- 04.02.2025 12:44
У меня есть помещение(магазин) в собственности боком прилегающее к общественной остановке, и, таим образом прилегающее к дороге. Спереди у здания только 1,5 метра собственности земли. Фасад расположен как бы сбоку от дороги. Рядом с моим магазином арендовали землю по рынок. Новый арендатор собирается поставить двухметровый забор, до моей земли, что полностью закроет мне возможность въезда на транспорте.
Какие нормативные акты можно предъявить арендатору, может это какие-то нормы пожарной безопасности, ведь это даже не смешно, что вот так просто, из-за того что муниципалитет выделил ему землю мне оставят только узкий проход и перед магазином будет двухметровый забор.
В вашей ситуации можно опираться на несколько нормативных актов, чтобы защитить свои интересы:
1. Пожарные нормы
- СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты»
- ФЗ «О пожарной безопасности» №69-ФЗ от 21.12.1994
- Постановление Правительства РФ №390 от 25.04.2012 «О противопожарном режиме»
- В данных документах устанавливаются требования к обеспечению проезда пожарной техники и эвакуации людей. Закрытие фасада двухметровым забором может нарушать эти нормы.
2. Градостроительные и земельные нормы
- Земельный кодекс РФ (ст. 40, 42) – право владельца пользоваться участком, а также нормы соблюдения прав соседствующих землевладельцев.
- Градостроительный кодекс РФ – регулирует вопросы размещения ограждений и ограничения доступа.
- СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» – устанавливает минимальные расстояния и проезды к зданиям.
3. Гражданские права
- Ст. 304 ГК РФ – право владельца собственности требовать устранения препятствий в пользовании ею (негаторный иск).
- Ст. 209 ГК РФ – закрепляет право владельца пользоваться, распоряжаться и владеть своим имуществом.
Что можно сделать:
1. Направить претензию арендатору земли с требованием предоставить доступ к магазину.
2. Обратиться в администрацию с жалобой на действия арендатора (муниципалитет обязан учитывать интересы владельцев соседних объектов).
3. Обратиться в пожарную инспекцию с запросом о проверке соответствия нормам безопасности.
4. При необходимости подать иск в суд (негаторный иск о восстановлении доступа к имуществу).
Возможно, можно будет договориться с арендатором на взаимовыгодных условиях (например, оставить проход или проезд).
Собственно я и хотел договорится с арендатором сославшись на правовой акт о минимальном расстоянии между фасадом здания и ограничивающими подъезд сооружениями, в том числе и заборами. Вопрос и был в том какой акт это регулирует и сколько метров арендатор соседней земли не имеет права заставлять своими заборами.
В вашем случае ключевыми документами, регулирующими минимальные расстояния между фасадом здания и ограждающими сооружениями (заборами), являются:
1. Санитарные нормы и правила (СанПиН)
- СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 – определяет минимальные санитарные разрывы между зданиями и сооружениями, включая проезды и подъезды.
- В зависимости от типа здания и категории дороги, расстояние для обеспечения доступа может варьироваться от 3 до 6 метров.
2. Строительные нормы и правила (СНиП)
- СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»:
- Минимальная ширина проезда (улицы, дороги, дворового проезда) должна составлять не менее 3, 5 метров.
- Расстояние от проезда до фасада здания с входом не может быть менее 5 метров, если здание обслуживается транспортом.
- СП 42.13330.2016 (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*):
- Подъезд пожарной техники к фасаду здания должен обеспечиваться с разрывом не менее 3-6 метров в зависимости от категории здания.
3. Пожарные нормы
- СП 4.13130.2013 «Ограничение распространения пожара»:
- Требует обеспечения проезда шириной не менее 3, 5 метров к фасаду здания для пожарных машин.
- Если это нежилое здание (магазин), то минимальная зона доступа к входу должна составлять не менее 3 метров.
- Постановление Правительства РФ №390 от 25.04.2012:
- Запрещает загораживать проезды и подъезды к зданиям, если они предусмотрены градостроительной документацией.
4. Градостроительный кодекс РФ
- Ст. 36 ГрК РФ – запрещает ограничивать доступ к земельному участку, если это приводит к нарушению эксплуатации соседних объектов.
- Ст. 44 ГрК РФ – регламентирует минимальные расстояния для проездов и подъездов.
Что делать:
1. Ссылайтесь на СНиП 2.07.01-89* и СП 4.13130.2013, указывая, что забор не должен располагаться ближе 3-5 метров к вашему фасаду, если он препятствует подъезду транспорта.
2. Обратитесь в администрацию с требованием проверить соответствие запланированного забора градостроительным нормам.
3. Напишите письмо арендатору, сославшись на эти нормы, и предложите альтернативный вариант установки ограждения.
4. При необходимости – пожарный надзор может обязать арендатора изменить проект, если забор нарушает пожарные требования.
Таким образом, у вас есть правовые основания требовать сохранения проезда или хотя бы минимального прохода.
