Доля в квартире ( шаймиевские выплаты)?

Добрый день! В браке была куплена квартира. Ипотеку на 1 млн брал муж, а остаток был от продажи квартиры купленной ранее в браке, но на неё деньги давали мои родители. Ипотеку погасили мат.капиталом и остаток я внесла. Это конечно никак не доказать. Квартира оформлена на нас обоих по 1/2.Сейчас будем выделять доли детям. Можно ли сейчас изменить его долю до минимальной? Если вдруг развод будет, то на что он может претендовать? На 1/2? Или на ту долю, которую мы пропишем сейчас?

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. Долю изменить до минимальной можно только при согласии мужа в досудебном порядке или же в суде. При расторжении брака будет претендовать на ту долю, которая у него будет на момент подачи иска в суд. Поняла ваше желание учесть ранее вложенные средства в счёт уменьшение доли в праве у супруга. На счет отсутствия доказательств, зря. Можно все собрать. Если нужна помощь обращайтесь

Ким Галина Владимировна

Законодатель предусматривает раздел имущества в бОльшую сторону одного и супругов. Для этого нужно учитывать все обстоятельства и иметь доказательства. Окажу юридическую помощь: профессиональные консультации; подготовка всех необходимых документов.

Нужно ли выделять доли на детей при продаже земельного участка выданного как многодетной семье, но уже оформленного в собственность на одного из супругов?

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Для этого нужно изучать условия выделения участка, обязательства, которыми данный участок обременялся при выделении, если таковые устанавливались. В зависимости от установленных договоров обязательств, прав, выделяются доли либо нет в этом необходимости. Юридические ошибки в сделках недопустимы поскольку влекут негативные правовые последствия для всех сторон сделки. Имущественные вопросы, проведение сделки юридически грамотное оформление сделки, рассматриваются в индивидуальном порядке с учётом всех правовых нюансов.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Это не правильное оформление.

Добрый день!
Хочу купить квартиру которая приобреталась с использованием мат. капитала. Продавцы уже выделили в ней доли своим детям, но пока не выбрали себе встречный вариант который купят и в котором будут выделять доли детям, так как уезжают жить в другой регион.
У детей есть бабушка у которой есть квартира и продавцы предлагают выделить доли детям в ней. Подскажите пожалуйста, законный ли это способ и могут ли при таком способе потом оспорить сделку? Может ли бабушка объявить что доли были выделены по ее доброй воле и ни каким образом не относятся к мат капиталу?

Лавренов Константин Викторович

Здравствуйте, Кирилл! Для сделки, затрагивающей интересы несовершеннолетних, потребуется предварительное согласие органов опеки. Я бы не рекомендовал участвовать в подобной схеме покупки недвижимости, поскольку интересы несовершеннолетних детей могут быть нарушены.

Здравствуйте,построила дом материнский капитал 556 000руб+личные средства 2 000 000.хочу выделить доли пропорционально материнскому капиталу. Но кадастровая стоимость 1130000руб.нужна ли рыночная оценка недвижимости,чтобы от этой суммы выделять доли? Можно заказать просто справку или нужен полный отчёт ?(вдруг потом доказать опеке придется,от какой суммы я отталкивалась при выделении долей).и сколько эта справка (или полный отчёт) будет действовать? Спасибо за ответ

Ватолин Александр Иванович

Рыночная оценка обязательна для выделения долей пропорционально вложениям (СФР и опека требуют расчет от рыночной, а не кадастровой стоимости).
Нужен полный отчет оценщика (с лицензией СРО), а не справка — он имеет юридическую силу и защитит вас при проверках.
Срок действия отчета — 6 месяцев (опека и ПФР часто требуют актуальные данные).
Как рассчитать доли:
Рыночная стоимость дома (например, 2 млн руб.) = (2 000 000 / (556 000 + 2 000 000)) × 100% = 78, 3% ваши личные средства, 21, 7% — маткапитал.
Доли детям выделяются из 21, 7% (по числу детей + супруг).
Документы для опеки:
Отчет оценщика.
Нотариальное обязательство о выделении долей.
Договор дарения или соглашение о распределении.
Если используете кадастровую стоимость (1, 13 млн), опека может оспорить доли как заниженные. Рыночная оценка надежнее.
Стоимость отчета: От 3 000 ₽, срок подготовки — 3–5 дней.

