- 28.02.2025 22:50
Покупатель хочет отказаться от сделки по приобретенной недвижимости ( дом с землей). Ссылаясь на то, что в дом требует много вложений. Дому 30 лет. Покупатель был осведомлен об этом до покупки. Была проверка электрика и сантехника. Сделка совершилась в декабре 2024 года. 26 февраля 2025 г покупатель прислал нам смс, о том, что хочет отказаться от сделки через суд и просит нас приехать. Как быть в такой ситуации?
Ситуация, которую вы описываете, требует внимательного подхода, так как покупатель хочет отказаться от сделки купли-продажи недвижимости.
1. Основания для отказа от сделки:
Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, сделка может быть расторгнута только по соглашению сторон или через суд, если есть существенные нарушения договора.
Покупатель ссылается на то, что дом требует вложений, но это не является основанием для расторжения сделки, если:
Покупатель был осведомлен о состоянии дома до покупки.
В договоре купли-продажи не было гарантий или обязательств по состоянию дома.
Проверка электрики и сантехники была проведена до сделки, и покупатель не выявил скрытых недостатков.
2. Ваши действия:
Шаг 1. Проверьте договор купли-продажи:
Убедитесь, что в договоре нет условий, которые позволяют покупателю отказаться от сделки по указанным им причинам.
Если в договоре указано, что дом продается "как есть" (без гарантий), это укрепляет вашу позицию.
Шаг 2. Соберите доказательства:
Подготовьте документы, подтверждающие, что покупатель был осведомлен о состоянии дома:
Акт приема-передачи недвижимости (если в нем указано состояние дома).
Отчеты о проверке электрики и сантехники.
Переписку с покупателем (если есть подтверждение, что он знал о состоянии дома).
Шаг 3. Ответьте на претензию покупателя:
Напишите официальный ответ на претензию покупателя, указав, что:
Покупатель был осведомлен о состоянии дома до покупки.
Сделка была совершена добровольно, и нет оснований для ее расторжения.
Вы готовы рассмотреть вопрос о возврате денег только в случае, если покупатель докажет наличие скрытых недостатков, о которых вы не знали.
Шаг 4. Не соглашайтесь на возврат денег без суда:
Если покупатель настаивает на возврате денег, предложите ему обратиться в суд. Без решения суда вы не обязаны возвращать деньги.
3. Если покупатель подает в суд:
Шаг 1. Получите исковое заявление:
Если покупатель подает иск, вы получите копию искового заявления и уведомление о судебном заседании.
Шаг 2. Подготовьте возражение на иск:
Напишите возражение на иск, указав, что:
Покупатель был осведомлен о состоянии дома до покупки.
Сделка была совершена добровольно, и нет оснований для ее расторжения.
Проверка электрики и сантехники была проведена до сделки.
Шаг 3. Участвуйте в судебном заседании:
Предоставьте суду все доказательства, подтверждающие вашу позицию.
Если покупатель не сможет доказать наличие скрытых недостатков или нарушений с вашей стороны, суд, скорее всего, откажет в удовлетворении иска.
4. Возможные исходы:
Если суд откажет покупателю:
Сделка останется в силе, и покупатель не сможет вернуть деньги.
Если суд удовлетворит иск:
Суд может обязать вас вернуть деньги, если покупатель докажет, что вы скрыли существенные недостатки дома (например, серьезные проблемы с фундаментом, которые не были выявлены при проверке).
5. Рекомендации:
Не поддавайтесь давлению: Покупатель может пытаться запугать вас судом, чтобы добиться возврата денег без оснований.
Консультируйтесь с юристом: Обратитесь к юристу по недвижимости, чтобы подготовить ответ на претензию и возражение на иск (если он будет подан).
Соберите все доказательства: Чем больше документов, подтверждающих вашу позицию, тем выше шансы на успех в суде.
6. Итог:
Покупатель не имеет права отказаться от сделки только потому, что дом требует вложений, если он был осведомлен об этом до покупки.
Подготовьте доказательства и ответьте на претензию покупателя.
Если покупатель подает в суд, участвуйте в заседании и защищайте свои интересы.
Благодарю вас за ответ!
А какие нарушения по дому являются существенными? И может ли быть так, что покупатель может все подстроить(нанести ущерб умышленный дому)
как в этом случае доказать, что дом был в хорошем состоянии при сдачи?
Существенные нарушения или недостатки дома — это такие дефекты, которые значительно снижают его стоимость, делают непригодным для проживания или требуют больших затрат на устранение. В вашем случае важно понимать, что может считаться существенным нарушением, и как защититься от возможного умышленного нанесения ущерба покупателем. Давайте разберем это подробнее.
1. Что считается существенными нарушениями (недостатками) дома:
Примеры существенных недостатков:
Проблемы с фундаментом: Трещины, просадка, разрушение фундамента.
Проблемы с кровлей: Протечки, разрушение стропильной системы.
Проблемы с несущими стенами: Трещины, деформации.
Проблемы с коммуникациями: Неисправная электропроводка, которая может привести к пожару, или серьезные проблемы с канализацией/водопроводом.
