- 23.03.2025 13:29
Управляющая компания изменила договор управления МКД. УК решила, что в случае если общее собрание собственников не проводилось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, то УК, начиная с первого месяца следующего отчётного периода, вправе начислять плату по содержанию и ремонту общего имущества МКД, применяя базовый индекс потребительских цен, увеличенный на количество процентных пунктов в соответствии с установленным Правительством РФ ежегодным процентом инфляции. И в соответствии со ст. 158 ЖК РФ.
Правомерно ли это?
День добрый Наталья!
Действия управляющей компании (УК) по одностороннему изменению тарифов **неправомерны**, если они не предусмотрены договором управления МКД и не согласованы с собственниками. Разберем ситуацию по пунктам:
---
### **1. Основания для изменения тарифов**
Согласно **ст. 162 ЖК РФ**, размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД **определяется общим собранием собственников (ОСС)**. УК не вправе изменять тарифы без решения ОСС, кроме случаев, когда:
- В **договоре управления** прямо указано, что УК может индексировать тарифы на основе индекса потребительских цен (ИПЦ) или инфляции.
- УК действует в рамках **законодательно установленных индексов изменения платы** (Постановление Правительства РФ № 354).
---
### **2. Позиция Верховного Суда РФ**
*«Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание жилого помещения, если это не предусмотрено договором управления»*.
---
### **3. Когда УК может повысить тариф?**
УК может применять индексацию **только при наличии одного из условий**:
1. **Решение ОСС**: Собственники на общем собрании утвердили порядок индексации (например, ежегодное повышение на уровень инфляции).
2. **Прямое указание в договоре управления**: В договоре есть пункт, разрешающий УК индексировать тарифы на основе ИПЦ или инфляции **без дополнительного согласования**.
3. **Региональные нормативы**: Если размер платы определяется по региональным стандартам, а не решением ОСС (редкий случай).
---
### **4. Что делать, если УК нарушает закон?**
1. **Проверьте договор управления**:
- Если в договоре **нет условия об индексации**, требование УК незаконно.
- Если условие есть, но его ввели без согласия собственников, такой пункт можно оспорить.
2. **Подайте жалобу**:
- В **Государственную жилищную инспекцию** Приморского края (проведут проверку).
- В **прокуратуру** (если УК злоупотребляет полномочиями).
3. **Оспорьте начисления в суде**:
- Подайте иск о признании новых тарифов недействительными (ст. 391 ГК РФ).
- Требуйте перерасчета платы за период неправомерного повышения.
---
### **5. Если договор разрешает индексацию**
Даже если в договоре есть условие об индексации, УК обязана:
- Соблюдать **порядок уведомления собственников** (за 30 дней до изменения тарифов).
- Применять индексы, **утвержденные Правительством РФ** (Постановление № 354), а не произвольные коэффициенты.
---
### **6. Судебная практика**
*«УК не вправе повышать тарифы на содержание жилья без решения ОСС. Одностороннее изменение договора управления противоречит ст. 450 ГК РФ»*.
---
### **Итог**
- Если договор управления **не содержит условия об индексации**, действия УК незаконны.
- Даже при наличии такого условия УК должна уведомить собственников и использовать **официальные индексы**.
- Собственники вправе требовать перерасчета и отмены неправомерных начислений.
Рекомендуется созвать **общее собрание собственников** для утверждения новых тарифов или изменения договора управления. Если нужна помощь с составлением иска или жалобы, обращайтесь! 💪
Согласно нормам жилищного законодательства, размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (МКД) определяется решением общего собрания собственников. Если собрание не проводилось или не приняло соответствующее решение, УК не вправе самостоятельно устанавливать новые тарифы, даже ссылаясь на индексацию по инфляции.
Изменения в договор управления МКД могут вступить в силу только при соблюдении процедуры, предусмотренной Гражданским кодексом (ст. 162 ЖК РФ), что предполагает согласование с собственниками. Одностороннее изменение условий договора УК допускается лишь в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом или договором.
Кроме того, применение индекса потребительских цен и процентных пунктов инфляции требует четкого обоснования и согласования с собственниками, так как это напрямую влияет на их финансовые обязательства. Если УК не предоставила доказательств законности такого подхода или не инициировала собрание для утверждения изменений, её действия могут быть оспорены.
Важно проверить:
1) наличие в договоре управления пункта, разрешающего УК индексировать плату без согласия собственников;
2) соблюдение процедуры уведомления о внесении изменений в договор (включая регистрацию в ЕГРЮЛ, если это требуется);
3) соответствие действий УК новым правилам проведения собраний, вступившим в силу 1 марта 2025 года.
Если эти условия не выполнены, начисления по новым тарифам могут быть признаны незаконными.
Нет, неправомерно.
В п. 17 постановлении Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 отмечено, что УО не имеет права в одностороннем порядке: изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения, начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем утверждённый на ОСС размер такой платы. ВС РФ при этом ссылается на ч. 7 ст. 156, ч. ч. 1–3, 8 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. ст. 450–453 ГК РФ. Эта позиция ВС РФ приводится судами всех инстанций при разборе споров управляющих организаций и органов ГЖН, которые при проверках деятельности УО устанавливают факт повышения размера платы за жилое помещение без проведения ОСС и выдают предписания об устранении нарушения. Суды признают такие предписания законными, указывая на то, что УО не имела права индексировать размер платы без проведения ОСС. Например, к такому выводу пришёл ВС РФ в деле № А75-10618/2015, оставив в силе решение предыдущего суда и подтвердив правомерность требований органа ГЖН сделать перерасчёт платы за содержание жилого помещения жителям дома, которые на ОСС не принимали решения о повышении размера такой платы. Суд акцентирует внимание на том, что включённые в договор управления условие ежегодной индексации размера платы и порядок такой индексации не могут рассматриваться судом в качестве доказательства принятого на ОСС решения об изменении размера платы (дело № А50-9160/2017).
Зависит от того, какие положения закреплены в договоре управления МКД. В большинстве случаев действия УК незаконны
