшихся 10% невозможно: в границах ЗОУИТ действует запрет на возведение новых объектов (ст. 30 ГрК РФ), а ВРИ «земельные участки общего пользования» не предполагает капитального строительства.

С учетом указанного ВРИ «земельные участки (территории) общего пользования» приобрести этот участок в собственность для строительства дома нельзя: пп. 18 П. 8 Ст. 39.11 ЗК РФ прямо исключает такие участки из аукциона, а ст. 39.3 ЗК РФ предусматривает продажу муниципальной земли преимущественно через торги. Сам факт, что 90% территории приходится на ЗОУИТ, значения не меняет. Строительство дома и бани на оставшихся 10% также невозможно, пока ВРИ не допускает такие объекты; необходимо проверить ПЗЗ, градостроительный регламент и конкретные ограничения ЗОУИТ. Стоимость юридической помощи законом не устанавливается и зависит от объема работы.