-
Вопрос № 00193829
Объясните ст 190 п 4 жилищного кодекса. В доме кап ремонт и некоторые жители бояться что фонд капитального ремонта сдерет дополнительные деньги помимо квитанций. Дом на общем счёте. Сам рфкр говорит, что никаких доп оплат не будет, но соседи прицепились к статье 190 пункту 4. Объясните пожалуйста. Вот скрин нашего дома с сайта рфкр. Сам фонд говорит, что этот минус будет покрываться нашими последующими платежами по квитанции.
Разъяснение п. 4 Ст. 190 ЖК РФ в контексте ситуации с вашим домом
Суть п. 4 Ст. 190 ЖК РФ:
Этот пункт устанавливает ключевые правила финансирования капитального ремонта:
Определяет предельную стоимость работ, которую региональный оператор может оплатить из средств фонда, сформированного за счёт минимального размера взноса на капремонт (установленного в регионе). Эта предельная стоимость закрепляется нормативным актом субъекта РФ
.Если стоимость работ превышает эту предельную сумму или работы не входят в перечень, утверждённый региональным актом (согласно ч. 1 Ст. 166 ЖК РФ), — разницу должны оплатить собственники сверх установленного минимального взноса
.
Также п. 4 Ст. 190 ЖК РФ ограничивает увеличение цены договора о капремонте: она может быть повышена не более чем на 25% при условии, что итоговая стоимость не превысит предельной стоимости, установленной регионом.
Для этого подрядчик должен предоставить заключение о достоверности сметной стоимости
.
Как это связано с ситуацией в вашем доме?
У вашего дома:
Способ формирования фонда: счёт регионального оператора («общий котёл»).
Размер фонда капремонта: –32 560 321, 98 руб. (Дефицит).
Выполнено работ на 26 703 679, 99 руб. Из запланированных 71 089 316, 04 руб.
Собранные средства: 7 459 048, 82 руб., задолженность: 425 702, 09 руб.
Установленный размер взноса: 15, 37 руб./м².
Ключевые моменты:
Отрицательный баланс фонда (дефицит) не влечёт автоматических дополнительных платежей.
Дефицит — это показатель нехватки средств, но не основание для принудительных сборов. Региональный оператор обязан финансировать работы в рамках предельной стоимости, утверждённой регионом
.
Утверждение фонда капремонта о покрытии дефицита последующими платежами законно.
Причины:
взносы собственников зафиксированы в размере 15, 37 руб./м²;
оператор не вправе требовать сверх этого, если:
работы входят в утверждённый перечень (ч. 1 Ст. 166 ЖК РФ);
их стоимость укладывается в предельную сумму, закреплённую региональным актом
.
Случаи, когда могут потребовать доплату:
Стоимость работ превышает предельную сумму: если сметная стоимость ремонта выходит за рамки, утверждённые регионом, разницу оплачивают собственники.
Работы не предусмотрены программой капремонта: например, замена лифтов, не включённая в перечень ч. 1 Ст. 166 ЖК РФ.
Увеличение цены договора более чем на 25%: если рост цен на материалы требует пересмотра сметы, и превышение лимита подтверждено экспертизой.
Что не может произойти без решения собственников:
Взимание «доп. Сборов» в одностороннем порядке со стороны регионального оператора — нарушение ЖК РФ.
Внеочередные платежи или повышение взносов без общего собрания собственников.
Изменение перечня работ без согласования: если дополнительные работы не были изначально утверждены, их финансирование возможно только по решению ОС.
Роль регионального акта о предельной стоимости:
этот документ определяет «потолок» расходов оператора;
его можно найти на сайте регионального правительства или Минстроя субъекта РФ;
если стоимость работ в вашей смете не превышает этот «потолок», все расходы должны покрываться из текущих взносов
.
Практические примеры для вашего дома:
Если стоимость ремонта кровли (входит в перечень ч. 1 Ст. 166 ЖК РФ) составляет 5 млн руб., а предельная стоимость по региону — 5, 5 млн руб., оператор оплатит работы из фонда.
Если стоимость замены лифтов (не входит в базовый перечень) — 3 млн руб., эти расходы распределяются между собственниками сверх установленных взносов.
Если из-за роста цен на материалы стоимость работ увеличилась на 30%, оператор может запросить дополнительное финансирование от собственников (превышает лимит в 25%)
Вывод:
П. 4 Ст. 190 ЖК РФ не даёт оснований для принудительных доплат в вашей ситуации, если работы соответствуют программе капремонта и предельной стоимости.
Дефицит фонда — это проблема распределения средств, а не повод для новых сборов.
