Задавайте вопросы юристам по Недвижимости

Добрый день

Главные риски для покупателя:

1. Потеря денег при расторжении сделки. Если суд признает договор недействительным (из-за банкротства продавца, появления скрытых наследников или супруга), вам вернут только сумму, официально указанную в ДКП. Вернуть скрытую часть денег (даже при наличии расписки на «неотделимые улучшения») через суд практически невозможно.
2. Утрата статуса добросовестного приобретателя. Сознательное занижение цены в договоре суды трактуют как сговор с целью уклонения от налогов. В случае судебных споров государство не станет защищать ваши права на недвижимость.
3. Повышенный налог при будущей продаже. Если вы решите продать этот дом в течение ближайших 5 лет, вам придется заплатить НДФЛ с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Так как по документам вы купили дом дешево, ваш налог на прибыль будет огромным.
4. Уменьшение налогового вычета. Вы сможете вернуть 13% (имущественный вычет) только с той суммы, которая официально фигурирует в договоре, потеряв часть законного возврата от государства.
5. Внимание налоговых и правоохранительных органов. ФНС легко отслеживает сделки по ценам ниже кадастра. Покупателя могут вызвать на допрос в качестве соучастника схемы по умышленному занижению налогооблагаемой базы.

Добрый день! Для вас, как покупателя, занижение стоимости дома несёт риски. Если сделку оспорят или расторгнут, вернуть деньги можно будет только в пределах суммы, которая указана в договоре и подтверждена оплатой.

Кроме того, если вы решите продать дом раньше минимального срока владения, расходы на его покупку будут подтверждаться ценой из договора. Чем ниже указана стоимость дома, тем выше может оказаться ваш налог при последующей продаже.

При этом занижение цены может не помочь продавцу уменьшить налог, поскольку налоговая вправе рассчитывать доход с учётом кадастровой стоимости. Безопаснее указать в договоре полную реальную стоимость сделки и разумно распределить её между земельным участком и домом.

Добрый день, Ольга.

Соглашаться на занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи категорически не рекомендуется, так как все основные риски ложатся на покупателя. При аннулировании сделки вы рискуете потерять миллионы рублей, лишиться налогового вычета и получить претензии от ФНС.

По закону РФ (ст. 214.10 НК РФ), если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости, налог продавцу все равно посчитают исходя из этих 70%. Продавец пытается нарушить закон, подставляет вас под удар, но сэкономить на налогах у него все равно не получится.

Добрый день.

Если в договоре купли-продажи указана сумма 600 тыс. Рублей, а Социальный фонд перечислил маме ровно 600 тыс. Рублей, то оставшиеся 100 тыс. Рублей никуда не «пропали» — они остались на счете сертификата материнского капитала в Социальном фонде России (СФР), так как из бюджета были переведены только фактические средства по договору.

Здравствуйте. Для реализации вашей схемы потребуется провести две взаимосвязанные сделки через нотариуса. Поскольку в одной из сделок продается доля дома (а продажа долей всегда требует нотариального удостоверения), а во второй сделке могут быть затронуты интересы несовершеннолетних детей старшей дочери, обойтись простой письменной формой не получится, но есть некоторые нюансы.

Для того чтобы вам помочь, мне необходимо понимать: Является ли старшая дочь совершеннолетней (старше 18 лет)? Являются ли несовершеннолетние дети (3 месяца, 8 и 9 лет) собственниками долей в квартирах младшей дочери, или они там просто прописаны?

Выселение за неделю без веских оснований и при наличии действующего договора — это грубое нарушение закона. Личная неприязнь не является легальным поводом для расторжения договора. Закон на вашей стороне, особенно с учетом несовершеннолетних детей.

Указано ли в договоре право собственника на односторонний отказ без объяснения причин с предупреждением за какой-то срок (например, за 30 дней)?

Менять доверенность не нужно. Указание «УВД» вместо «МВД» (и наоборот) — это несущественная техническая ошибка, которая не влияет на действительность доверенности, если все основные данные для идентификации личности совпадают (ФИО, дата рождения, серия и номер паспорта).

Правовое обоснование: ст. 185, 186 ГК РФ не требуют точного указания органа, выдавшего паспорт. Аббревиатура «УВД» и «МВД» относятся к одному ведомству. Судебная практика подтверждает, что ошибки в паспортных данных (включая неточное наименование органа выдачи) не являются основанием для признания доверенности недействительной.

