Недвижимость?

Здравствуйте!

Вам направлена письменная досудебная претензия с требованием об уплате суммы за ремонт или уже направлен иск в суд?

1.На мой взгляд закон в данном случае на вашей стороне, так как дом 1965 года постройки осматривался покупателем лично, а обнаруженные им «погрешности» после демонтажа стен не относятся к скрытым недостаткам, за которые отвечает продавец по старому жилью.

2.Покупатель приобретал дом 1965 года постройки в «нормальном состоянии». Он знал возраст дома и понимал естественный износ конструкций. Согласно ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать товар, соответствующий договору. Если в договоре было указано, что дом б/у и 1965 года, ожидать от него свойств новостройки покупатель не имеет права.

3. Касательно скрытых и явных недостатков.

Продавец отвечает за недостатки, если покупатель докажет, что они возникли до передачи товара или по причинам, возникшим до этого момента. Однако суды разделяют естественный износ старого деревянного/кирпичного дома и намеренно скрытые дефекты и то, что покупатель обнаружил проблемы, только разобрав все стены, говорит о том, что при обычном осмотре их не было видно. Для дома старше 60 лет износ материалов под обшивкой, это ожидаемый фактор, а не скрытый брак.

Если вы подписали передаточный акт (или в самом договоре купли-продажи был пункт, примерно такого содержания «Покупатель ознакомлен с техническим состоянием объекта, претензий не имеет»), это значит, что покупатель принял объект в надлежащем для его возраста состоянии.

4.Суд имеет состязательный характер и каждая сторона обязана доказать свои доводы (статьи 12, 56 ГПК РФ). В случае недоказанности суд откажет в иске.

Вашу ситуацию с пошаговым планом действий, можно разобрать более детально, если вы предоставите больше информации.

В такой ситуации у вас есть хорошие правовые основания для отказа. Согласно п. 1 Ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, только если покупатель докажет, что они возникли до передачи дома. Просто «найти погрешности» недостаточно — бремя доказывания лежит на покупателе.

Что делать практически:

Не платить добровольно и не признавать требования.

Письменно попросить покупателя предоставить доказательства: заключение эксперта, подтверждающее, что недостатки возникли до передачи, а не являются следствием износа или его ремонта.

Указать, что дом продавался в состоянии, которое покупатель видел и принял при осмотре, а естественный износ для здания 1965 года не является скрытым недостатком.

Если покупатель обратится в суд — настаивать на экспертизе, которая должна установить причину и время возникновения недостатков. Без такого доказательства суд, скорее всего, откажет.

Покупатель вправе предъявить требования лишь при наличии скрытых недостатков, о которых Вы заведомо знали и умолчали. Самостоятельный демонтаж стен покупателем - его добровольное решение, не порождающее Ваших обязательств. Был ли составлен акт приёма-передачи с фиксацией состояния дома и подписан ли он покупателем? Подобные споры решаются на стыке норм о скрытых недостатках и бремени доказывания осведомлённости продавца - без понимания того, как именно суды разграничивают явные и скрытые недостатки применительно к объектам 1960-х годов постройки, выстроить защиту крайне сложно. Практика показывает, что при наличии подписанного акта передачи и отсутствии доказательств умысла продавца суды в подавляющем большинстве случаев отказывают в удовлетворении подобных требований. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

В данной ситуации закон на вашей стороне. Вам не нужно паниковать и соглашаться на условия покупателя, так как он осмотрел дом перед покупкой, принял его в текущем состоянии, а дефекты обнаружились только после того, как он сам частично разрушил или изменил конструкцию здания (разобрал стены).

Согласно ст. 475 И ст. 557 ГК РФ, покупатель может требовать соразмерного уменьшения цены только в том случае, если дефекты были скрытыми, возникли до передачи товара и не могли быть обнаружены при обычном осмотре. Дом 1965 года постройки априори предполагает естественный износ конструкций, о чем покупатель знал при покупке.

Покупатель требует деньги устно или уже прислал письменную претензию?

Если покупатель добровольно осмотрел дом, принял его по передаточному акту, а выявленные после разбора стен недостатки не были вами скрыты, требование автоматически удовлетворять не нужно. По ст. 557 И 475 ГК РФ покупатель должен доказать наличие недостатков, существовавших до передачи дома, и их существенный характер; по ст. 476 ГК РФ бремя доказывания лежит на покупателе. Сам по себе ремонт после покупки не дает права требовать часть цены. Рекомендую письменно отказать в выплате, сохранить договор, акт приема-передачи и переписку, а при обращении в суд требовать судебную экспертизу причин и времени возникновения недостатков.