Спасибо Евгения Андреевна. Я уже поискал в consultant.ru нормы пожарной безопасности и нашел интересный приказ МЧС. https: //www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_148575/a91b622c83837aebecc09e6aa7a1f87c67b68bb8/
Здание малоэтажных магазинов находится в категории Ф3.1 и предусматривает:
8.1.1 Подъезд пожарных автомобилей к жилым и общественным зданиям, сооружениям должен быть обеспечен по всей длине:...
8.1.4 Ширина проездов для пожарных автомобилей в зависимости от высоты зданий или сооружений должна составлять не менее:
- 3, 5 м - при высоте зданий или сооружений до 13 м включительно;
8.1.11 Тупиковые проезды (подъезды) должны заканчиваться площадками для разворота пожарных автомобилей размером не менее чем 15 x 15 м. Максимальная протяженность тупикового проезда не должна превышать 150 м.
Самое смешное что именно эту цифру 3.5_мерта мне назвал GPT-Chat.
Вам лайк и еще раз спасибо за предложения.
Если вам потребуется помощь в урегулировании этого вопроса или другие юридические консультации, буду рада помочь. Обращайтесь!
Если бы все так было просто... Доступ к заданию имеется. Судя по всему проезда (как часть улично-дорожной сети) нет, т.к. арендатор получил землю под рынок. Выходит Вы ездили там самовольно. Пожарным не нужен подъезд к ПОМЕЩЕНИЮ в здании. Пожарные машины не заезжают на участок при тушении пожара, т.к. тоже передвигаются по улично-дорожной сети.
Вам не нравится, что забор перекрывают доступ к магазину (это реальная причина), но Вы пытаетесь найти какие-то нарушения. Неужели в администрации такие дурачки сидят, что сдавая землю в аренду они об этом не подумали?
В любом случае нужно обратиться в администрацию с письменным обращением. Описать ситуацию, что бизнес завянет если забор будет, вы убытки понесете... можно написать, что вы не сможете использовать свой земельный участок и здание по целевому назначению, плюс конечно можно указать и противопожарные нормы.
Одновременно, сходите на личный прием к главе администрации и/или в комитет по имуществу.
Потом, если будет отрицательный ответ, то уже жалобы во все инстанции (прокуратура, пожарный и т.д. и т.п.).
Собрав ответы администрации и служб анализируем что пишут и только тогда идем в суд...
Это кажется полным абсурдом. Все здание целиком принадлежит мне. И только потоу-что у меня 1.5 метра собственности перед фасадом, то мне могут вот просто так закрыть доступ. Да, пешком туда можно зайти, но это коммерческое помещение, и его функционирование завязано на подвозе товара. Причем установка забора не позволит мне спокойно заносить товар на расстоянии, так как магазин примыкает к авто-остановке, где я не могу оставить автомобиль по правилам ПДД, и тут же, в 5-ти метрах пешеходный переход.
Про "Пожарным не нужен подъезд к ПОМЕЩЕНИЮ в здании"(с) я совершенно ничего не понял. Речь не о помещении, а о всем здании, к фасаду которого(и со всех сторон) теперь пытаются закрыть подъезд на любой технике.
Пожарные не ставят машину у стены горящего здания, т.к. им не нужно близко подъезжать. Они ставят машину на улице или проезде (которые являются частью улично дорожной сети населенного пункта) до здания при этом может быть 20 или 50 метров и это соответствует нормам.
Что касается подвоза товара, то тут много нюансов. Если вы катались по тротуару к примеру, а там не было съезда с дороги, то это не проезд. Улично дорожную сеть не могли сдать в аренду, т.е. эта земля не предназначена для проезда.
В законе написано доступ должен быть к земельному участку (проезд, проход или сервитут). У вас доступ есть. В таких спорах всегда проверяется, что это за здание. Как оно использовалось ранее. А то бывает купят здание и землю под ним 1 метр от стены, а вокруг другие участки, а где проезд? а нигде... частная собственность вокруг - оформляй сервитут и плати деньги за проезд. так нужно смотреть какой участок при здании и как доступ к нему обеспечивается...
Если ПДД мешают вам парковаться у магазина, то это не значит, что нужно нарушать ПДД катаясь по тротуару.
Нужно искать аргументы почему забор в данном месте нельзя ставить и в администрацию сходить. Может просто запретят ему забор ставить и все... Невозможно все ситуации указать в нормах права иногда необходимо просто аргументировать и переговоры вести с соседом.
На счет "где проезд?" вы абсолютно правы. Его нет, и никогда не было, как и городского тротуара. Это не город, а небольшой населенный пункт с 5000 населением. И въезд на территорию рынка(наследие СССР) само-образовался с незапамятных времен, в трех местах.
Я не по тротуару заезжаю, а по само-накатанному съезду прямо возле общественной остановки. Или вокруг по территории, на которой теперь арендатор, и которая многими годами ранее была общественной(без заборов).
Здание и ранее и сейчас использовалось как коммерческая недвижимость(было построено в 2000-ых с выделением под магазин и куплено мною с землею 99кв.м. 7 лет назад) и администрация знает, что для его функционирования нужен авто-доступ к входу.
Основная проблема, что арендатор подставное лицо, реальным предпринимателем является сильно связанное с районной властью лицо(вроде родственник через жену). И территория им нужна не для благоустройства местного рынка, а для захвата коммерческой земли с целью дальнейшего обращения в частную собственность(они уже это проделали в ряде мест).
