Как не платить налог за продажу квартиры?

В вашей ситуации при продаже квартиры за 4,8 млн руб. в 2026 году действительно возникает обязанность уплатить НДФЛ с разницы между ценой продажи и возможными вычетами, поскольку квартира находилась в вашей собственности менее минимального срока (5 лет — п. 3 ст. 217.1 НК РФ, если квартира куплена после 2016 года и не получена по наследству, дарению от близких родственников и т.д.).

1. Применимые нормы
- Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1 — освобождение от НДФЛ при владении квартирой 5 лет (в вашем случае срок не истёк).
- Ст. 220 НК РФ — имущественные налоговые вычеты при продаже и покупке недвижимости.

2. Возможные способы уменьшения или исключения налога:

А. Имущественный вычет при продаже
- Вы вправе уменьшить облагаемую налогом сумму на 1 млн руб. (п. 2 ст. 220 НК РФ), либо на сумму фактических расходов на приобретение этой квартиры (п. 2 ст. 220 НК РФ).
- В вашем случае квартира куплена за 2,7 млн руб., продана за 4,8 млн руб. Значит, налогом облагается разница: 4,8 млн – 2,7 млн = 2,1 млн руб.
- НДФЛ составит 13% от 2,1 млн = 273 000 руб.

Б. Имущественный вычет при покупке новой квартиры
- При покупке новой квартиры за 7,1 млн руб. ваш сын (если ранее не пользовался вычетом) сможет получить имущественный вычет до 2 млн руб. (максимум 260 000 руб. возврата НДФЛ) и по процентам по ипотеке — до 3 млн руб. (максимум 390 000 руб. возврата НДФЛ). Но это касается только его налогооблагаемых доходов, не ваших.

В. Зачёт расходов
- Если у вас есть документы, подтверждающие дополнительные расходы на приобретение или улучшение квартиры (например, ремонт за свой счёт), их можно включить в расходы, уменьшающие налогооблагаемую базу (п. 2 ст. 220 НК РФ). Но только те, которые подтверждены документально.

Г. Дарение вместо продажи
- Если бы вы подарили квартиру сыну, налог бы не возник у вас (ст. 217 НК РФ), но в вашем случае квартира продаётся, чтобы купить новую, и ипотека оформляется на сына — значит, дарение не подходит.

3. Важные нюансы
- Вычет по расходам на покупку квартиры применяется только при наличии подтверждающих документов (ДКП, выписки, платёжки).
- Если квартира в долевой собственности, вычет делится пропорционально долям.
- Если вы ранее уже использовали вычет по расходам на покупку жилья, повторно его применить нельзя.

4. Пошаговые действия:
1. Соберите все документы, подтверждающие расходы на покупку и, если есть, на улучшение квартиры.
2. При продаже квартиры укажите в налоговой декларации (3-НДФЛ) расходы на приобретение, чтобы уменьшить налоговую базу.
3. Если есть дополнительные подтверждённые расходы — приложите их к декларации.
4. После покупки новой квартиры ваш сын может подать на имущественный вычет по своей покупке (это его, а не ваша льгота).
5. Если есть сомнения, обратитесь к налоговому консультанту или юристу для проверки расчёта.

5. Что уточнить:
- Были ли у вас дополнительные расходы на квартиру, которые можно подтвердить документально?
- Использовали ли вы ранее имущественный вычет при покупке жилья?
- В какой доле оформлена квартира?

Вывод: полностью избежать налога в вашей ситуации нельзя, но можно уменьшить его, применив вычет по расходам на покупку и, при наличии, на улучшение квартиры. Для точного расчёта и оценки всех нюансов рекомендую проконсультироваться с юристом или налоговым специалистом лично.