- 12.05.2026 17:26
Здравствуйте! В браке взяли ипотеку на землю.Договор купли- продажи на нём ,он заёмщик, я созаёмщик.При разводе по решению суда право собственности признали за мной, а долг по ипотеке оставили за обоими.Ходили в банк ,хотели вывести его из ипотеки , на что банк ответил у вас есть решение суда идите в реестр потом к нам.В реестре отказали , ответили ,что купля - продажи за ним,в ЕГРН он ,что это ипотека , нужно разрешение залогодержателя.Подала жалобу в реестр , всё равно отказали .Не понимаю ,что нужно . Пробовать ещё раз в банк.
Комплексный отчёт: стратегия вывода бывшего супруга из ипотечного договора при разводе (100 % решение в пользу клиента)
1. Исходные данные
• Объект недвижимости: земельный участок, приобретённый в браке в ипотеку.
• Договор купли продажи: оформлен на бывшего супруга (он — заёмщик).
• Статус по ипотеке: бывший супруг — заёмщик, клиент — созаёмщик.
• Решение суда: право собственности признано за клиентом, долг по ипотеке оставлен за обоими супругами.
• Текущее состояние: банк отказал в выводе бывшего супруга из ипотеки; Росреестр отказал во внесении изменений в ЕГРН; жалоба в Росреестр не принесла результата.
2. Правовая основа
Ключевые нормы права:
• ГК РФ, ст. 323: Солидарная ответственность созаёмщиков. Развод не прекращает обязательств перед банком.
• ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 ФЗ, ст. 37: Изменение состава заёмщиков возможно только с согласия банка.
• ФЗ № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21: Росреестр не вправе вносить изменения в ЕГРН без согласия залогодержателя (банка).
• СК РФ, ст. 39: Суд может определить, кто несёт обязательства по ипотеке, но это не отменяет договор с банком.
• ГК РФ, ст. 450: Основания для изменения договора.
3. Комплексная стратегия достижения 100 % решения
Этап 1. Подготовка усиленного пакета документов:
1. Заявление в банк о выводе созаёмщика. В заявлении указать: основание (решение суда о признании права собственности за клиентом); просьбу изменить условия кредитного договора; обязательство единолично обслуживать кредит.
2. Документы для подтверждения платёжеспособности: справка 2 НДФЛ за последние 6–12 месяцев; выписка с места работы с указанием должности и стажа; выписки по банковским счетам, подтверждающие наличие резервного фонда; документы на другое ликвидное имущество (если есть); справка об отсутствии просрочек по ипотеке за последний год.
3. Юридические документы: свидетельство о расторжении брака; копия решения суда о разделе имущества и признании права собственности; нотариально заверенное соглашение о разделе имущества (если есть), где бывший супруг отказывается от прав на участок и обязательств по ипотеке; письменное согласие бывшего супруга на вывод из ипотеки (если возможно получить).
Этап 2. Переговоры с банком:
1. Подача заявления лично или через онлайн банк. Получить отметку о приёме (входящий номер, дата).
2. Ожидание ответа (10–30 дней). При отказе запросить письменное обоснование.
3. Аргументы для переговоров: клиент — единственный собственник участка по решению суда;
бывший супруг не участвует в погашении кредита; предложение дополнительных гарантий: увеличение страхового покрытия, предоставление дополнительного залога.
4. Альтернативы при отказе банка: реструктуризация кредита (изменение графика платежей, срока);
поиск нового созаёмщика (родственник, друг), который пройдёт проверку на кредитоспособность.
Этап 3. Рефинансирование в другом банке:
Если текущий банк отказывает:
1. Выбор банка с более лояльными условиями рефинансирования.
2. Подача заявки на новый кредит на сумму, достаточную для погашения текущей ипотеки.
3. Предоставление документов: полный пакет документов о платёжеспособности; решение суда о признании права собственности; соглашение о разделе имущества (если есть).
4. Заключение нового договора на имя клиента. Новый банк погасит старый кредит, клиент станет единственным заёмщиком.
Этап 4. Судебный порядок
Если банк и Росреестр продолжают отказывать:
1. Подготовка иска о: признании бывшего супруга выбывшим из обязательств по ипотеке; обязании банка внести изменения в кредитный договор; внесении изменений в ЕГРН.
2. Сбор доказательств для судебного иска о выводе бывшего супруга из ипотечного договора:
Для успешного исхода дела необходимо собрать исчерпывающий пакет доказательств, подтверждающих:
• правомерность требований клиента;
• фактическую возможность клиента единолично обслуживать кредит;
• отсутствие участия бывшего супруга в погашении ипотеки;
• соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Перечень доказательств
1. Документы, подтверждающие право собственности и обременения: выписка из ЕГРН (актуальная на дату подачи иска) — подтверждает право собственности клиента и наличие обременения (ипотеки); договор купли продажи земельного участка; кредитный договор с банком (включая все дополнительные соглашения); закладная (если выдавалась).
2. Судебные и бракоразводные документы: свидетельство о расторжении брака; решение суда о признании права собственности на земельный участок за клиентом; (при наличии) соглашение о разделе имущества, утверждённое судом или нотариально заверенное, где зафиксировано: переход права собственности на участок к клиенту; принятие клиентом обязательств по ипотеке;
отказ бывшего супруга от прав на участок и обязательств по кредиту.
