Риски покупки квартиры у банкрота?

Елена, само по себе завершенное банкротство продавца не запрещает ему продавать квартиру. После завершения расчетов с кредиторами гражданин освобождается от дальнейшего исполнения их требований (п. 3 Ст. 213.28 Закона о банкротстве), и квартира, которую не продавали в деле как единственное жилье, остается его обычной собственностью.

Главный риск в другом. Кредиторы, чьи требования не погашены, могут добиться пересмотра определения о завершении банкротства, если выявится сокрытие имущества или его незаконная передача третьим лицам, и потребовать обратить взыскание на это имущество (п. 1 Ст. 213.29 Того же закона). Поэтому до сделки нужно прочитать сами судебные акты по делу о банкротстве (они есть в картотеке арбитражных дел): было ли освобождение от долгов, указана ли квартира как единственное жилье, не отказал ли суд в освобождении.

Отдельно про ЖКХ: часть долгов после банкротства сохраняет силу и взыскивается дальше, например требования по текущим платежам (п. 5 Ст. 213.28), И долг за коммунальные услуги может оказаться таким. Если по ним есть исполнительное производство, на квартиру может стоять запрет, и регистрацию остановят. Пусть продавец погасит долг до сделки, а Вы перед подачей документов закажите свежую выписку из ЕГРН и проверьте, что запрета нет.

Напишите номер дела о банкротстве или дату определения о завершении, скажу, что в нем проверить и насколько высок риск именно в Вашем случае.

Я бы не рекомендовала проводить сделку, пока не проверено арбитражное дело о банкротстве и не подтверждено его окончательное завершение. Сам факт завершения процедуры не исключает оспаривания сделки: по ст. 61.2, 61.9 И 213.32 Закона №127-ФЗ сделки должника могут оспариваться при наличии оснований, в том числе при причинении вреда кредиторам. Особенно рискованна продажа единственного жилья вскоре после банкротства, если оно ранее было защищено исполнительским иммунитетом. При признании сделки недействительной покупатель действительно может столкнуться с возвратом квартиры и требованием о возврате денег. Долги по обычным ЖКХ продавца на покупателя не переходят, но задолженность по капремонту переходит (ст. 158 ЖК РФ). До сделки необходимо проверить все судебные акты по делу о банкротстве, реестр кредиторов, завершение процедуры, отсутствие текущих исполнительных производств и основания приобретения/сохранения продавцом квартиры.

Риски для вас как покупателя в этой сделке высоки, и они связаны не с самим фактом завершённого банкротства, а с возможностью оспаривания сделки в будущем. Кредиторы могут оспорить продажу квартиры, если докажут, что она была совершена по заниженной цене или с целью сокрытия имущества. Срок для такого оспаривания — три года с момента сделки, а не с момента завершения банкротства. Поскольку квартира была единственным жильём продавца, она защищена исполнительским иммунитетом, и после завершения процедуры продавец вправе ею распоряжаться.

Однако, если выяснится, что продавец скрыл это имущество или занизил цену, сделку могут признать недействительной, и вы рискуете потерять и квартиру, и деньги. Долги по ЖКХ, включая капремонт, переходят к новому собственнику. Рекомендую перед сделкой запросить выписку из ЕФРСБ, проверить цену на соответствие рыночной и получить письменные гарантии от продавца.

Риски критически высоки. Завершение банкротства 2 месяца назад - крайне опасный фактор: кредиторы вправе оспорить сделку по отчуждению единственного жилья, бывшего под иммунитетом, что влечёт её недействительность. Залог был оформлен как задаток или аванс, и имеется ли у Вас письменное соглашение с указанием суммы и условий возврата? В делах о банкротстве физических лиц сделка с недвижимостью, совершённая в период менее 3 лет после завершения процедуры, автоматически попадает в зону повышенного риска оспаривания - арбитражный управляющий или кредиторы вправе инициировать её отмену через арбитражный суд. На практике суды в подобных ситуациях квалифицируют подобные действия как вывод актива, даже если жильё формально находилось под исполнительским иммунитетом. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Елена, здравствуйте! Если в городе больше предлагаемых к продаже аналогичных квартир, то покупайте. Если есть предложение на продажу квартир, выбирайте те варианты, у которых нет банкротной предыдущей истории, наследственных дел и пр.