Продажа недвижимости без доли отцу?

Ситуация, которую вы описываете, регулируется Федеральным законом № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Согласно части 4 статьи 10 этого закона, жильё, купленное с использованием материнского капитала, обязательно оформляется в общую собственность всех членов семьи: супругов и детей.

Нет, оформить нотариальный отказ от доли, которая ещё не выделена, невозможно. Закон не предусматривает такой процедуры для супруга получателя сертификата. Более того, по позиции Конституционного Суда РФ (Определение от 03.03.2015 № 431-О), супруг обязательно должен быть включён в число собственников, и исключить его из этого числа нельзя.

Однако важно понимать: право собственности на долю у отца уже возникло в силу закона, даже если в Росреестре это пока не зарегистрировано. Просто «не включая» его в документы, эту обязанность не обойти.

Поскольку квартира продаётся, наиболее реалистичный путь — соблюсти требования закона: сначала выделить доли всем членам семьи (включая отца), а затем уже распоряжаться квартирой. В этом случае его доля также станет предметом сделки, и он получит свою часть от продажи.

Если стороны хотят изменить распределение долей в будущем, для этого используются другие механизмы (например, брачный договор или соглашение о разделе имущества), но они не могут обходить правило об обязательном выделении доли супругу при использовании маткапитала.

Если по каким-то причинам доли отцу выделены не были и он не является собственником в ЕГРН, то для продажи квартиры его нотариальное согласие как супруга не требуется — закон связывает это только со статусом сособственника.

Однако покупателю стоит учитывать: отсутствие записи в Росреестре не означает отсутствие права. В будущем отец теоретически может оспорить такую сделку. Чтобы минимизировать риски, обычно рекомендуется всё же привести документы в соответствие с законом (выделить доли) до продажи.

Здравствуйте! Ситуация потенциально рискованная, но решаемая. Ключевой момент — был ли на момент покупки с использованием маткапитала отец официально женат на владелице сертификата.

По закону (ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ) при покупке жилья с использованием маткапитала доли должны быть выделены всем членам семьи: обоим супругам и всем детям. Если супруги официально в браке и отец — родной отец детей, на которых получен сертификат, то невыделение ему доли — это нарушение. Если пара не была в официальном браке на момент использования маткапитала — отцу доля по закону не положена, даже если он родной отец детей. В этом случае всё законно/

Что делать перед сделкой.
1. Уточните, были ли они в официальном браке на момент покупки. Если да — доля отцу была обязательна.
2. Попросите продавцов выделить долю отцу до сделки. Они оформляют нотариальное соглашение об определении долей, регистрируют его в Росреестре — и только потом выходят на сделку с вами. Это стандартная процедура, и она занимает несколько недель. 3. Запросите выписку из Социального фонда (бывший ПФР) о состоянии счёта маткапитала у продавца. Если деньги потрачены — разберитесь, на что именно. 4. Изучите первоначальный договор купли-продажи, по которому продавцы покупали эту квартиру — там должно быть указано, использовался ли маткапитал. 5. Если дети несовершеннолетние — для продажи потребуется разрешение органов опеки. Опека должна убедиться, что жилищные условия детей не ухудшатся.

Главное.
Покупать квартиру с таким «правовым изъяном» как есть — нельзя. Оспорить сделку может не только отец, но и прокуратура, органы опеки, а также сами дети по достижении совершеннолетия (срок давности — до 18 лет ребёнка плюс 3 года). Если продавцы готовы выделить отцу долю и закрыть этот вопрос — квартира вполне безопасна для покупки. Если отказываются или отмахиваются — это серьёзный повод задуматься.

При использовании материнского капитала закон обязывает выделить доли всем членам семьи, включая отца. Нотариальный отказ от доли в данном случае юридически ничтожен без надлежащего выделения. Отец вправе оспорить сделку купли-продажи в судебном порядке, если его доля не была выделена до продажи. Супруг ранее давал нотариальное обязательство о выделении долей всем членам семьи при использовании материнского капитала? Девять из десяти случаев, когда продавцы пытаются обойти обязательное выделение долей через нотариальные заявления или соглашения, заканчиваются признанием сделки недействительной в судебном порядке - покупатель при этом рискует потерей всей уплаченной суммы и длительными судебными разбирательствами сроком от 1 до 3 лет. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Нет, нотариальным соглашением нельзя заранее лишить отца права на долю, если по закону она ему принадлежит. При использовании материнского капитала жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей (ч. 4 Ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Если отец является супругом матери на момент приобретения жилья, его доля также должна быть определена. Для продажи квартиры необходимо сначала надлежащим образом оформить доли, а затем получить согласие всех собственников на сделку. Отказ отца от доли возможен только после ее оформления, например путем дарения, с соблюдением требований закона.

Ц нотариуса спросите - он всё расскажет и оформит - ст. 16 Основ нотариата и далее.