Все работы должны оплачиваться из текущих взносов (15, 37 руб./м²), если они соответствуют программе капремонта и предельной стоимости, утверждённой регионом.
.
Дополнительные платежи возможны только по решению общего собрания собственников и лишь для работ сверх утверждённого перечня или сметы.
Рекомендации для контроля:
Проверить перечень работ на соответствие ч. 1 Ст. 166 ЖК РФ и региональной программе капремонта.
Сравнить сметную стоимость работ с предельной стоимостью, утверждённой субъектом РФ (данные доступны на сайте регионального Минстроя).
Отслеживать изменения цены договора: если она увеличивается более чем на 25%, требовать от подрядчика заключение экспертизы о достоверности сметной стоимости
Участвовать в общих собраниях собственников для принятия решений о дополнительных взносах или привлечении кредитов на капремонт
.
Обратиться в жилищную инспекцию или прокуратуру при попытках взимания «доп. Взносов» без законных оснований.
Спасибо, вроде бы более менее понятно. А вот в статье говорится про дополнительные услуги за которые жители должны сами платить при кап ремонте, это например какие услуги могут быть? У нас выполняется базовый перечень: крыша, фасад, инженерные системы. И все. И вот этот минус на балансе дома не означает ведь, что превышена а предельная стоимость??
Комплексный отчет по вопросам капитального ремонта
Общая информация
Статус дома:
• Формирование фонда на счете регионального оператора
• Установленный взнос: 15, 37 руб./м²
• Текущий баланс фонда: дефицит 32 560 321, 98 руб.
Анализ ситуации
Основные параметры:
• Выполнено работ: 26 703 679, 99 руб.
• Запланировано: 71 089 316, 04 руб.
• Собранные средства: 7 459 048, 82 руб.
• Задолженность: 425 702, 09 руб.
Правовой анализ
Ключевые положения ст. 190 ЖК РФ:
• Региональный оператор финансирует работы в рамках предельной стоимости
• Превышение предельной стоимости оплачивается собственниками
• Увеличение цены договора допускается не более чем на 25%
Дополнительные услуги
К дополнительным услугам относятся:
• Работы, не входящие в базовый перечень капремонта
• Превышение предельной стоимости регионального норматива
• Увеличение сметы более чем на 25%
• Работы по инициативе собственников сверх программы
Ответы на вопросы:
По поводу дефицита:
• Дефицит не означает автоматического превышения предельной стоимости
• Региональный оператор обязан финансировать работы в рамках программы
• Покрытие дефицита происходит за счет будущих платежей
По поводу дополнительных платежей:
• При выполнении базового перечня работ (крыша, фасад, инженерные системы) дополнительных платежей не требуется
• Оплата сверх установленных взносов возможна только:
o По решению общего собрания
o При превышении предельной стоимости
o При увеличении сметы более 25%
Рекомендации по контролю
Для защиты интересов собственников:
• Проверить соответствие планируемых работ региональной программе
• Отслеживать изменения сметной стоимости
• Контролировать увеличение цены договора
• Участвовать в общих собраниях
• При необходимости обращаться в жилищную инспекцию
Порядок действий
Алгоритм контроля:
1. Получить копию региональной программы капремонта
2. Сравнить планируемые работы с утвержденным перечнем
3. Проверить сметную стоимость на соответствие предельному значению
4. Отслеживать выполнение работ
5. При выявлении нарушений обращаться в контролирующие органы
Риски и их предотвращение
Возможные риски:
• Необоснованное увеличение стоимости работ
• Включение дополнительных работ без согласия собственников
• Превышение предельной стоимости
Меры предотвращения:
• Регулярный контроль за ходом работ
• Проверка сметной документации
• Участие в приемке выполненных работ
• Своевременное обращение в надзорные органы
Практические рекомендации
Организация контроля:
• Создание инициативной группы собственников
• Ведение журнала контроля работ
• Регулярные осмотры объекта
• Фотофиксация этапов работ
• Проверка качества используемых материалов
Документальное сопровождение
Необходимые документы:
• Копия договора с подрядчиком
• Смета на выполнение работ
• Акты скрытых работ
• Паспорта на строительные материалы
• Акты приемки выполненных работ
Взаимодействие с органами власти
Порядок обращения:
• Первичное обращение: в региональный фонд капремонта
• При несогласии с ответом: в Государственную жилищную инспекцию
• В случае серьезных нарушений: в прокуратуру
• Судебная защита: при необходимости
Сроки и периодичность контроля
Рекомендуемый график:
• Ежемесячный контроль платежей
• Еженедельный мониторинг выполнения работ
