-
Вопрос № 00105058
При покупке квартиры был внесен задаток, но пока продавец узаконивал перепланировку, банк изменил условия по ДВИ ипотеке и у физического лица приобрести квартиру стало невозможным, должен ли продавец вернуть задаток?
С высокой долей вероятности, продавец должен вернуть задаток. По общему правилу (п. 1 ст. 381 ГК РФ), задаток возвращается, если обязательство прекращено вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) или по соглашению сторон, то есть без вины той или иной стороны. Изменение банком условий ипотечного кредитования, делающее сделку невозможной для покупателя, как правило, расценивается судами как обстоятельство, за которое ни одна из сторон не отвечает (отсутствие вины покупателя). Это не отказ покупателя от сделки, а объективная невозможность приобрести квартиру на ранее согласованных условиях. Вина продавца (узаконивание перепланировки): Тот факт, что продавец сам занимался узакониванием перепланировки, потенциально продлил срок сделки и увеличил риск наступления подобных изменений. Хотя это не является прямой виной в невозможности получения кредита, это подчеркивает, что сделка не состоялась не из-за отказа покупателя. Ключевой момент: если в соглашении о задатке не было прямо указано, что риск изменения или отмены ипотеки лежит на покупателе и в этом случае задаток не возвращается, то задаток подлежит возврату. Отсутствие вины покупателя в невозможности исполнения обязательства (покупка за счет ДВИ) является основанием для возврата задатка.
Ситуация может быть рассмотрена как невозможность исполнения обязательства. По общему правилу, при невозможности исполнения обязательства задаток подлежит возврату (п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса РФ). Однако, если банк отказал в одобрении объекта, это может быть расценено как обстоятельство, не зависящее от сторон, что также влечет возврат задатка.
Да, конечно, а если сделал намеренно, то в двойном размере.
