- 19.04.2025 21:41
Здравствуйте, человек оформил соглашение по задатку в рамках ипотечной покупки квартиры, внёс задаток, но банк снизил сумму одобренную по ипотечной завяке, в итоге у покупателя нет денег дабы внести разницу продавцу от изначально одобренной банком суммы и после сниженной, соответственно покупатель хочет вернуть задаток, продавец в свою очередь отказывает ссылаясь на соглашение, в котором следующее (прикрепл.) но полагаю что в данном случае это можно будет рассматривать как не отказ от покупки в силу личных обстоятельств
Анализ ситуации и рекомендации:
Из текста соглашения следует, что возврат задатка предусмотрен в двух случаях:
Если банк не одобрил квартиру как объект ипотеки (п. 2.3).
Если продавец отказался от сделки (п. 2.6 – тогда он возвращает задаток в двойном размере).
В вашем случае банк не отказал в ипотеке полностью, а лишь снизил сумму кредита, из-за чего покупатель не может доплатить разницу. Это не подпадает под п. 2.3, так как там речь именно о неодобрении объекта, а не о снижении суммы.
Однако:
1. Можно ли вернуть задаток?
Прямого условия о снижении суммы кредита в соглашении нет, поэтому формально продавец может настаивать на удержании задатка (ссылаясь на п. 2.5 – "личные обстоятельства").
Но это спорная ситуация, и можно попробовать оспорить удержание задатка, так как:
Снижение суммы кредита – это не "личные обстоятельства" покупателя, а внешний фактор.
Если покупатель действовал добросовестно (подал документы в банк, не скрывал информацию), то суд может встать на его сторону.
2. Что делать покупателю?
Вариант 1. Договориться с продавцом
Объяснить, что снижение суммы кредита – это не вина покупателя, а решение банка.
Предложить возврат задатка частично или с компенсацией затрат продавца (например, 50%).
Вариант 2. Оспаривать через суд
Если продавец отказывается возвращать деньги, можно подать иск, ссылаясь на:
Статью 381 ГК РФ (задаток возвращается, если сделка сорвалась по обстоятельствам, за которые ни одна сторона не отвечает).
Несоответствие п. 2.5 реальным обстоятельствам (снижение суммы кредита – не "личный отказ").
Добросовестность покупателя (если он предпринимал все действия для одобрения ипотеки).
3. Шансы на успех в суде
Если банк официально подтвердит, что снизил сумму из-за изменений в своей политике (а не из-за действий покупателя) – шансы высокие.
Если в соглашении нет четкого запрета на возврат при таком сценарии – суд может встать на сторону покупателя.
Вывод:
🔹 Продавец формально может не возвращать задаток, но это несправедливо, и покупатель имеет шансы оспорить это в суде.
🔹 Лучше сначала попробовать договориться, а если не получится – готовить иск.
Если нужна помощь в составлении претензии или иска – обращайтесь!
Спасибо за ваши добрые слова! Приятно это слышать.
В Вашей ситуации снижение банком одобренной суммы ипотеки является обстоятельством, не зависящим от Вашей воли. Это нельзя трактовать как "отказ от покупки по личным обстоятельствам", указанный в пункте 2.5 соглашения. По общему правилу Гражданского кодекса РФ, если сделка не состоялась по причинам, не зависящим от сторон, задаток подлежит возврату в полном объеме. Уменьшение суммы ипотечного кредита банком считается именно таким обстоятельством. Вам необходимо направить продавцу письменное требование о возврате задатка с указанием причины (решение банка), желательно телеграммой с уведомлением о вручении. Если в ответ продавец снова откажет, у Вас есть основания для обращения в суд. Судебная практика показывает, что суды часто встают на сторону покупателя в подобных ситуациях, если документально подтверждено изменение условий финансирования банком. Важно предоставить все документы от банка о снижении суммы кредита и доказательства того, что у Вас нет возможности компенсировать недостающую сумму.
Более детальный анализ ваших прав и стратегии действий (включая при необходимости подготовку проектов документов), требует изучения всех нюансов вашего дела в рамках полноценной юридической консультации. Обращайтесь по контактам в моем профиле.
Ссылайтесь на п. 2.3 договора задатка.
