-
Вопрос № 00165477
Доброго времени суток! Планирую купить дом с земельным участком в Ставропольском крае. Предистория объекта: дом принадлежал моей двоюродной бабушке. После её смерти дом перешёл по наследству одной из её дочерей (деталей не знаю). Эта дочь прописала в этом доме неизвестного мужчину, освободившегося из мест лишения свободы. Со слов этой дочери у мужчины нет другого жилья! Фактически он не проживает в этом доме и коммуналку не оплачивает. Пару лет назад в рамках реализации имущества должника (по банкротству) этот участок приобрёл на торгах за наличку внук этой дочери и по совместительству мой троюродный племянник. Этот мужчина до сих пор почему-то прописан там. На момент оформления права собственности на недвижимость у племянника уже была жена и дочь несовершеннолетняя. Ребёнок сейчас прописан в квартире родителей, но он не знает выделена ей доля в квартире или нет. Сам он сейчас находится на СВО. Вопрос: какие риски у меня могут быть при покупке и регистрации собственности этого жилья, если куплю? Какие документы истребовать у собственника жилья, чтобы сделка прошла чисто? И где лучше оформлять такую сделку (в МФЦ, у юриста или ещё где-то)?
При приобретении указанного дома с земельным участком основной юридический риск связан не столько с правом собственности текущего владельца, сколько с наличием зарегистрированного в жилом помещении лица. В соответствии со ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ регистрация по месту жительства сама по себе не порождает права собственности, однако зарегистрированное лицо сохраняет право пользования жилым помещением до момента снятия с регистрационного учёта либо выселения по решению суда. Если данный гражданин фактически не проживает, но остаётся зарегистрированным, после покупки именно на нового собственника может лечь обязанность инициировать судебное выселение и снятие его с регистрационного учёта. Дополнительные риски могут быть связаны с историей перехода права (реализация имущества должника при банкротстве), возможным участием супруги собственника (имущество, приобретённое в браке, предполагается совместной собственностью — ст. 34 СК РФ), а также с необходимостью исключить притязания несовершеннолетнего ребёнка, если доля в объекте когда-либо оформлялась либо использовались средства материнского капитала.
Для минимизации рисков необходимо запросить у собственника: свежую выписку из ЕГРН о правах и обременениях; документы-основания приобретения объекта (протокол торгов, договор купли-продажи, акт передачи); архивную и текущую выписку из домовой книги (или справку о зарегистрированных лицах); нотариальное согласие супруги на продажу либо документ, подтверждающий отсутствие режима совместной собственности; справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам; а также желательно получить письменное обязательство продавца о снятии всех зарегистрированных лиц с учёта до сделки. Наиболее безопасной формой оформления является нотариальная сделка с последующей государственной регистрацией перехода права в Росреестре (через нотариуса или МФЦ), поскольку нотариус дополнительно проверяет правоспособность сторон, историю объекта и снижает вероятность оспаривания сделки в будущем.
Здравствуйте, Алена.
Риск у вас один - предъявление требований кем-либо из предыдущих собственников, прописанных, кредиторов, наследников этих лиц о признании за ними доли в праве собственности или вообще об оспаривании сделки. С учетом такой "богатой" истории дома нужно по возможности получить все документы относительно перехода права собственности на дом, регистрации в нем людей. Далее по каждому лицу надо провести оценку юридических рисков.
Бесплатная консультация в виде ответа на этом сайте вам не сильно поможет. Чтобы полностью обезопасить себя, выявить все риски нужно детальное изучение документов.
Здравствуйте. Главные риски: “прописанный” мужчина может не выписаться и придётся снимать его с регистрации через суд; ещё могут быть споры из‑за банкротных торгов и согласия супруги продавца. Просите: свежую выписку ЕГРН, основание покупки с торгов, справку о зарегистрированных, согласие супруги, справки об отсутствии долгов, документы на дом/землю. Сделку лучше у нотариуса или с юристом и с оплатой через аккредитив/ячейку.
Доброго дня! По Вашему вопросу требуется детальное изучение и соответственно детальная консультация. Подробная консультация платная. Вкратце - если собственник совершеннолетний, продается недвижимость целиком, то к нотариусу не обязательно обращаться, можете оформить договор в простой письменной форме. Каких-то гарантий при нотариальной сделке нет.