Добрый вечер. Насколько я понял ваш вопрос, доверенность вы оформили по актуальным данным (из госуслуг). Если выписка из ЕГРН была выдана ранее (посмотрите дату), то, вероятно, в ней указаны старые данные. В таком случае доверенность менять не нужно. Нотариус должен был оформить её по актуальным данным.

Я продаю длм вчера были покупатели, у них ипотека на первоначальный взнос у них денег нет просят меня чтобы я сказала в банке якобы первоначальный взнос они мне внесли каковы последствия всего этого хотелось бы знать так как в этом ничего не понимаю

Вы ни в коем случае не должны подписывать ложные расписки, так как это несет для вас огромные финансовые и уголовные риски.

Сколько лет дом находится в вашей собственности?

Добрый день, да вы как потребитель услуги имеете полное право требовать указать в договоре нижний диапазон стоимости продаваемой вами квартиры, в противном случае риэлтор может продать вашу квартиру за стоимость по своему усмотрению. Помните, если риэлтор противиться вносить изменения в договор относительно стоимости продаваемой вами квартиры, может есть смысл отказаться от услуг такого риэлтора.

Здравствуйте. Да, Вы можете настоять, чтобы цена квартиры была указана. Договор с риэлтором — это договор услуг: главное в нём задание риэлтору и его оплата, ст. 779, 432 Гражданского кодекса РФ. Но для продажи квартиры цена — существенное условие, ст. 555 Гражданского кодекса РФ. Поэтому лучше прямо закрепить: за какую минимальную цену риэлтор вправе искать покупателя.

Сначала разделите с супругой дом, а потом уже договаривайтесь по обоим объектам недвижимости: на обмен доли, выкуп доли (долей) и пр. Не забывайте, что есть еще и дети, которые также являются долевыми собственниками дома, соответственно на сделки с их долями потребуется разрешение органов опеки. Насколько я понял ситуацию, в суде требование о разделе дома ни вами, ни женой не заявлялось, соответственно суд его не делил. В общем, все как-то изначально сделано бессистемно...

Здравствуйте. Можно оформить нотариальное соглашение о разделе имущества: дом — Вам, квартира после погашения военной ипотеки и снятия залогов — бывшей жене, при необходимости с компенсацией. Основа — п. 2 Ст. 38 Семейного кодекса РФ. Но дом с маткапиталом нельзя "забрать" целиком: доли детей обязательны по ч. 4 Ст. 10 Закона № 256-ФЗ. Нужна точная схема под документы.

Добрый день, если дом приобретался в т.ч. За счет средств материнского капитала, то у вас есть обязанность выделить доли детям, поэтому если дети еще не совершеннолетние, то стать единоличным собственником дома в данный момент не получиться. Чтобы урегулировать ваш вопрос, вам скорее всего придется договариваться с бывшей супругой о перераспределении имущества.

Нет, вы не будете обязаны платить налог. При увеличении доли в праве собственности на объект недвижимости (приращении долей) минимальный срок владения всей квартирой исчисляется с даты приобретения самой первой доли.

Поскольку первой половиной квартиры вы владеете более 10 лет, этот срок распространяется на всю квартиру целиком. Вы можете продать её в любой момент без уплаты НДФЛ и подачи декларации.

Есть ли у вас на руках документы на первую долю (свидетельство или выписка из ЕГРН)?

Добрый день!
Если нотариальное удостоверение сделки в Вашем случае обязательно, то нотариус из Москвы такой договор удостоверить не может — нужен нотариус именно Московской области.
По ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверение договоров об отчуждении недвижимости производится нотариусом, работающим в любом нотариальном округе в пределах того субъекта РФ, где находится объект. Москва и Московская область — разные субъекты РФ, поэтому нотариус московского округа не вправе удостоверить сделку по объекту в Подмосковье.

Да, вы можете заключить и удостоверить договор купли-продажи недвижимости в Москве, ехать в Подмосковье необходимости нет.

Согласно статье 56 Основ законодательства РФ о нотариате, договор об отчуждении недвижимости может быть удостоверен нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов того субъекта РФ, на территории которого находится имущество.

Можно. Заключить договор у нотариуса можно в любом городе России, включая Москву. Местонахождение объекта (Московская область) значения не имеет.
Итог: идите к любому нотариусу в Москве — это законно.
Если нужна помощь с составлением договора — обращайтесь: https: //debitorexpert.ru/

При подписании агентского договора как продавец (принципал) обратите внимание на следующее:

Предмет и конечная цель. Договор должен чётко определять действия агента, а конечной целью сделки указывать не «подписание предварительного договора», а именно «государственную регистрацию перехода права собственности».

