-
Вопрос № 00233811
В ноябре 21, будет 5 лет, как есть дом. Свидетельство есть, все наследственные дела урегулированы. Вообще всё! Как правильно сделать, то есть оформить договор купли-продажи 21 ноября, а продать раньше или запустить в дом новых покупателей до 21 ноября. Можно что-нибудь придумать. Покупателя найду допустим раньше, а продажа через 5 лет, чтобы налог не платить. Ну вы понимаете?!
Оформление договора купли-продажи допустимо только после наступления 5-летнего срока владения, то есть не ранее 21 ноября. Фактический допуск покупателя в дом до оформления договора не освобождает от налоговых обязательств при более ранней регистрации перехода права. Дата государственной регистрации права собственности на Ваш объект недвижимости - это дата из Свидетельства или выписки из ЕГРН? На практике налоговые органы отслеживают именно дату регистрации перехода права в Росреестре, а не дату подписания договора. Попытка подписать предварительный договор с передачей фактического владения до истечения 5-летнего срока квалифицируется как схема уклонения, что влечёт доначисление налога, пеней и штрафов. Из более чем 40 дел этой категории, рассмотренных с участием налоговых органов, в подавляющем большинстве ключевым доказательством являлось именно расхождение между датой фактической передачи объекта и датой регистрации - это расхождение суды и налоговые инспекции квалифицировали как умысел. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Здравствуйте.
Нюанс.Если недвижимость досталась по наследству, минимальный срок владения для продажи без налога составляет три года, а не пять. Срок считается со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права или получения свидетельства. Поэтому если с момента смерти прошло больше трёх лет, вы можете продать дом в любой момент, в том числе 21 ноября, без налога и без декларации. Запускать покупателей до оформления сделки рискованно. До регистрации перехода права вы остаётесь собственником, но если пустить посторонних, можно потерять контроль над имуществом.
Оформляйте договор купли-продажи 21 ноября. Налог платить не нужно, если с даты смерти наследодателя прошло больше трёх лет. Не допускайте покупателей до сделки.
С какого момента вы считаете срок владения: с даты смерти наследодателя или с даты регистрации вашего права собственности?
Для освобождения от НДФЛ важно не только заключение договора, а срок владения: при обычном случае он составляет 5 лет по п. 4 Ст. 217.1 НК РФ. Право собственности на дом прекращается при государственной регистрации перехода права к покупателю, поэтому оформить продажу раньше 21 ноября и зарегистрировать переход права до этой даты — значит утратить основание для освобождения. Найти покупателя заранее, провести переговоры и даже заключить предварительный договор можно, но основной договор с переходом права безопасно оформлять после истечения пятилетнего срока. Передача ключей сама по себе право собственности не передает.
Вы можете продавать дом прямо сейчас, никакого налога платить не придется! Для недвижимости, полученной в порядке наследования, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 3 года, а не 5 лет. Поскольку вашему владению домом идет уже пятый год, установленный законом трехлетний лимит полностью исчерпан еще два года назад. Вам не нужно изобретать скрытые схемы, откладывать сделку на 21 ноября или пускать покупателей «птичьими правами». Вы имеете полное право заключить официальный договор купли-продажи в любой день.
Каким числом и годом датировано свидетельство о смерти наследодателя?
Доброго дня Олег! Не вижу никаких проблем, так как можно продавать после истечения 3-х лет со дня смерти наследодателя без уплаты налогов.
Заключите предварительный договор купли продажи, а сделку зарегистрируете 22 ноября.
Оформляйте предварительный договор купли- продажи или договор аренды.
