-
Вопрос № 00218619
Добрый день!
Ранее была приобретена квартира в 2022 году и в нем прописана моя мама и я.
Дом был признан аварийным еще в 2020 году, но на момент покупки мы это не знали, я по крайней мере точно не знала всех последствий такой покупки, всеми вопросами занималась миоя мама по доверенности и я приезжала из другого города только на прописку.
Как итог, дом до 2030 года должен быть расселен.
Какие нам с мамой полагаются за эту двухкомнатную квартиру компенсации от государства?
Нам дадут новое жилье или просто выплатят какие-то деньги или мы вообще останемся без всего, когда дом начнут расселять?
Без жилья вы не останетесь, но размер компенсации напрямую зависит от того, была ли квартира в вашей собственности или вы только прописаны (муниципальное жилье). Если квартира приватизирована и в собственности, вам положено равноценное возмещение, которое включает рыночную стоимость квартиры, стоимость доли в общем имуществе и земли, убытки от переезда, а также компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.
Собственник может выбрать: либо получить новую квартиру в собственность (с зачетом стоимости в выкупную цену), либо получить деньги. На практике чаще дают другую квартиру, так как денег в местном бюджете нет. Если квартира муниципальная (по соцнайму), то вам обязаны предоставить другое благоустроенное помещение, равнозначное по общей площади и количеству комнат, причем обязательно в черте того же населенного пункта.
То, что дом признали аварийным до вашей покупки, усложняет ситуацию: если вы купили квартиру после 2020 года, вы рискуете получить только ту сумму, которую заплатили по договору купли-продажи, а не полную рыночную стоимость, так как закон защищает лишь тех, кто приобрел жилье до признания дома аварийным. Однако есть судебная практика, встающая на сторону покупателей, которые не знали об аварийности (особенно если выписка из ЕГРН не содержала этих сведений). Вам нужно уже сейчас заказать выписку из ЕГРН и проверить, есть ли там отметка об аварийности, а также подать запрос в администрацию о сроках расселения и форме возмещения.
Добрый день, Людмила.
Без жилья и денег вы ни в коем случае не останетесь, однако из-за даты покупки квартиры ваши права существенно ограничены законом.
Поскольку вы приобрели квартиру в 2022 году, то есть после того, как дом официально признали аварийным (2020 год), в вашей ситуации действует специальное жесткое правило — часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. Осведомленность вашей мамы или ваше незнание ситуации, к сожалению, юридической роли не играют.
Администрация закажет независимую экспертизу, которая рассчитает стандартную выкупную стоимость (куда входит рыночная цена ваших квадратных метров, доля за землю под домом и расходы на будущий переезд).
Если эта экспертная оценка окажется выше цены из вашего договора 2022 года, вам выплатят строго сумму по договору
Если оценка окажется ниже цены из вашего договора, вам выплатят эту меньшую сумму (в таком случае заниженную оценку можно будет оспорить в суде, чтобы поднять её хотя бы до уровня ваших реальных затрат по договору).
Ограничение по выплатам и запрет на выдачу квартиры не действуют, только если жилье перешло к вам по наследству. Но так как у вас была именно покупка (пусть и по доверенности через маму), вы попадаете под действие ч. 8.2 Ст. 32 ЖК РФ. Прописка (регистрация) вас и вашей мамы в квартире подтверждает ваше право на компенсацию, но сами правила расчета не меняет.
Предлагала ли уже администрация города какие-либо варианты или соглашения?
Пока от администрации города никаких предложений и вариантов не поступало, точно не знаем, когда именно начнется процесс расселения.
Просто тут вопрос - когда все это начнется, о нас не забудут и обязательно уведомят о том, что дом тогда-то будет расселен и снесен или нам с мамоц самим нужно ходить по инстанциям и все эти даты точные узнавать?
Куда именно нужно идти и какие вопросы задавать..
Здравствуйте, в вашем случае, при изъятии квартиры для расселения собственнику выплачивается выкупная цена, которая включает стоимость жилого помещения и предусмотренные законом убытки, связанные с изъятием и переездом.
