-
Вопрос № 00201311
В долевой собственности есть 1/4, но в квартире не проживаю и не планирую, могу ли я продать остальным собственникам свою долю? Мы в ссоре, поэтому лично вопрос не очень хочу обсуждать, да и предлагали переписать безвозмездно, чтобы потом вместо доли на меня записали квартиру. Такой расклад мне не интересен и хотелось бы продать им свою долю. Обязаны ли они будут ее выкупить, если в квартире 2 жилые комнаты 14м2 и 17,84 м2, по сути же не получится мою долю выделить в отдельной комнате?
Да, вы имеете полное право продать свою долю остальным собственникам, но принудить их выкупить её через суд в вашей ситуации практически невозможно. По закону совладельцы не обязаны покупать вашу долю вопреки своему желанию. Поскольку вы находитесь в ссоре и общаться лично не хотите, весь процесс можно и нужно провести дистанционно и официально через нотариуса.
Предложение совладельцев («подари сейчас, а мы потом запишем на тебя квартиру») несет для вас огромные финансовые и юридические риски:
- Обещания не имеют юридической силы: Любые устные или письменные обещания подарить вам квартиру в будущем, зафиксированные в договоре дарения вашей доли, делают такой договор ничтожным (ст. 572 ГК РФ).
- Риск остаться ни с чем: Как только вы подарите свою долю, вы потеряете на неё право собственности. Заставить родственников исполнить обещание в будущем будет невозможно.
Вы абсолютно правы: выделить 1/4 долю в натуре в двухкомнатной квартире невозможно, так как нельзя изолировать четверть жилой площади в виде отдельной комнаты.
Комнаты площадью 7.96 м² в квартире нет. Однако закон (ст. 252 ГК РФ) не позволяет вам принудительно требовать выплаты компенсации с других собственников, если они этого не хотят. Выкупить долю в судебном порядке можно обязать собственника малозначительной доли, но не наоборот. Инициировать такой иск могут только они к вам (если докажут, что вы не имеете интереса в жилье), но не вы к ним.
Так как сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, закон защищает вас от необходимости личных встреч.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ, совладельцы имеют преимущественное право покупки. Чтобы соблюсти процедуру и избежать личного контакта, обратитесь к любому нотариусу.
Нотариус сам составит и направит совладельцам официальное извещение о намерении продать долю с указанием конкретной цены.
У совладельцев будет ровно 1 месяц со дня доставки извещения, чтобы выкупить вашу долю.
Обязать других собственников выкупить Вашу долю нельзя - это их право, а не обязанность. Однако Вы вправе направить им письменное уведомление о продаже с указанием цены, соблюдая право преимущественной покупки. Квартира приобретена в браке или получена по иным основаниям - наследство, дарение, приватизация? Имейте ввиду - уточняющий вопрос задаю неспроста! Споры о долевой собственности в 2-комнатных квартирах с долей 1/4 разрешаются судами крайне неоднородно: в ряде дел суды признают долю незначительной и обязывают сособственников выплатить компенсацию без согласия владельца доли - при условии доказанности отсутствия существенного интереса в пользовании. Из практики: в большинстве дел такой категории определяющим является именно факт непроживания и отсутствия регистрации по адресу спорного объекта. Это меняет всю переговорную и судебную стратегию кардинально. Подчеркну, что исход зависит от конкретных обстоятельств, так как каждая ситуация индивидуальна по-своему! Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, жилищный юрист Грачёв Георгий!
Квартира приватизирована
Продать свою долю сособственникам (матери) вы можете, и они не обязаны ее выкупать. Вы не можете заставить их купить долю, они вправе отказаться.
Что делать для продажи доли:
По закону вы не обязаны предлагать долю другим собственникам при продаже им же – заключайте договор купли-продажи напрямую.
Если мать отказывается покупать – она вправе этого не делать. Тогда продать долю постороннему лицу можно только с соблюдением преимущественного права покупки.
Для продажи постороннему: направьте всем сособственникам письменное уведомление о продаже с ценой и условиями. Если в течение месяца никто не выкупит – продавайте любому лицу.
Все сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению.
Возможность выдела доли в натуре (в отдельную комнату) значения не имеет – вы продаете идеальную долю, а не конкретную комнату. Если мать не хочет покупать, продать можно, но только по правилам ст. 250 ГК РФ.
Вы имеете полное право продать свою долю остальным собственникам, однако обязать их выкупить её вы не можете. Заставить совладельцев выплатить вам компенсацию против их воли нельзя — закон такой обязанности на них не возлагает (ст. 252 ГК РФ). Схемы с «безвозмездной перепиской» в обмен на обещания записать на вас квартиру в будущем юридически не закреплены, несут огромные риски и действительно не отвечают вашим интересам.
Здравствуйте. Продать свою 1/4 долю остальным собственникам Вы можете, но обязать их выкупить её только потому, что долю нельзя выделить комнатой, по общему правилу нельзя: сам по себе такой факт этого не создаёт. Если они не покупают, Вы вправе продать долю и другому лицу, но сначала письменно предложить её другим сособственникам по ст. 250, Ст. 252 ГК РФ.
Продать можете, если купят, обращайтесь к нотариусу.
