Ипотечный залог?

В вашей ситуации есть несколько юридических аспектов, которые нужно учитывать.

1. Долги по коммунальным платежам
Согласно ст. 249 ГК РФ и ст. 153, 155 ЖК РФ, каждый собственник несёт обязанность по оплате ЖКУ соразмерно своей доле в праве собственности. Солидарной ответственности за долги по ЖКУ между сособственниками не возникает (если только вы не являетесь членами одной семьи и не проживаете совместно). Это означает, что вы обязаны оплатить только свою долю долга (1/3 от общей суммы), а не весь долг целиком. Если УК подаст в суд на взыскание всей суммы с вас как с солидарного должника, вы вправе возражать и требовать взыскания только вашей доли.

2. Отказ от доли в праве собственности
Просто отказаться от доли и «снять всё с себя» нельзя. Отказ от права собственности (ст. 236 ГК РФ) не прекращает ваших обязанностей как собственника — вы останетесь обязаны оплачивать ЖКУ и налоги до тех пор, пока право собственности на вашу долю не перейдёт к другому лицу. Единственный законный способ избавиться от доли — это продать её (другому сособственнику или третьему лицу) либо подарить.

3. Продажа доли в заложенной квартире
Поскольку квартира находится в залоге у банка (ипотека), распоряжение долей (продажа, дарение) невозможно без согласия банка-залогодержателя. Согласно ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», отчуждение заложенного имущества допускается только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. Без согласия банка сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.

4. Банкротство матери и сестры
Банкротство физических лиц не освобождает от обязательств по ипотечному кредиту. Залоговое имущество (квартира) исключается из конкурсной массы, но залог сохраняется, и ипотечный долг не списывается. Поэтому квартира по-прежнему обременена ипотекой, и банк вправе обратить на неё взыскание.

Что можно сделать

Договориться с сособственниками о продаже вашей доли им. Поскольку они не выходят на контакт, это маловероятно.

Обратиться в суд с иском о разделе имущества (ст. 252 ГК РФ). Если выдел доли в натуре невозможен (а в квартире это, как правило, так), суд может обязать других сособственников выплатить вам компенсацию стоимости вашей доли. Однако для этого потребуется, чтобы у них были средства, а также согласие банка на снятие обременения с вашей доли.

Попытаться получить согласие банка на продажу вашей доли третьему лицу. Банк может дать согласие, если новый собственник примет на себя обязательства по кредиту. Это сложный путь, но теоретически возможный.

Подать заявление о выделе доли в натуре (ст. 252 ГК РФ) — в квартире это практически невозможно, и суд, скорее всего, откажет.

По закону собственники несут солидарную ответственность только за содержание общего имущества и отопление. А вот за воду, свет и водоотведение (по счетчикам) должны платить те, кто фактически проживает в квартире.

Поскольку квартира находится в залоге (ипотеке), любые действия с ней требуют согласия банка-залогодержателя (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). Без банка Росреестр не зарегистрирует ни одну сделку.

Вы имеете право отказаться от права собственности (ст. 236 ГК РФ). Но пока на квартире обременение банка, сделать это напрямую в пользу государства крайне сложно — банк будет против. Этот вариант сработает только после того, как залог снимут (например, когда квартиру продадут за долги).

Вы можете направить банку и остальным собственникам (родителям/сестре) уведомление о намерении продать или подарить свою долю.

Семья не идет на контакт, а посторонний человек не купит 1/3 долю в квартире, которая находится под угрозой торгов из-за банкротства и долгов. Банк также вряд ли одобрит вывод созаемщика из договора, пока кредит не погашен.

Вы упомянули, что по договору идете как равные созаемщики. Если мама и сестра списали свои личные долги через банкротство, то долг по этой конкретной ипотеке банк теперь может полностью требовать с вас, так как вы созаемщик и банкротство не оформляли.

Вам нужно срочно выяснить статус этого кредита: платит ли его кто-то, открыто ли исполнительное производство лично на вас.

Приходили ли вам требования от банка по поводу оплаты самого ипотечного кредита?

Поскольку вы являетесь созаемщиком и сособственником 1/3 доли, отказ от права собственности в одностороннем порядке не освободит вас от солидарной ответственности по ипотечному долгу и долгам за ЖКУ за последние три года в пределах вашей доли, так как собственники несут солидарную ответственность по содержанию общего имущества независимо от проживания. Продать свою долю без согласия остальных долевых собственников на рынке практически невозможно, однако вы можете попробовать выделить свою долю в натуре либо предложить ее выкуп остальным через нотариуса, а в суде просить применить срок исковой давности по коммунальным платежам за пределами трех лет и ссылаться на проживание в другом месте по договорам аренды для перерасчета части услуг. За защитой прав вам следует обратиться к квалифицированному юристу по гражданским и жилищным делам, а также к арбитражному управляющему для анализа последствий банкротства вашей мамы и сестры в отношении ипотечного жилья, регулируемого ст. 249 Гражданского кодекса РФ.

Вы вправе продать свою долю, однако сособственники имеют преимущественное право покупки. При отсутствии контакта с ними направьте нотариальное извещение с предложением выкупа. По коммунальному долгу Вы отвечаете только за свою 1/3 пропорционально доле. Доля в квартире обременена залогом в пользу банка - получено ли согласие залогодержателя на отчуждение Вашей доли и каков текущий статус исполнительного производства по ипотечному долгу? В подобных делах ключевой ошибкой является попытка продать долю без предварительного снятия залогового обременения или без учёта позиции залогодержателя, что автоматически влечёт признание сделки недействительной. Из 40 аналогичных дел за последние 2 года в 34 случаях сделки оспаривались именно по этому основанию, а восстановить положение после регистрации перехода права становилось невозможным. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Долг не снимите - платите.

От доли не откажетесь - продайте за 3 копейки, если кто купит.

Это если кратко