Буланкина Светлана Николаевна

Рыночная оценка в данной ситуации не требуется.

Мать получила в наследство 1/4 дома и 5 соток земли, остальную часть дома и землю ее племянница. Племянница хочет выкупить доли матери. Нужно ли при межевании земли выделять доли наследников, чтобы матери продать свои 5 соток? Как обезопаситься от обмана?

Колоколов Евгений Константинович

Чтобы продать именно эти 5 соток, их надо выделить в натуре и зарегистрировать как отдельный участок (иначе продаётся доля в общем участке). Проверьте выписку ЕГРН, согласуйте и выполните межевание (или через суд при отказе сособственника), затем зарегистрируйте новый кадастровый номер и право. Оплата — через банк/эскроу, договор у нотариуса; не передавайте деньги или оригиналы документов до регистрации. Могу помочь с запросами и договором.

При постройки дома был использован сертификат от государства на строительство дома. В сертификата указаны всё члены семьи,2 - я детей и муж (погиб).Сейчас хочу продать дом, в ГРЭНе указан один в владелец, обременения не указаны. Могу ли я продать дом? Нужно ли выделять доли детям?

Некрасова Вера Анатольевна

Здравствуйте. Нужно с документами ознакомиться, чтобы ответить на Ваш вопрос однозначно.

Кузьмин Константин Александрович

Если исходить как по закону, то нельзя. Регистратор даёт правовую оценку сделке. В Вашем случае регистратор вправе потребовать от вас подтверждение личной собственности, так как дом построен не просто по сертификату но и в браке, то есть имущество совместное и требуется оформление долей а также наследства после супруга и детей на их доли.

Если же совершите сделку вопреки требованиям о долях и наследству, сделка может быть оспорена.

После рождения ребенка внесли мат. Капитал на досрочное погашение кредита. Когда нужно выделять доли ребенку. После полного погашения кредита или уже сейчас ?

Ватолин Александр Иванович

В течение 6 месяцев после полной выплаты кредита. Согласно Федеральному закону № 256-ФЗ (ст. 10), Обязанность выделить доли наступает после снятия обременения с жилья. У вас есть ровно 6 месяцев с даты внесения последней записи в Росреестр о погашении ипотеки (снятия обременения). Можно ли сейчас? Теоретически можно, но только с письменного согласия банка. Большинство банков отказывают в выделении долей до полного закрытия долга, так как это усложняет процедуру взыскания при невыплатах.

Хрушкова Ксения Алексеевна

Здравствуйте! Соглашение о выделении долей членам семьи оформляется после погашения ипотеки и снятия залога с квартиры в пользу банка.