Плесень, грибок: Если они вызваны скрытыми дефектами (например, протечками в стенах).
Незаконные перепланировки: Если они делают дом опасным для проживания или непригодным для использования.
Что не считается существенным недостатком:
Мелкие косметические дефекты (например, трещины в штукатурке).
Необходимость ремонта, о которой покупатель знал до покупки (например, старые окна или двери).
Износ дома, соответствующий его возрасту (например, для дома возрастом 30 лет естественно, что некоторые элементы требуют обновления).
2. Может ли покупатель умышленно нанести ущерб дому?
Да, теоретически покупатель может умышленно нанести ущерб дому, чтобы создать видимость существенных недостатков. Например:
Повредить стены, пол или потолок.
Создать искусственные протечки.
Повредить электропроводку или сантехнику.
3. Как доказать, что дом был в хорошем состоянии при передаче:
Шаг 1. Акт приема-передачи:
Если при передаче дома был составлен акт приема-передачи, в котором указано состояние дома, это будет основным доказательством.
В акте должны быть описаны:
Состояние стен, пола, потолка, кровли, фундамента.
Состояние коммуникаций (электрика, сантехника).
Отсутствие существенных недостатков на момент передачи.
Шаг 2. Фото- и видеоматериалы:
Если у вас есть фото или видео дома, сделанные до передачи покупателю, они могут служить доказательством его состояния.
Убедитесь, что на материалах указана дата съемки.
Шаг 3. Отчеты о проверке:
Если перед продажей проводилась проверка электрики, сантехники или других систем, предоставьте отчеты экспертов.
В отчетах должно быть указано, что на момент проверки существенных недостатков не выявлено.
Шаг 4. Свидетельские показания:
Если при передаче дома присутствовали свидетели (например, риелтор, представитель покупателя), их показания могут подтвердить состояние дома.
Шаг 5. Переписка с покупателем:
Если в переписке с покупателем (например, в сообщениях или электронных письмах) обсуждалось состояние дома, это также может быть доказательством.
4. Как защититься от умышленного нанесения ущерба:
Шаг 1. Проведите независимую экспертизу:
Если покупатель заявляет о существенных недостатках, предложите провести независимую экспертизу.
Экспертиза покажет, являются ли недостатки следствием естественного износа или умышленного повреждения.
Шаг 2. Сравните состояние дома до и после:
Используйте фото- и видеоматериалы, чтобы сравнить состояние дома до передачи и после.
Если повреждения появились после передачи, это может свидетельствовать о умышленном нанесении ущерба.
Шаг 3. Обратитесь в полицию:
Если вы подозреваете, что покупатель умышленно нанес ущерб дому, подайте заявление в полицию.
Полиция может провести проверку и привлечь покупателя к ответственности за умышленное повреждение имущества (статья 167 Уголовного кодекса РФ).
5. Что делать, если покупатель уже нанес ущерб:
Шаг 1. Зафиксируйте повреждения:
Сделайте фото- и видеосъемку повреждений.
Пригласите независимого эксперта для составления акта о повреждениях.
Шаг 2. Подайте встречный иск:
Если покупатель подал иск о расторжении сделки, вы можете подать встречный иск о возмещении ущерба, причиненного умышленным повреждением дома.
Шаг 3. Требуйте компенсации:
В исковом заявлении укажите сумму ущерба и потребуйте ее возмещения.
6. Итог:
Существенными недостатками считаются дефекты, которые делают дом непригодным для проживания или требуют больших затрат на устранение.
Чтобы доказать, что дом был в хорошем состоянии, используйте акт приема-передачи, фото- и видеоматериалы, отчеты о проверке и свидетельские показания.
Если покупатель умышленно нанес ущерб, проведите экспертизу и обратитесь в полицию.
Поняла. В договоре есть пункт, что покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, в котором он находился в день подписания договора.
Это сможет нам помочь?
Она нам написала смс о том, что электрика пожароопасна. Хотя до этого дом 30 лет стоял и никаких пожаров не было.перед продажей покупатель был уведомлен нами и электриком( которого она пригласила), что проводка из алюминия. Что если покупатель хочет ее сменить, то она может это сделать. Даже после таких комментариев покупка была совершена.
Поскольку покупатель был осведомлен о состоянии дома до сделки, а проверки подтвердили его характеристики, отказ из-за необходимости вложений не является законным основанием для расторжения договора. Рекомендую письменно зафиксировать отсутствие нарушений с вашей стороны, сохранить все документы (договор, акты проверок, переписку) и подготовиться к возможному судебному разбирательству, где ваша позиция будет основана на добросовестном исполнении условий сделки. Если покупатель обратится в суд, потребуется доказать отсутствие скрытых недостатков и его осведомлённость о состоянии объекта на момент покупки.
Добрый вечер. Вам необходимо собрать документы для судебного разбирательства (акты осмотра электриком и сантехником, акт приема - передачи, указывающий состояние дома).
Направьте покупателю ответ на претензию. Суд должен убедиться, что Вы добросовестно выполнили сделку и нет оснований для ее расторжения (скрытых дефектов). Без решения суда Вы не обязаны возвращать деньги.
Пусть обрашаются в суд.
