-
Вопрос № 00079330
Здравствуйте, хотим купить дом, документы не переоформлены на текущего хозяина, был заключён договор ренты между ним и хозяйкой, хозяйка умерла, какие наши действия. Договор ренты есть, домовая книга, свидетельство о смерти
Здравствуйте. В вашем случае, скорее всего, речь идёт о договоре пожизненного содержания с иждивением, который регулируется § 4 главы 33 ГК РФ.
В данной ситуации я вижу два варианта:
Во-первых, если договор ренты зарегистрирован в Росреестре, право собственности перешло.
То есть, если договор был надлежащим образом зарегистрирован, то право собственности на дом уже перешло к плательщику ренты до смерти хозяйки.
В этом случае собственником в ЕГРН будет указан плательщик ренты;
Вы можете безопасно покупать дом, проверив документы.
Для этого необходимо:
- Закажите выписку из ЕГРН (можно на сайте Росреестра);
- Убедитесь, что в графе «Правообладатель» указан текущий продавец (плательщик ренты);
- Проверьте дату регистрации права — она должна быть ранее даты смерти хозяйки;
- Изучите сам договор ренты (особенно раздел об условиях и возможности отчуждения имущества).
Во вторых, если договор ренты был заключён, но НЕ зарегистрирован.
То есть, если договор не прошёл регистрацию, то право собственности на дом не перешло к плательщику ренты.
Таким образом получается, что дом по-прежнему юридически принадлежит умершей хозяйке, а значит:
- Он входит в состав наследства;
- Продавец не имеет права распоряжаться домом;
- Сделка купли-продажи с вами будет ничтожной (ст. 168 ГК РФ).
В таком случае необходимо установить, был ли договор зарегистрирован. Если нет — продавец должен либо вступить в наследство как наследник (если есть право), либо добиваться признания права собственности через суд (в случае исполнения договора ренты и фактического содержания собственницы до смерти).
Отмечу: если договор заключён в установленной форме (письменно, с госрегистрацией перехода права собственности), то имущество переходит в собственность плательщика ренты с момента регистрации, даже при жизни прежнего собственника (ст. 605 ГК РФ).
с уважением,
адвокат Сабанин Евгений Николаевич
Договор был заключён 1993 году
Это кардинально меняет дело. До 1998 года переход права собственности на недвижимость не подлежал обязательной регистрации в Росреестре — вместо этого права подтверждались БТИ, жилищными органами, нотариусами, актами исполкомов и тд. В 1993 году в России уже действовал институт пожизненного содержания с иждивением (аналог договора ренты).
Если договор был фактически исполнен (то есть плательщик ренты содержал собственника до её смерти), он может добиться признания права собственности как приобретённого на основании ранее заключённого договора, подтверждённого исполнением.
В данном случае имущества нельзя просто продать, поскольку на момент 2025 года без регистрации права собственности в ЕГРН человек не является законным собственником (ст. 131 ГК РФ).
Если прямо сейчас вы приобретете дом, то:
-сделка будет ничтожной (ст. 168 ГК РФ);
- Вы не сможете зарегистрировать право собственности в Росреестре;
- Вам придётся взыскивать деньги через суд, если продавец не исполнит обещание;
- Возможны споры с наследниками умершей собственницы (если они подали на наследство).
Вот этот договор?
я так понимаю это договор пожизненного содержания между умершей собственницей квартиры и продавцом? В таком случае да, всё верно
Да это он
А если человек на которого составлен договор умер?
Проверить документы: Убедитесь, что договор ренты действительно существует. Запросите у текущего владельца копию договора и проверьте его условия, а также права и обязанности сторон.
Проверить регистрацию договора: уточните, зарегистрирован ли договор ренты в Росреестре. Это важно, так как без регистрации договор может быть недействительным.
Уточнить права текущего владельца: Проверьте, перешло ли право собственности на дом к текущему владельцу после смерти хозяйки. Это можно сделать через выписку из ЕГРН.
Узнать о наследниках: если право собственности не оформлено на текущего владельца, возможно, наследники хозяйки имеют права на дом. В таком случае потребуется их согласие на продажу.
Подготовить сделку правильно: если все документы в порядке и текущий владелец имеет законное право на продажу дома, можно оформлять сделку купли-продажи. Однако важно убедиться в отсутствии обременений и других юридических рисков.
Здравствуйте необходимо выяснить кто наследники, так как фактически договор уже не исполняется, так как арендодатель умер, инициировать процесс установления наследников, также необходимо выяснить какое время дом находится в аренде, как давно умер арендодатель (собственник), если наследников нет, жилье может быть признано бесхозным и передано в администрацию под управление
Договор был заключён в 1993 году
Вот он
Дом не купите, пока рентополучатель на себя дом не пероформит, кто продатаь буде, если дом на умершем.