3. Доказательства взаимодействия с банком и Росреестром: заявление в банк о выводе бывшего супруга из состава заёмщиков (с отметкой о приёме или почтовым уведомлением); письменный отказ банка (если получен) с указанием причин; переписка с банком (письма, электронные сообщения, протоколы встреч);
заявления в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН (с отметками о приёме);
отказы Росреестра (письменные) с обоснованиями;
жалоба в Росреестр и ответ на неё.
4. Финансовые документы, подтверждающие платёжеспособность клиента: справка о доходах (2 НДФЛ или по форме банка) за последние 6–12 месяцев; выписка с зарплатного счёта за последние 12 месяцев (с отражением регулярных поступлений); выписки по другим банковским счетам (подтверждающие наличие резервного фонда); документы на иное ликвидное имущество (недвижимость, автомобиль,
ценные бумаги), которое может служить дополнительным обеспечением;
o справка из банка об отсутствии просрочек по ипотеке за последний год (выписка по счёту с графиком платежей и отметками о своевременных погашениях).
5. Доказательства отсутствия участия бывшего супруга в погашении кредита: банковские выписки по счёту, на который вносятся платежи по ипотеке (с указанием плательщика); расписки или иные документы, подтверждающие, что платежи вносил только клиент; (при наличии) письменные показания свидетелей (родственников, друзей), подтверждающих, что бывший супруг не участвовал в погашении кредита.
6. Дополнительные документы: письменное согласие бывшего супруга на вывод из состава заёмщиков (если удалось получить); отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка (может потребоваться для подтверждения достаточности обеспечения); справки из других банков об отсутствии крупных действующих кредитов у клиента (подтверждают низкую долговую нагрузку); копия трудовой книжки или трудового договора (подтверждает стабильность занятости).
Рекомендации по оформлению и подаче доказательств
1. Копии и оригиналы: в суд подаются копии всех документов; оригиналы необходимо иметь при себе на заседании для сверки.
2. Хронология: организуйте документы в хронологическом порядке (от более ранних к более поздним);
составьте опись доказательств с указанием: наименования документа; даты составления;
номера страницы в деле; краткого содержания (по необходимости).
3. Заверение копий:
копии документов, не заверенные нотариально, должны быть заверены истцом:
на каждой копии напишите «Копия верна», укажите дату, Ф. И. О., подпись;
для многостраничных документов заверьте каждый лист или прошейте и заверьте на обороте последнего листа.
4. Электронные доказательства: распечатки переписки с банком или Росреестром заверьте подписью истца; приложите скриншоты с указанием даты и времени создания, URL адреса страницы; сохраните оригиналы электронных писем или сообщений на случай запроса суда.
5. Ходатайства: если какой либо документ невозможно получить самостоятельно (например, внутренняя банковская справка), подайте ходатайство об истребовании доказательства (ст. 57 ГПК РФ);
укажите, какое доказательство необходимо, где оно находится, и почему истец не может его получить.
Нормативная база
• ГПК РФ, ст. 55–57: Правила представления и истребования доказательств.
• ФЗ № 218 ФЗ, ст. 21: Порядок внесения изменений в ЕГРН.
• ГК РФ, ст. 323: Солидарная ответственность созаёмщиков.
• ФЗ «Об ипотеке», ст. 37: Изменение состава залогодержателей или заёмщиков только с согласия банка.
Согласно ФЗ «Об ипотеке», любое изменение собственника заложенного имущества возможно только с письменного согласия залогодержателя (банка). Решение суда о том, что земля теперь ваша, — это основание для регистрации, но залог связывает это право. Росреестр видит обременение и блокирует действие без бумаги от банка.
Слова сотрудников банка идите в реестр, а потом к нам — это некомпетентность или попытка переложить работу на вас. По закону порядок должен быть обратным.
Ваш план действий:
Письменное обращение в банк: напишите официальное заявление на имя управляющего филиалом. Приложите копию решения суда (с отметкой о вступлении в силу). Укажите: на основании решения суда №... Прошу дать письменное согласие на регистрацию перехода права собственности на земельный участок к [Ваше ФИО] и рассмотреть вопрос о переоформлении кредитного договора (выводе созаемщика).
Банк не обязан выводить бывшего мужа из долга (кредитный договор для них свят), но он обязан отреагировать на смену собственника по суду.
Если банк одобряет переход права, он выдает вам специальный документ — согласие залогодержателя на регистрацию права собственности. С этим документом и решением суда вы идете в МФЦ/Росреестр. Теперь отказа быть не должно.
Если банк категорически против смены собственника в ЕГРН (что бывает редко при наличии решения суда), вам придется подавать новый иск к банку и Росреестру об обязании зарегистрировать право собственности на основании решения суда, признав согласие банка полученным в судебном порядке.
Добрый день, не понял, что значит вывести из под ипотеки.
Участок в залоге, это гарантия банка по ипотеке. Пока не выплатите - залог не будет снят.
Внести изменения в ЕГРН о собственности можно с разрешения банка, т.к. Залогодержатель.
Обычно банк в суде участвует третьим лицом и раздел имущества происходит с учетом мнения банка.
Нужно детально изучать решение по делу и отказы Реестра. Далее разбираться с реализацией решения.
Здравствуйте. Необходимо для полноценной консультации посмотреть решение суда.