Здравствуйте. Мы с бывшим супругом собираемся заключить договор о разделе имущества, определить доли в праве собственности на имущество, которое находится у нас в совместной собственности - две квартиры, в ипотеке ПАО Сбербанк. Для удостоверения этого соглашения нотариусы требуют согласие от банка, это может быть справка в свободной форме.
ПАО Сбербанк отказывает, мотивируя это тем, что это изменение кредитного договора (что не правда) и нам нужно заказать их платную услугу по изменению кредитного договора.
"Любое изменение кредитного договора это фактически переоформление ипотеки. Банку надо вновь выполнить все проверки и оценить риски новых условий. Это индивидуальный процесс, и финальное решение в любом случае остается за банком" - подмена понятий, так как мы не запрашиваем об изменении кредитного договора. Изменение кредитного договора - это изменение состава созаёмщиков. ПАО Сбербанк подменяют понятие "собственники" "режим собственности" и "доли в имуществе", которые не являются предметом кредитного договора, понятием "созаёмщики", и злоупотребляют своими полномочиями, пытаясь распоряжаться тем, что их не касается и на что не распространяются договорные отношения. А также понятие "Созаёмщики" не равно понятию "собственники", созаёмщики по ипотеке и собственники объекта могут быть разными людьми. Стороны кредитного договора - это "банк" и "созаёмщики" и никто иной.
"Изменение состава собственников залогового имущества не предусмотрено условиями кредитного договора" - это и не может быть предусмотрено, потому что состав собственников и соотношение их долей в залоговом имуществе - это не предмет и не стороны кредитного договора и кредитный договор никак не касаются.
Также Пао Сбербанк отвечает: "Стоимость услуги «Выделение долей собственности» согласно составляет 15 000р за каждый кредитный договор" - нам не нужна банковская услуга по выделению долей в нашей собственности. Банк не имеет отношения к долям в нашей собственности. Выделяем доли как собственники имущества мы сами по соглашению между нами с заверением у нотариуса, реализуя наши законные права. Банк не собственник имущества, он не может выделять доли в нашем имуществе. На каком вообще основании банк собирается выделять доли в нашей квартире? Это вообще нонсенс.
То есть банк пытается навязать нам свои сомнительные платные услуги по выделению долей, по изменению кредитного договора или составу созаёмщиков, когда мы просим не об этом, а нужна просто обычная справка в свободной форме о том, что мы добросовестные заёмщики, что мы вовремя платим, что у нас нет просрочек, что залоговое имущество не выставлено на торги и т.д., и у банка нет никаких претензий к нам и оснований на запрет заключения соглашения о разделе имущества.
Норму о том, что согласие залогодержателя нужно для любого распоряжения залоговым имуществом, исключили из закона ещё в 2014 году. Сейчас, согласно действующему законодательству, а именно ст 349 ГК РФ, согласие залогодержателя требуется только при отчуждении залогового имущества. Определение долей в праве общей собственности не является отчуждением имущества, имущество останется в собственности тех же собственников. То есть требование нотариусами согласия от банка, если нет отчуждения залогового имущества, уже давно не правомерно.
В дополнение к этому, Согласно п.41. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" Определение долей в праве общей собственности (например, при разделе общего имущества супругов или при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала) не требует согласия залогодержателя. При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями (пункт 4 статьи 335, абзац первый пункта 2 статьи 346, пункт 2 статьи 353 ГК РФ).

Ватолин Александр Иванович

Вы правы. По закону (ст. 346 ГК РФ) и позиции ВС РФ (п. 41 Постановления № 23), определение долей — не отчуждение, согласие банка не требуется. Банк навязывает услугу незаконно. Проблема в нотариусе, так как они требуют согласие «по привычке», опасаясь блокировок со стороны Росреестра. Потребуйте от нотариуса письменное постановление об отказе в совершении нотариального действия со ссылкой на п. 41 Постановления Пленума ВС РФ № 23. Обычно после такого требования нотариусы соглашаются на сделку. Напишите в Центробанк и ФАС на навязывание платных услуг и злоупотребление положением. Найдите более юридически грамотного нотариуса, который знаком с актуальной практикой ВС РФ и зарегистрирует соглашение без справки от Сбера. Вы можете заключить соглашение в простой письменной форме и утвердить его через суд (раздел имущества). Решение суда Росреестр обязан исполнить без согласия банка.

