-
Вопрос № 00232688
Здравствуйте. Хочу купить квартиру. 3 совершеннолетних собственника, все согласны на продажу долей, но у одного из собственника есть 3 исполнительных производства на сумму 400 000 рублей. Ареста на имущества у него нет. Смущает, может ли после человек подать на банкротство. Какие риски есть для меня и что сделать, чтобы обезопасить сделку?
Основной риск - оспаривание сделки в процедуре банкротства как подозрительной, если собственник подаст на банкротство в течение 3 лет после продажи при наличии признаков неплатежеспособности на дату сделки. Рыночная цена доли должна соответствовать реальной, сделка должна быть возмездной с документально подтверждённой оплатой. Какова рыночная стоимость доли должника и каким способом планируется произвести расчёт за неё - наличными или безналично? В банкротных спорах о сделках с недвижимостью финансовые управляющие в 8 из 10 случаев делают акцент именно на факте расчётов: суды Московского округа в 2024-2025 годах последовательно признают сделки недействительными при отсутствии банковских выписок, подтверждающих реальное движение денег от покупателя к продавцу, даже если расписка оформлена нотариально. Доказать реальность расчётов через банковский перевод - это не формальность, а ключевое условие сохранения сделки при атаке управляющего. Без этого элемента вся остальная защитная конструкция разваливается на стадии судебного заседания по оспариванию. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Риск есть: при наличии исполнительных производств пристав вправе наложить арест на долю до регистрации сделки (ст. 80 Закона № 229-ФЗ). Банкротство также возможно, а совершенную до него сделку могут оспаривать при наличии оснований по ст. 61.2–61.3 Закона № 127-ФЗ; специальные правила установлены ст. 213.32. Перед сделкой проверьте ЕГРН непосредственно перед подачей документов, ФССП и наличие заявления о банкротстве в ЕФРСБ. В договоре укажите полную рыночную цену, расчеты через аккредитив/эскроу и отсутствие намерения причинить вред кредиторам. Наиболее безопасно — погасить исполнительные производства и получить подтверждение прекращения взысканий до сделки.
Да, риск оспаривания такой сделки при будущем банкротстве продавца действительно существует и является главным риском для вас. Если продавец в течение 3 лет после продажи подаст на банкротство, арбитражный управляющий может попытаться признать сделку недействительной, так как на момент продажи у него уже были неисполненные обязательства (исполнительные производства).
Согласен ли проблемный продавец направить часть выплаты на закрытие долгов прямо в ходе сделки?
Здравствуйте, Марианна.
Вполне может подать на внесудебное банкротство при определенных условиях.
Но есть нюансы.
Могу оказать Вам необходимую правовую помощь.
С уважением, профессиональный юрист Ларин Олег Юрьевич, профессиональный юридический стаж более 16 лет, г. Екатеринбург.
Здравствуйте, Марианна.
Странно, что на долу в праве, принадлежащую этому должнику (сособственнику), пристав, до сих пор. Не установил запрет на совершение рег.действий. Актуальную Выписку из ЕГРН, Вам предоставили? Ограничение там, точно - не зарегистрировано?
Для начала запросите "свежую" выписку из ЕГРН на предмет наличия ограничений на квартиру. Остальные вопросы, возможно, отпадут сами собой.
При определенных обстоятельствах риски оспаривания сделки имеются.
Покупайте по реальной цене, расчет производить безналичным путем.
