Продажа недвижимости?

1. Суть ситуации и правовая оценка
Продажа квартиры иностранному гражданину, который является студентом российского вуза, находится в России более 183 дней и является гражданином Казахстана, в целом допускается российским законодательством. Важно, что граждане Казахстана не входят в перечень лиц, для которых установлен запрет или ограничения на приобретение недвижимости в РФ (например, как для граждан некоторых недружественных стран или для приобретения объектов на приграничных территориях и т.п.).

2. Применимые нормы права
Основные нормы содержатся в Гражданском кодексе РФ (раздел о сделках с недвижимостью), а также в Федеральном законе № 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов..." и валютном законодательстве (ФЗ № 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле").

3. Риски, сроки, ответственность и нюансы
— Сделка с иностранцем не запрещена, если он находится в РФ на законных основаниях.
— Студент, проживающий в РФ более 183 дней, скорее всего, считается налоговым резидентом (ст. 207 НК РФ), но для сделки это не ключевой момент, если речь о покупке, а не продаже.
— Оплата "наличкой" — рискованный момент. Банки и Росфинмониторинг внимательно относятся к крупным наличным операциям, особенно с участием иностранцев. Банк обязан провести идентификацию сторон и может запросить подтверждающие документы о происхождении средств.
— Если сумма сделки превышает 600 000 руб., банк обязан сообщить о ней в Росфинмониторинг (ст. 6 115-ФЗ).
— Возможен отказ банка в сопровождении сделки, если возникнут подозрения в "отмывании" или финансировании терроризма, или если не будут предоставлены необходимые документы.
— Сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре (ст. 551 ГК РФ, ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ).

4. Что делать клиенту пошагово
1) Убедиться, что у покупателя есть все документы: паспорт, миграционная карта, регистрация, подтверждение легального пребывания.
2) Предварительно согласовать с банком формат расчетов: некоторые банки отказываются принимать крупные наличные сделки, особенно с иностранцами. Лучше использовать безналичный расчет через аккредитив или ячейку.
3) Подготовить договор купли-продажи с учетом требований к идентификации сторон.
4) Провести сделку в банке с обязательным оформлением всех расчетных документов.
5) Подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
6) При необходимости — проконсультироваться с банком о возможных дополнительных требованиях по валютному контролю.

5. Что уточнить
— Точный статус пребывания покупателя (тип визы, регистрация, срок нахождения).
— Полная сумма сделки и источник средств покупателя (банк может запросить подтверждение).
— Готовность банка сопровождать наличную сделку с иностранцем.

Если есть дополнительные детали или нюансы по статусу покупателя, источнику средств или формату расчетов, рекомендую обратиться к юристу для точной оценки и подготовки документов.