Размер и порядок выплаты вознаграждения. Сумма должна быть указана в твёрдой сумме или проценте от цены сделки. Опасайтесь пунктов о выплате вознаграждения до регистрации сделки или при отказе покупателя. Деньги передавайте только после регистрации права.

Эксклюзивность. Условие об эксклюзивности лишает вас права продавать объект самостоятельно или через другое агентство (ст. 1007 ГК РФ). Договоритесь о включении права на односторонний отказ.

Срок действия. Проверьте, предусмотрена ли автоматическая пролонгация.

Отчётность агента. Требуйте обязательного предоставления письменных отчётов с подтверждением реальной работы (скрины, даты публикаций).

Ответственность. Помните, что риелтор обычно не несёт полной юридической ответственности за содержание документов и не заменяет юриста.

Здравствуйте!

Для начала, Вам нужно конкретное определение результата работы агента (в договоре должно быть четко прописано, за что именно вы платите, а не за "поиск покупателя" или "показ объекта"), иначе вас могут обязать заплатить, даже если сделка сорвалась по вашей инициативе.

Нужно разработать четкий механизм расчета и выплаты вознаграждения, сумма должна быть фиксированной или в процентах от цены сделки, но главное - прямо указано, что комиссия выплачивается только после фактического получения вами денег от покупателя, а не при подписании предварительного договора.

Обязательно пропишите условия расторжения договора и "золотой парашют", что при расторжении вы не платите штрафы, а также что обязательство по выплате комиссии аннулируется, если вы найдете покупателя сами, и укажите срок, в течение которого после расторжения договора вы не обязаны платить агенту, если продадите объект тому покупателю, которого он привел.

Здравствуйте. В агентском договоре с риелтором проверьте главное: что именно он обязан сделать, от чьего имени действует, размер и момент оплаты, срок договора, право на отказ, запрет брать деньги "просто за показы". По ст. 1005, 1006, 1008 ГК РФ особенно важны полномочия, вознаграждение и отчёты агента. Доверенность — только под конкретные действия.

Оформить бесхозную половину дома в собственность можно через приобретательную давность (ст. 234 ГК РФ) или признание её выморочным/муниципальным имуществом с последующим выкупом.

Поскольку вы открыто и непрерывно владеете домом более 15 лет (10 лет бесхозности + 5 лет срока исковой давности), вы имеете право подать иск в суд.

Да, вступить в наследство после смерти отца можно, но без официального переоформления сейчас вы сильно рискуете потерять и дом, и вложенные деньги. Завещание или обещания на словах можно оспорить, а доказать в суде ваши затраты на чужую недвижимость крайне сложно.

Готов ли отец переоформить недвижимость на вашего супруга прямо сейчас? Сохранились ли у вас чеки и договоры на строительные работы с 2014 года?

Да, независимая оценка будет иметь юридическую силу и может быть использована в суде как письменное доказательство (ст. 55, 71 ГПК РФ). Однако она не имеет заранее установленной силы и оценивается судом наряду с другими доказательствами (ст. 67 ГПК РФ). Суд может не согласиться с вашим отчётом и назначить судебную оценочную экспертизу (ст. 79 ГПК РФ).

Суд определит рыночную стоимость реального объекта с учётом всех произведённых улучшений (перестройка, второй этаж), а не по документам на старый дом. Ключевой принцип: стоимость доли не равна арифметической части от стоимости целого объекта и определяется с понижающим коэффициентом. Если бывший муж оспорит вашу оценку, суд, скорее всего, назначит экспертизу для установления актуальной рыночной стоимости.

Здравствуйте. Да, независимая оценка, которую вы закажете, будет иметь полную юридическую силу в суде и станет вашим главным доказательством, но есть некоторые нюансы.

Для того чтобы вам помочь, мне необходимо понимать: есть ли у вас возможность обеспечить доступ оценщика внутрь дома и на участок, чтобы он зафиксировал новый второй этаж и ремонт для составления отчета?

Вы не обязаны оплачивать эти работы.

Правовое основание

Стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит и передаётся собственнику безвозмездно (п. 3 Ст. 623 ГК РФ). Отсутствие письменного договора и согласованной сметы лишает арендатора права требовать оплаты (п. 1 Ст. 1102 ГК РФ).

