Дата вступления в собственность после объединения долей?

В вашей ситуации вы получили две доли в одной квартире в разное время: первую — по наследству более 3 лет назад, вторую — недавно по договору дарения. Теперь вы хотите объединить доли и продать квартиру, при этом интересуетесь, с какой даты будет считаться срок владения всей квартирой для целей налогообложения при продаже (важно для освобождения от НДФЛ).

1. Правовая оценка и применимые нормы

По закону (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), при продаже квартиры освобождение от НДФЛ наступает, если собственность находилась во владении более минимального срока (3 года — если имущество получено по наследству или дарению от члена семьи/близкого родственника; 5 лет — в иных случаях).

Объединение долей — это техническая процедура, не влияющая на срок владения. Срок владения каждой долей считается с момента возникновения права на неё (то есть с даты регистрации права в ЕГРН), а не с момента объединения долей.

2. Как определяется срок владения после объединения долей

— Для 1/2 доли, полученной по наследству, срок владения отсчитывается с даты регистрации права по наследству.
— Для 1/2 доли, полученной по дарению, — с даты регистрации права по договору дарения.
— После объединения долей в одну квартиру срок владения каждой частью сохраняется индивидуально. При продаже всей квартиры считается, что вы продаёте имущество, приобретённое в разное время.

3. Риски и нюансы

— При продаже квартиры налоговая будет рассматривать, когда и как были приобретены доли.
— Освобождение от НДФЛ будет только на ту часть квартиры, по которой истёк минимальный срок владения (3 года для наследства, 3 или 5 лет для дарения — зависит от того, был ли даритель близким родственником).
— По второй доле, если с момента дарения прошло менее 3 лет (и если отец — близкий родственник), при продаже этой части квартиры может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ.
— Объединение долей не обнуляет и не "перезапускает" срок владения.

4. Ваши действия

1. Проверьте, с какой даты зарегистрировано право собственности на каждую долю (эти даты указаны в выписках ЕГРН).
2. Уточните, является ли отец для вас близким родственником в понимании ст. 217 НК РФ (да, если это ваш отец).
3. Если с даты получения второй доли (по дарению) не прошло 3 лет, при продаже всей квартиры часть, соответствующая этой доле, будет облагаться НДФЛ.
4. Если хотите избежать налога, дождитесь истечения 3 лет с даты регистрации права на вторую долю.
5. При продаже укажите в договоре, как были приобретены доли, чтобы покупатель и налоговая понимали историю объекта.

5. Что уточнить

Если есть нюансы по датам, способу получения долей или особенностям регистрации, их стоит проверить в ваших выписках ЕГРН. Также важно, чтобы дарение было между близкими родственниками, иначе минимальный срок владения увеличивается до 5 лет.

Для точной оценки вашей ситуации и подготовки документов для продажи советую обратиться к юристу, чтобы избежать налоговых рисков.