Покупка квартиры?

Добрый день! Да, купить такую квартиру можно. Сам по себе факт банкротства продавца 2 года 10 месяцев назад не запрещает ему продавать недвижимость после завершения процедуры банкротства. Ограничения после банкротства, предусмотренные ст. 213.30 Закона № 127-ФЗ, запрета на продажу квартиры не содержат.

Но я бы не считала такую сделку «безрисковой» без проверки документов. Особенно важно установить:

1. когда именно завершена процедура банкротства и есть ли определение арбитражного суда о ее завершении;
2. принадлежала ли эта квартира продавцу в период банкротства. Имущество, которое было у гражданина на дату признания банкротом и выявлено или приобретено в ходе процедуры, в общем случае входит в конкурсную массу.
3. если квартира была у продавца во время банкротства — почему она осталась у него: например, была законно исключена из конкурсной массы как единственное жилье;
4. не заявляли ли кредиторы или финансовый управляющий требований именно в отношении этой квартиры;
5. не было ли сокрытия квартиры либо ее незаконной передачи. При выявлении такого имущества даже после завершения банкротства кредиторы могут требовать пересмотра определения о завершении процедуры и возобновления дела.
6. нет ли сейчас у продавца новых крупных долгов, исполнительных производств или нового дела о банкротстве.

Важно: ждать еще два месяца только ради того, чтобы прошло ровно три года, особого смысла нет. Трехлетний срок из ст. 61.2 Закона о банкротстве относится прежде всего к периоду совершения подозрительных сделок до принятия заявления о банкротстве, а не означает, что через три года после завершения банкротства квартира автоматически становится юридически «чистой».

Если квартира приобретена продавцом уже после завершения банкротства на обычных основаниях и с понятным источником средств, риски существенно ниже.

Риск есть, но он минимален. Основной период оспаривания сделок в банкротстве — один год до или после признания банкротом (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ). Поскольку с момента банкротства прошло 2 года 10 месяцев, этот срок истёк.

Однако сделка может быть оспорена в течение трёх лет как подозрительная, если продавец действовал с целью причинить вред кредиторам, а покупатель знал об этом (ст. 61.2, 61.3 Закона № 127-ФЗ). Верховный Суд РФ указал, что одно лишь отклонение цены от рыночной недостаточно для признания сделки недействительной — необходимо оценивать все обстоятельства, включая добросовестность покупателя.

Чтобы минимизировать риски, проверьте, завершена ли процедура банкротства (п. 3 Ст. 213.28 Закона № 127-ФЗ). Если да, продавец свободно распоряжается имуществом. Запросите выписку из ЕГРН, проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и Федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (Федресурс). Убедитесь, что цена сделки соответствует рыночной. При соблюдении этих условий покупка безопасна.

Полностью исключить риски при покупке квартиры у бывшего банкрота невозможно, так как не истек критически важный трехлетний срок оспаривания сделок.

Согласно Федеральному закону № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», арбитражный управляющий или кредиторы могут оспорить сделки должника, совершенные в течение 3 лет до принятия заявления о банкротстве и даже после него, если обнаружат вывод активов или ущемление прав кредиторов. Поскольку с момента банкротства прошло 2 года и 10 месяцев, до завершения зоны максимального риска (3 года) остается всего 2 месяца. Покупка в этот период требует максимальной осторожности.

Как долго эта квартира находится в собственности у продавца (он владел ей до банкротства или купил после)?

Купить квартиру у бывшего банкрота совсем без рисков невозможно, но вы можете свести их к минимуму, если тщательно проверите документы и правильно оформите сделку. Главный риск заключается в том, что по закону о банкротстве сделки должника могут быть оспорены в течение 3 лет после завершения процедуры, если судом будут обнаружены скрытые нарушения или сокрытие имущества. Ваш продавец находится на самой границе этого срока (2 года и 10 месяцев).