- 16.05.2025 17:56
У застройщика заканчивается срок аренды земельного участка, а построить в срок застройщик не успевает (планируют сдать летом следующего года, хотя обещали 3 квартале текущего). Предлагают квартиры с хорошей скидкой. Из всего многоэтажного многоподъездного дома продано порядка 10 квартир. При этом ипотека через сбербанк (домклик). какие могут быть риски в данной ситуации? будут ли проблемы при оформлении квартиры в собственность?
Здравствуйте, Сергей!
Покупка квартиры в доме, который строится на арендованном земельном участке с заканчивающимся сроком аренды, связана с определёнными рисками, особенно если застройщик не успевает сдать объект в срок.
Основные риски и особенности:
Право аренды земельного участка является предметом ипотеки вместе с недвижимостью (ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»). При ипотеке здания право аренды участка передаётся в залог банку.
Срок ипотеки не может превышать срок аренды земельного участка. Если срок аренды заканчивается раньше, чем срок ипотеки или кредитного договора, это создаёт риск прекращения залога и проблем с банком.
Если срок аренды участка истекает и не продлевается, договор аренды прекращается, а вместе с ним прекращается и залог права аренды. Это может привести к риску утраты права на землю и, соответственно, на построенный дом.
Продление срока аренды возможно, но зависит от согласия арендодателя и отсутствия нарушений со стороны застройщика. Если застройщик не успевает сдать дом в срок, пролонгация аренды может стать проблемой.
При неисполнении обязательств застройщика и прекращении аренды земельного участка покупатели могут столкнуться с проблемами регистрации права собственности на квартиры.
Банк, выдавая ипотеку, оценивает риски, связанные с арендой земли. В случае проблем с арендой банк может отказать в ипотеке или потребовать дополнительные гарантии.
Покупка квартиры с большой скидкой может указывать на повышенные риски, связанные с объектом и земельным участком.
Что делать покупателю:
Тщательно изучите договор долевого участия (ДДУ) и договор аренды земельного участка, особенно срок аренды и условия её продления.
Уточните у застройщика, есть ли официальные документы о продлении аренды или планы её продления.
Обратитесь в банк, который предоставляет ипотеку, и уточните, как он оценивает риски по этому объекту и земельному участку.
Рассмотрите возможность консультации с юристом, специализирующимся на недвижимости и ипотеке.
Учтите, что при проблемах с арендой земельного участка возможны сложности с регистрацией права собственности и риски потери вложений.
Итог:
Вопрос Ответ и рекомендации
Можно ли брать ипотеку при заканчивающемся сроке аренды участка? Можно, но это связано с повышенными рисками.
Какие риски существуют? Прекращение аренды, прекращение залога, проблемы с регистрацией собственности.
Что делать перед покупкой? Проверить договор аренды, условия продления, проконсультироваться с банком и юристом.
Что делать, если срок аренды не продлят? Возможны проблемы с правом собственности и ипотекой.
Если нужна помощь с анализом документов, консультация по рискам или сопровождение сделки - обращайтесь.
