Налоговое право, договор ссуды?

Вопрос 1. Налог при продаже квартиры

Собственник-нерезидент при продаже платит НДФЛ по ставке 30% и лишён права на имущественный вычет (ст. 224, 220 НК РФ). Освобождение от налога по сроку владения (5 лет) на нерезидентов не распространяется. Если квартира продана за 10 млн руб. (Кадастровая стоимость 12 млн), налог составит 3, 6 млн руб. (30% От 12 млн). Дополнительных 7% сверх этого не возникает — речь именно о разнице между 13% и 30%.

Вопрос 2. Риски ФНС и судебная практика

Схема «ссуда + сдача в наём через ИП» давно известна ФНС. Ключевой риск — переквалификация договора ссуды в аренду при отсутствии реальной безвозмездности (например, если старший брат фактически получает часть дохода). Суды признают такие договоры притворными, доначисляя НДФЛ и штрафы.

Если же договор реальный и весь доход получает младший брат, декларируя его как ИП на УСН 6%, у ФНС нет оснований для доначислений. Сдача квартиры через ИП на УСН выгоднее, чем как физлицо (6% против 13%), и законна.

По вопросу 1: 7% доплаты при продаже квартиры не возникает. Если собственник — нерезидент РФ, доход от продажи российской недвижимости облагается НДФЛ по правилам ст. 224 И 217.1 НК РФ; с 2026 года ставка для нерезидентов в общем случае составляет 30%, а не 7%. При соблюдении минимального срока владения доход может освобождаться от НДФЛ, но для нерезидента действуют специальные правила ст. 217.1 НК РФ. По вопросу 2: у ИП есть существенный налоговый риск: ФНС и Минфин считают безвозмездное пользование самостоятельным имущественным доходом, оцениваемым по рыночной аренде, плюс весь доход от последующей сдачи учитывается при УСН. Поэтому вариант с ИП не является автоматически безопаснее обычной сдачи физлицом.

При продаже квартиры в будущем собственником он обязан будет оформлять налоговую декларацию и ставить полученный доход в графу о необлагаемых доходах. Налоговый орган будет проверять декларацию. Есть вероятность того, что доход нерезидента от продажи не будет облагаться НДФЛ по причине продажи за пределами минимального срока владения. А вот потенциальный доход от использования квартиры в отношениях по найму налоговый орган исчислит собственнику по ставке для нерезидентов РФ. Поэтому над формой передачи квартиры в найм следует тщательно подумать.

Здравствуйте.

Вопросы налогооблажения доходов от продажи старшим братом никак не пересекаются с вопросом о налогооблажении доходов от сдачи в найм младшим. Это разные виды доходов, получаемые же разными налогоплательщиами.

Касаемо же вопросов у ФНС - сдача в найм/аренду квартиры возможна и ничему не противоречит, но есть риски доначисления внереализационного дохода у младшего брата-ИП.

Оптимальный вариант - старшему брату зарегистрироваться самозанятым и сдавать квартиру самому.

С уважением

Здравствуйте. Автоматической "доплаты 7%" при продаже квартиры нерезидентом нет. При соблюдении минимального срока владения доход обычно освобождается; иначе применяется специальное налогообложение нерезидента. При сдаче квартиры ИП учитывает доход от найма, но безвозмездное право пользования также может быть признано доходом по рыночной стоимости. ФНС может запросить договор ссуды, документы о платежах и обоснование цены. Точный выбор зависит от срока владения и условий договора.

Чтобы избежать двойного налогообложения и претензий ФНС, младшему брату целесообразно заключить возмездный договор аренды с собственником (даже с символической платой). Тогда внереализационный доход не возникает, и он платит 6% только с доходов от субаренды.

У Вас путаница, кокой договор заключен между старшим и младшим братом, делов том, что есливыгодопробретатель брат, то он и будетлатить 35 % от дохода.