Как изменить статус жилого лома?

Ваша ситуация действительно сложная и типична для старых индивидуальных домов, которые фактически разделились на отдельные квартиры, но юридически остались одним объектом. Давайте разберёмся по порядку.

1. Правовая оценка ситуации
Сейчас ваш дом в ЕГРН значится как индивидуальный жилой дом в общей долевой собственности. Фактическое разделение на квартиры с отдельными входами и счетами не меняет юридического статуса дома, если не проведена официальная процедура признания его многоквартирным домом (МКД) и раздела на отдельные объекты.

2. Применимые нормы
- Ст. 16 Жилищного кодекса РФ: определяет, что МКД — это здание, в котором две и более квартиры, каждая из которых имеет отдельный выход либо на улицу, либо в общее помещение.
- Ст. 244-252 ГК РФ: регулируют вопросы общей долевой собственности.
- Постановления Правительства Москвы и приказы Росреестра о порядке признания дома МКД, а также правила кадастрового учёта.

3. Риски, сроки, нюансы
- Пока дом не признан МКД, все собственники владеют долями в одном объекте, а не отдельными квартирами. Это ограничивает права: нельзя полноценно продать или оформить квартиру, сложно оформить наследство, возникают сложности с регистрацией, перепланировками, капремонтом и т.д.
- Земельный участок должен быть оформлен под всем домом и находиться в общей долевой собственности всех собственников жилого дома. Если участок оформлен только на часть собственников или вообще на третьих лиц, это нарушение закона и ваших прав.
- Признание дома МКД и раздел на квартиры — сложная процедура, требующая согласия всех собственников, технической инвентаризации, постановки на кадастровый учёт новых объектов, внесения изменений в ЕГРН.

4. Что делать пошагово
1. Закажите выписки из ЕГРН на дом и на участок, чтобы точно понимать, как объекты зарегистрированы сейчас (сведения о статусе, площади, собственниках).
2. Проверьте технический паспорт дома и поэтажные планы — есть ли в них разделение на квартиры.
3. Если хотите признать дом МКД и оформить отдельные квартиры:
- Получите согласие всех собственников.
- Закажите техническое обследование и подготовьте новый технический план с выделением квартир.
- Обратитесь в Росреестр для постановки на кадастровый учёт квартир как отдельных объектов.
- После регистрации квартир можно оформить право собственности на каждую.
4. По земельному участку:
- Если дом станет МКД, участок должен быть оформлен в общую долевую собственность всех собственников квартир пропорционально их долям.
- Если участок оформлен с нарушениями, потребуется инициировать процедуру перераспределения долей или оспаривать регистрацию в суде.
5. Если не удаётся договориться со всеми собственниками, возможно только судебное разрешение вопроса.

5. Что уточнить
- Есть ли согласие всех собственников на переоформление статуса дома и раздел?
- Какие решения принимались по участку судом (ознакомьтесь с текстом решения)?
- Какой статус у каждой части дома в технической документации и ЕГРН?
- Есть ли обременения, ограничения, судебные споры по дому или участку?

6. Куда обращаться
- Вопросы регистрации — Росреестр (МФЦ).
- Технические планы — БТИ или кадастровые инженеры.
- Оспаривание решений по участку — суд.

Вывод:
Ваш дом юридически пока остаётся индивидуальным, несмотря на фактическое разделение. Для изменения статуса и оформления квартир, а также корректного оформления участка, потребуется пройти сложную процедуру с участием всех собственников и государственных органов. Без согласия всех участников процесс затруднён и возможен только через суд.

Для точной оценки ситуации и выработки стратегии рекомендую обратиться к юристу с выписками из ЕГРН и судебными решениями по участку.