На практике основной спор возникает именно по размеру выплаты. Администрация может предложить сумму ниже реальной стоимости квартиры. В таком случае собственник вправе защищать свои права в судебном порядке.
Как правило, подается исковое заявление об определении выкупной цены жилого помещения при изъятии для государственных или муниципальных нужд (либо об оспаривании размера выкупной цены, предложенной администрацией). В рамках такого дела проводится судебная оценочная экспертиза, которая позволяет определить действительную рыночную стоимость квартиры и размер причитающейся компенсации.
Чтобы точно определить Ваши перспективы, необходимо изучить решение о признании дома аварийным, договор купли-продажи квартиры, выписку из ЕГРН и документы по программе расселения.
Поскольку квартира приобретена после признания дома аварийным (2020), Вы относитесь к категории лиц, которым при расселении полагается только выкупная цена за жилое помещение без предоставления нового жилья взамен. Ключевое значение имеет дата приобретения права собственности - Вы указали 2022 год, то есть после включения дома в программу расселения. Это существенно ограничивает Ваши права при изъятии. Квартира приобретена в долевую собственность или единолично на Ваше имя, и каков точный размер долей, если собственников несколько? На практике органы местного самоуправления намеренно занижают выкупную цену в таких делах, формируя оценку через аффилированных оценщиков. В подобных делах разница между предложенной выкупной ценой и рыночной стоимостью, установленной независимой экспертизой в судебном порядке, составляет от 30 до 60 процентов - именно эта разница и является предметом спора, который необходимо вести профессионально с первого уведомления об изъятии. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Здравствуйте. Поскольку квартира была куплена в 2022 году, уже после признания дома аварийным в 2020-м, по закону (часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ) вам с мамой положена денежная компенсация (выкупная цена) за изымаемое жилье, размер которой не может превышать сумму, указанную в договоре купли-продажи при покупке этой квартиры, но есть некоторые нюансы.
Для того чтобы вам помочь, мне необходимо понимать: Какая точная сумма указана в договоре купли-продажи за квартиру в 2022 году?Оформлена ли квартира в долевую собственность (и какие у вас доли с мамой)?
Здравствуйте, Людмила. Ситуация регулируется статьёй 32 Жилищного кодекса РФ, и в вашем случае есть важный нюанс.
По общему правилу при расселении аварийного дома собственнику полагается возмещение за изымаемое жильё: рыночная стоимость квартиры, доля в стоимости общего имущества дома и земельного участка, а также убытки, связанные с переездом (часть 7 статьи 32 ЖК РФ). По соглашению вместо денег могут предоставить другое жильё с зачётом его стоимости (часть 8).
Но ключевой момент именно в вашей ситуации. Квартиру купили в 2022 году, а дом признали аварийным ещё в 2020, то есть право собственности возникло уже после признания дома аварийным. Для таких случаев действует часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ: возмещение считается по правилам части 7, но его размер не может превышать сумму, которую вы фактически заплатили за квартиру по договору. И право на предоставление другого жилья взамен на таких собственников не распространяется. Исключение сделано только для тех, кто получил жильё по наследству, к покупке это не относится.
Что это значит на практике. Скорее всего вам предложат денежную выплату в пределах цены покупки квартиры по договору 2022 года, а не новую квартиру. Регион вправе устанавливать дополнительные меры поддержки (часть 8.1), но обычно только для тех, у кого на дату признания дома аварийным не было иного жилья и кто приобрёл его до этой даты.
Рекомендую поднять договор купли-продажи 2022 года, от этой суммы будет считаться возмещение, заказать выписку о дате признания дома аварийным и уточнить в администрации, по какой программе и в какие сроки идёт расселение. Если предложенная сумма окажется явно ниже цены покупки, размер возмещения можно оспорить в суде с независимой оценкой.
Если нужно помочь разобрать документы и рассчитать возмещение, обращайтесь. Адвокат Шестаков Олег Игоревич, Екатеринбург, advokat-shestakov.ru
