-
Вопрос № 00229981
В квартире установлены чугунные радиаторы отопления, запорные краны отсутствуют. УК отказывается менять батареи на том основании, что по паспорту они должны быть стальные, а кто-то из предыдущих собственников их самовольно заменил, и теперь они не относятся к общедомовому имуществу. Кто в этой ситуации прав?
Отказ УК неправомерен. Ключевой критерий — наличие запорно-регулировочной арматуры (кранов) перед радиатором, а не материал или паспорт дома.
Согласно п. 6 Правил № 491 и позиции Минстроя (письмо от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04), при отсутствии первого отключающего крана на отводе к радиатору он входит в состав общего имущества МКД. Верховный Суд РФ подтверждает: если крана нет, радиатор обслуживает более одной квартиры и относится к общему имуществу
УК обязана содержать и заменять такое имущество за счет средств текущего ремонта. Ссылка на самовольную замену предыдущими собственниками не отменяет статус радиатора как общедомового. Более того, УК вправе требовать приведения системы в исходное состояние, но не может отказать в замене аварийного общедомового элемента.
Что делать: подайте письменную претензию в УК с требованием замены, ссылаясь на отсутствие кранов. При отказе — жалоба в ГЖИ и иск в суд об обязании заменить радиаторы (ст. 161 ЖК РФ).
Прав собственник, если радиаторы не имеют запорных устройств и являются частью внутридомовой системы отопления. Пункт 6 Правил № 491 прямо относит обогревающие элементы системы отопления к общему имуществу, а ч. 1 Ст. 36 ЖК РФ закрепляет такое имущество за всеми собственниками. Самовольная замена радиаторов предыдущим собственником сама по себе не исключает их из состава общего имущества: значение имеет не материал и не соответствие паспорту, а конструктивное устройство системы. Верховный Суд РФ указал, что радиатор может считаться индивидуальным имуществом при наличии запорных кранов, позволяющих отключить его без нарушения работы системы. Следовательно, при отсутствии кранов УК обязана содержать и при необходимости заменить радиаторы за счет средств на содержание общего имущества.
Если радиатор подключён к общедомовому стояку и на отводе нет запорного крана, он, как правило, относится к общему имуществу дома, независимо от того, чугунный он или стальной и кто его когда-то заменил.
Поэтому требование УК заменить его за ваш счёт только потому, что предыдущий собственник поставил чугунный радиатор, само по себе недостаточно обосновано.
Если хотите, пришлите письменный отказ УК — я кратко скажу, насколько он законен и что ответить.
При определенных обстоятельствах радиаторы отопления могут быть общедомовым имуществом. Необходимо обсуждать в индивидуальном порядке.