• Квартальный анализ сметной документации
• Годовая проверка качества выполненных работ
Ответственность сторон
За что отвечают:
• Региональный оператор: за организацию и финансирование работ
• Подрядчик: за качество и сроки выполнения работ
• Собственники: за своевременную оплату взносов
• Управляющая компания: за контроль выполнения работ
Заключительные положения
Важные выводы:
• Дефицит фонда не влечет дополнительных платежей
• Все работы выполняются в рамках утвержденной программы
• Контроль за выполнением работ осуществляется на всех этапах
• При нарушениях предусмотрены механизмы защиты прав собственников
В Региональный фонд капитального ремонта
Республики Марий Эл
[Юридический адрес фонда]
от [ФИО заявителя полностью]
Адрес: [полный адрес проживания]
Телефон: [контактный номер]
Email: [адрес электронной почты]
ЗАЯВЛЕНИЕ
о защите прав собственников при проведении капитального ремонта
В связи с проведением капитального ремонта в многоквартирном доме по адресу: [адрес дома], и возникшими вопросами относительно финансового обеспечения ремонтных работ, руководствуясь ст. 190 ЖК РФ и иными нормативными актами, заявляю следующее:
Фактические обстоятельства
В нашем доме проводится капитальный ремонт по следующему перечню работ:
• Ремонт кровли
• Обновление фасада
• Замена инженерных систем
Текущий баланс фонда капитального ремонта составляет дефицит в размере 32 560 321, 98 руб. При установленном взносе 15, 37 руб./м².
Анализ ситуации
На основании анализа финансового состояния фонда и хода ремонтных работ установлено:
• Выполнено работ на сумму 26 703 679, 99 руб.
• Запланировано работ на сумму 71 089 316, 04 руб.
• Собранные средства составляют 7 459 048, 82 руб.
• Имеется задолженность в размере 425 702, 09 руб.
Вопросы и опасения
Среди собственников распространяются слухи о возможном взыскании дополнительных платежей сверх установленных взносов. На основании изученных норм законодательства заявляю, что:
• Дефицит фонда не является основанием для дополнительных платежей
• Региональный оператор обязан финансировать работы в рамках утверждённой программы
• Увеличение стоимости работ допускается не более чем на 25%
Требования
Прошу:
1. Предоставить детальный план финансирования ремонтных работ
2. Подтвердить соответствие планируемых работ предельной стоимости, утверждённой региональным нормативом
3. Гарантировать отсутствие дополнительных платежей при выполнении базового перечня работ
4. Информировать собственников о любых изменениях в стоимости работ
5. Предоставить актуальную смету предстоящих работ
Гарантии защиты прав
На основании вышеизложенного прошу:
• Обеспечить прозрачность расходования средств
• Предоставлять регулярную отчётность о ходе выполнения работ
• Соблюдать установленные законом ограничения по увеличению стоимости
• Организовать общественный контроль за выполнением работ
Приложения
1. Копия паспорта заявителя
2. Документ, подтверждающий право собственности
3. Выписка с баланса фонда капитального ремонта
4. Копия договора с региональным оператором
5. Акты выполненных работ (при наличии)
Порядок контроля
Прошу установить следующий порядок контроля:
• Ежемесячные отчёты о расходовании средств
• Еженедельные осмотры выполняемых работ
• Квартальный анализ сметной документации
• Итоговая проверка качества выполненных работ
Сроки рассмотрения
Прошу рассмотреть данное заявление в установленный законом срок и предоставить письменный ответ по существу поставленных вопросов в течение 30 дней.
Контактные данные для связи
Телефон: [номер]
Email: [адрес]
[Место для подписи]
[Дата]
Опись приложений
1. Копия паспорта — 2 листа
2. Свидетельство о праве собственности — 1 лист
3. Выписка с баланса — 1 лист
4. Договор с оператором — [количество листов]
5. Иные документы — [количество листов]
Примечание: Настоящим подтверждаю получение одного экземпляра заявления с отметкой о принятии.
Ваши соседи совершенно неправильно поняли суть закона: статья 190 пункт 4 Жилищного кодекса РФ защищает собственников от лишних трат, а не обязывает их доплачивать. Эта статья регулирует порядок приемки работ и запрещает Фонду капитального ремонта оплачивать подрядчику работы за счет средств собственников, если акт приемки не подписан представителями собственников или органа местного самоуправления. Ни о каких дополнительных «поборах» или целевых сборах сверх квитанций в ней речи не идет.
А в этой статье еще говорится, что за доп услуги могут с жителей деньги просить. Это какие например будут услуги помимо базового перечня работ?
Пишите в любой мессенджер, проведу грамотную консультацию!