Ваши действия

Направьте арендатору письменный отказ со ссылкой на ст. 623 ГК РФ и отсутствие согласования стоимости.

Предложите привести квартиру в первоначальное состояние за его счёт (восстановить нишу).

При отказе — он может обратиться в суд, но без вашего согласия и сметы перспективы взыскания минимальны.

Юридически вы не обязаны выплачивать эту сумму. Согласно ст. 623 ГК РФ, стоимость ремонта и улучшений без письменного договора, согласованной сметы и четкого перечня работ возмещению не подлежит.

Более того, вы договаривались оплатить только материалы, а не личную работу «арендатора» по демонтажу. Так как договор найма фактически не был заключен, а квартира приведена в состояние, непригодное для проживания (ободранные обои, вынесенная ниша), закон полностью на вашей стороне.

Успел ли этот человек купить какие-то материалы и предоставить вам чеки? Остались ли у него ключи от квартиры или его личные вещи в помещении?

Здравствуйте. Если цену работ, смету и оплату труда Вы не согласовывали, требование на 30 900 рублей спорное. По смыслу ст. 1102 ГК РФ он должен доказать, что Вы реально получили выгоду именно на эту сумму. Если это считать улучшениями жилья, по ст. 623 ГК РФ возмещаются неотделимые улучшения с согласия собственника. Демонтаж обоев и вынос мусора сами по себе не равны долгу.

Администрация действует в рамках стандартной процедуры, но с грубыми нарушениями сроков, поэтому исполнять требование о сносе за свой счет вам не нужно.

Направление собственникам требования о сносе дома своими силами — это обязательный юридический этап, предусмотренный ч. 10 Ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Только после того, как собственники проигнорируют это требование либо откажутся от него, у администрации возникнет законное право изъять земельный участок и квартиры для муниципальных нужд с выплатой вам компенсации (или предоставлением другого жилья).

Сделайте это незамедлительно. Направьте в администрацию города заказное письмо с описью вложения или подайте заявление через Госуслуги/интернет-приемную.

Поскольку дом признан аварийным, а администрация резко сократила сроки (что может указывать на ухудшение технического состояния здания), проживание там может быть опасным. Отец имеет право потребовать от администрации предоставления жилья в маневренном фонде для временного проживания до момента окончательного расселения.

Так как вы не будете сносить дом, администрация обязана начать процедуру изъятия. Для этого они должны выпустить Постановление об изъятии земли, провести оценку вашей квартиры и прислать вам проект Соглашения об изъятии. Каждому собственнику (жене и отцу) положена выплата за его 1/2 долю либо предоставление соразмерного жилья.

Если администрация начнет оказывать давление, ссылаясь на «просрочку сноса», направьте жалобу в прокуратуру по месту нахождения квартиры. Прокуроры оперативно пресекают манипуляции муниципальных властей со сроками.

Здравствуйте. Самостоятельно сносить дом за два дня администрация фактически не может требовать: по ч. 10 Ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации срок должен быть разумным. Срочно подайте письменные возражения в администрацию, запросите решение комиссии и распоряжение о новых сроках. Если срок изменён незаконно, его можно оспорить в суде по ст. 218, 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение трёх месяцев.

Да, ксерокопия паспорта представителя подойдет. Так как в соответствии с п. 29 Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающий объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования при удостоверении доверенности информацию о представителе, имуществе, указанном в доверенности, полномочиях представителя, сроках действия доверенности нотариус устанавливает со слов заявителя.
Для выдачи доверенности необходима Ваша личная явка к нотариусу с Вашим документом, удостоверяющим личность в подлиннике, вся остальная информация фиксируется с Ваших слов.

Здравствуйте. Нужна нотариальная доверенность на мать: на подписание договора купли-продажи, подачу и получение документов в Росреестр, регистрацию права, расчёты, получение ключей и подписание актов. Для таких действий доверенность должна быть нотариальной, поскольку распоряжение и регистрация прав на недвижимость требуют нотариального удостоверения по ст. 185.1 ГК РФ. Обычно нотариусу достаточно данных матери, но лучше взять копию её паспорта.

Здравствуйте!

Только нотариально удостоверенная доверенность с четким перечнем полномочий, простая письменная форма здесь недопустима.

Ксерокопия паспорта не подойдет.

Если вы не можете прийти к нотариусу, вызовите его на дом, тогда сделку проведет ваша мама, а вы останетесь в полной безопасности.