Здравствуйте. С бывшим супругом собираемся заключить договор о разделе имущества - определить доли в праве собственности на имущество, которое находится у нас в совместной собственности - это две квартиры в ипотеке ПАО Сбербанк. Для удостоверения этого соглашения нотариусы требуют согласие от банка.
Банк настаивает на том, что это изменение кредитного договора и нам нужно заказать их платную услугу по изменению кредитного договора и по изменению состава созаёмщиков и собственников. Но мы не запрашиваем об изменении кредитного договора, так как состав собственников и соотношение их долей в залоговом имуществе - это не стороны и не предмет кредитного договора, то есть кредитный договор не касаются. Стороны кредитного договора - это только "кредитор (банк)" и "созаёмщики".
Также Пао Сбербанк отвечает, что если нужно чтобы банк оказал его услугу "выделение долей в собственности", нужно выбрать услугу по изменению состава собственников и созаёмщиков - но во-первых это подмена понятий, так как выделение долей и изменение кредитного договора - это разные понятия и разные действия, во-вторых, нам не нужна и банковская услуга по выделению долей в нашей собственности. Выделяем доли как собственники имущества мы сами по соглашению между нами с заверением у нотариуса, реализуя наши законные права. Банк не собственник имущества, он не может выделять доли в нашем имуществе и не имеет к ним никакого отношения.
Банк относится к нашему имуществу только как залогодержатель. Норму о том, что согласие залогодержателя нужно для любого распоряжения залоговым имуществом, исключили из ГК РФ ещё в 2014 году. Согласно действующему законодательству, а именно ст 349 ГК РФ, согласие залогодержателя требуется только при отчуждении залогового имущества. Определение долей в праве общей собственности не является отчуждением имущества, имущество останется в собственности тех же собственников.
В дополнение к этому, Согласно п.41. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" Определение долей в праве общей собственности (например, при разделе общего имущества супругов или при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала) не требует согласия залогодержателя. При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями (пункт 4 статьи 335, абзац первый пункта 2 статьи 346, пункт 2 статьи 353 ГК РФ).
Нотариус разъяснил мне, что требует данное соглашение на основании пункта 4, ст 53 Федерального закона О государственной регистрации недвижимости - "Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке."
Во-первых - данная норма диспозитивная. Рядом других законов и решений верховного суда, именно и установлено иное - то, что согласие залогодержателя требуется только при отчуждении залогового имущества. Но нотариус и слышать ничего не хочет и говорит что нотариальная палата мне скажет тоже самое.
Во-вторых - ни нотариус, ни банк - не органы осуществляющие внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН. Орган ответственный за это я так понимаю - Росреестр. Значит указанное согласие нужно для Росреестра, а не для нас и не для нотариуса для заверение нашего соглашения? Почему тогда заставляют собственников

Скороварова Светлана Анатольевна

Нотариус прав формально, но вы правы по существу. Без согласия банка нотариальное соглашение не будет зарегистрировано в Росреестре — останется просто бумагой.

Суть проблемы:
П. 4 Ст. 53 ФЗ-218: Росреестр обязан требовать согласие залогодержателя для регистрации любых изменений в ЕГРН по заложенному имуществу.
П. 41 Постановления Пленума ВС № 23: Определение долей супругов по существу не требует согласия банка, так как не является отчуждением.
Коллизия: Постановление Пленума — это разъяснение для судов, а не для Росреестра. Регистрирующий орган действует по п. 4 Ст. 53.

1. Судебный раздел имущества — единственный надежный способ

Суд разделит квартиры без согласия банка, руководствуясь п. 41 Постановления Пленума ВС № 23. Банк привлекается как третье лицо, но его несогласие не препятствие.
Судебное решение регистрируется в Росреестре без согласия залогодержателя.

2. Письменный отказ нотариуса + обжалование

Требуйте у нотариуса мотивированное постановление об отказе (ч. 2-3 Ст. 48 Основ о нотариате). Обжалуйте в суде, ссылаясь на п. 41 Постановления Пленума ВС № 23.

3. Запрос банку о бесплатном согласии

Направьте официальный запрос с требованием согласия без платы, ссылаясь на п. 41 Постановления Пленума ВС № 23 и ст. 10 ГК РФ (запрет злоупотребления правом). Банк откажет. Но письменный отказ можно оспорить в суде.

Ваша позиция верна для суда, но не для нотариуса/Росреестра.

Если ипотека была взята до брака и частично погашена материнским капиталом до брака, нужно ли выделять доли мужу на квартиру после вступления в брак?

Гаркушенко Алексей Александрович

Здравствуйте. Нет, ему долю выделять не обязательно

Рабиевская Юлия Викторовна

Добрый день!
Если квартира и ипотека оформлены до брака, она остаётся вашей личной собственностью, поэтому автоматически выделять долю мужу после регистрации брака не нужно. Обязанность по маткапиталу — выделить доли детям (и владельцу сертификата) по данному обязательству; мужу долю выделять не требуется, если маткапитал использован до брака. Но если после брака ипотека гасилась общими семейными деньгами, муж может требовать через суд компенсацию/учёт этих вложений (а не «обязательную долю»).