Вот я и не знаю чем лучше аргументировать этим "новым соседям"(которых я два раза видел), что они полные мерзавцы, которые ограничивают функционирование магазина. Доступ пешком без проезда ко входу своей собственности меня, конечно, не устраивает.
Но вам, все равно спасибо.
GPT-Chat, сказал что в Техасе, такие заборы спиливают болгаркой, без разбирательств. Эх, жаль что мы не в Техасе.
Вы более детально описали ситуацию...
Первое проезд - "самонакатанный". Вы должны понимать, что если что-то образовалось с незапамятных времен, то это не значит, что не придет время когда это будет упорядочено. Возможно этот день настал.
Даже если "нехорошие" люди делают что-то плохое, то вы вправе защищать свои права, но не по понятиям, а по закону. "Самонакатанный" проезд - это не юридический термин. "Незапямятные времена" тоже. Есть градостроительные нормы и их рано или поздно придется соблюдать.
Возможно вам дешевле дверной проем сделать с другой стороны?
Из практики встречал, что придорожный магазин разорялся после реконструкции дороги путем строительства банального металлического отбойника, т.к. выяснялось, что съезда с дороги тут по проекту нет.
Если комать глубже, то нужно смотреть разрешенное использование земельного участка и какое назначение здания - магазин и коммерческая недвижимость - это не одно и тоже.
99 кв.м - это очень маленький участок. Чем доказать, что проезд необходим ко входу, а не со стороны задней межи? Такой нормы права я что-то не припомню.
Если много лет была "общественная земля" - это не значит, что ее нельзя сдать в аренду. Как я понимаю это территория рынка, т.е. не земли улично-дорожной сети...
Выше я Вам указал алгоритм действий, который мне кажется рациональным.
- Обращение с заявлением в администрацию, где вы укажите, что забор ограничивает ваши права.
- Личный прием у главы района или зама.
- Если проблема не решается, то жалоба в прокуратуру и иные контрольные органы (уполномоченному по делам предпринимателей, губернатору, президенту РФ).
- Если проблема не решается, то собираем все ответы, отписки и формулируем правовую позицию по существу спора, где отметаем все лирическое про плохих людей.
- Имея правовую позицию смотрим, чем мы можем ее доказать (документы на землю, на здание, градостроительные планы, документы межевания и т.д. и т.п.). Считаем финансовые затраты на юристов, экспертизы и т.п.
- Если понимаем, что есть шансы доказать что-то в суде и расходы на суды приемлимы, то формулируем окончательные исковые требования и подаем иск в суд.
К сожалению там нет возможности сделать проем с любой стороны. Потому-что территория рынка находится с трех сторон. Как видите, на картинке(магазин это 2А), остановка это единственное место откуда можно попасть в здание по своей земле.
И картинка не отражает всю суть местного ландшафта, с длинной ямой слева от дороги, где невозможно припарковаться.
Буду пытаться объяснить, что забор в 1.5 метра от стены не позволит функционировать магазину и создает проблему использования земли(и здания) выделенной под магазин. Муниципалитет выделил арендатору рынка землю уже после покупки магазина, и мне никто не предложил выкупить хотя-бы еще один-два метра перед зданием, для свободного проезда. Я согласен, что впал в "лирику", и это никак не защитить мое право, но так выделить землю, не предупредив соседа(меня) и не предложив какие-то варианты - это надо быть полными мерзавцами.
Спасибо еще раз, Сергей Анатольевич.
Посмотрел Ваш участок. Для размещения торгового павильона. Смежный рынок в частной собственности.
Участок рынка стоит на учете с 2016 года, а ваш с 2014 года, т.е. границы участка рынка стыковали с Вашим. Это техническое действие, уверен, что умысла не было.
Тогда по земле есть такие варианты:
оспорить границу рынка смежную с вашим участком со стороны где подъезд, что будет сложно, т.к. Ваш участок встал на учет раньше. Плюс они скажут исковые сроки пропущены...
второй вариант частный сервитут для проезда и прохода - это более реальный вариант, но придется платить за проезд (обычно раз в год). Сервитут можно по соглашению сторон. Стоимость оценщик определит. Через суд суд будет дорого, т.к. экспертиза землеустроительная, оценочная и возможно-строительно-техническая.
есть еще третий попробовать выкупить часть участка рынка перед павильоном, но тут много сложностей.
Здравствуйте. Теоретически вы можете обратиться к администрации о выдаче права сервитута (ограниченного пользования частью земельного участка), однако скорее всего, это действие не возымеет должного эффекта, поскольку доступ к вашему магазину останется открытым (другой вопрос что вам необходим доступ транспорта для функционирования магазина).
Но ведь должны существовать нормы пожарной безопасности. Не может такого быть чтобы пожарная техника не могла беспрепятственно подъехать к входу, хоть и небольшого магазина.
Кроме того доступ в проходе шириной в 1, 5 метра кажется несколько непохожим на доступ. Ведь я не могу подъехать к собственному зданию