Здравствуйте. Квартира куплена по военной ипотеке. Использован маткапитал. Собственник только супруг. Собираемся выделять доли детям. Мне(супруге) он обязан выделить тоже долю? Или возможно только детям равные доли? В нашем случае соглашение только через нотариуса делать, самим через МФЦ не получится?

Гаркушенко Алексей Александрович

Здравствуйте. Обязан выделить всем членам семьи. В том числе и Вам.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Выделять всем членам семьи, включая жену и детей.

Определение ВС РФ от 24.01.2017 по делу №58-КГ16-25, однозначно отнесшее данное жилье к общему имуществу супругов. Судьи отметили, что квартира была приобретена в период брака по возмездной сделке (ДКП), сослались на ст.ст.34, 36 СК РФ, п.15 постановления Пленума ВС от 05.11.1998 №15;и подчеркнули, что каких-либо ограничений для членов семьи военнослужащего в режиме и порядке пользования жилым помещением, в том числе приобретённом за счёт участия в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (ФЗ№117) и Федеральным законом от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» не предусмотрено. А если не предусмотрено и сделка возмездная и совершена в период брака, то и жилье общее.

В 2023 году строили дом в ипотеку. Для этого его нужно было передать в залог. Опека не разрешила передавать единственное жилье несовершеннолетних. Пришлось выделять доли в другом месте. Помогла свекровь. Она оформила дарственную на двоих детей доля 1/5 у каждой. Дом 45 кв.м. Теперь у детей есть доля в нашем общем доме 91 кВ.м в размере 1/4 и доля в доме свекрови в размере 1/5. Недавно умер свекр, и свекровь теперь хочет продать свой частный дом и купить квартиру. А лучше поискать варианты обмена дома на квартиру. Так как в доме одной жить тяжело. Встал вопрос с детьми. Какие есть варианты, чтобы она могла это сделать. Какие условия. Есть ли варианты, чтобы она продала дом, но в новом жилье доли детям не выделяла.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Выделить дополнительные доли, в новом доме. Выделить доли в квартире тещи.

Некрасова Вера Анатольевна

Здравствуйте. В вашем случае нужно обратиться в органы опеки, уточнить, какие варианты будут для них приемлемы для проведения сделки.

В 2020 году мы приобрели квартиру и часть долга погасили маткапиталом.
В 2024 году закрыли ипотеку и выделии доли детям.
Так же в 2024 году мы приобрели в ипотеку ещё одну квартиру, больше квадратурой в новостройке. Собственники я и муж.
Сейчас мы переезжаем, и встал вопрос о продаже первой квартиры.
Обратившись в опеку, мне сказали собрать пакет документов и взять согласие банка на выделение долей детям в ипотечной квартире, но просблема в том, что прерогатива банка - не выделять доли детям до погашения долга.
Как нам поступить в данной ситуации, что бы продать квартиру?
Можно ли поместить деньги на номинальный счёт, или написать обязательство у нотариуса?

Филатов Егор Николаевич

Здравствуйте!

Чтобы продать квартиру, в которой ваши дети имеют доли, вам необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за предварительным разрешением на отчуждение долей несовершеннолетних в продаваемой квартире.

Если банк не дает согласия на выделение долей до погашения кредита, то нужно представить органам опеки проект будущего обеспечения жилищных прав детей - например, как вы правильно указали, нотариальное обязательство выделить им доли во второй квартире.

В течение 15 дней (ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ) орган опеки и попечительства должен ответить вам в письменной форме - дать письменное разрешение на продажу с указанием конкретных условий либо мотивированный отказ.

Простое помещение денег на номинальный счёт, оформленный на ребенка, скорее всего, не удовлетворит органы опеки. Основной акцент ставится на реальных жилищных условиях детей (выделении им долей в новой квартире).

Отказ органов опеки вы вправе обжаловать в суде.

Грачёв Георгий Владимирович

Номинальный счёт либо нотариальное обязательство - допустимые варианты.