Дарственная?

Ваша ситуация типична для семейных споров о недвижимости, приобретённой до брака. По закону (ст. 36 Семейного кодекса РФ) имущество, купленное одним из супругов до брака, считается его личной собственностью, и автоматически права у второго супруга и детей на это жильё не возникает. Даже если у вас есть дети, право собственности на квартиру у вас и детей не появляется, пока супруг не оформит его на вас или на ребёнка.

Правовая оценка и возможные варианты:

1. Дарение (договор дарения) на вас или на ребёнка.
Супруг может подарить квартиру вам или ребёнку. В этом случае вы или ребёнок станете собственниками. Дарение между близкими родственниками (супруги, родители и дети) не облагается налогом, но обязательна государственная пошлина за регистрацию права (2000 руб. за объект).
У нотариуса оформление договора дарения необязательно, но часто требуется для подстраховки. Стоимость услуг нотариуса и госпошлины может отличаться. 0,5% или 0,25% — это тариф нотариуса за удостоверение сделки (ст. 333.24 НК РФ, ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате). Для дарения между близкими родственниками применяется пониженный тариф (0,25% от стоимости, но не менее 300 руб. и не более 100 000 руб.).

2. Переоформление по договору купли-продажи.
Можете оформить покупку квартиры по рыночной или символической цене. Но тогда вы должны будете уплатить налог 13% с разницы между покупной ценой и кадастровой стоимостью, если цена существенно ниже кадастровой (ст. 214.10 НК РФ). Это невыгодно.

3. Включение в совместную собственность.
Супруг может оформить на вас долю, например, через договор дарения доли. Тогда у каждого будет часть в праве собственности, и вы будете защищены от выселения.

4. Завещание или брачный договор.
Супруг может оформить завещание в вашу пользу или заключить брачный договор, где пропишет, что квартира в случае развода или его смерти переходит вам или детям. Однако завещание можно изменить в любой момент.

Риски и нюансы:
- Пока квартира принадлежит только супругу, он вправе вас выселить и продать жильё без вашего согласия (если вы не зарегистрированы там).
- При дарении ребёнку до 18 лет все сделки с его недвижимостью потребуют согласия органов опеки.
- Если оформлять дарение на ребёнка, вы не сможете распоряжаться квартирой без разрешения опеки, даже если ребёнок — собственник.
- Если супруг передумает, он может не оформить дарение или завещание.

Пошагово, что делать:
1. Обсудите с супругом, согласен ли он реально оформить дарение (полностью или долю) на вас или ребёнка.
2. Если согласен — идите к нотариусу, уточните стоимость услуг для вашей ситуации (исходя из кадастровой стоимости квартиры).
3. Подготовьте документы: паспорта, свидетельство о браке, свидетельство о рождении ребёнка, правоустанавливающие документы на квартиру, выписку из ЕГРН.
4. Оформите договор дарения у нотариуса (по желанию — можно и в простой письменной форме, но нотариус даст больше гарантий и поможет с регистрацией).
5. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре (через МФЦ).
6. Если хотите обезопасить себя, оформляйте хотя бы долю на себя, чтобы у вас были равные права.

Что уточнить:
- На кого оформлена квартира сейчас (есть ли обременения, доли других лиц)?
- Готов ли супруг реально оформить дарение или долю?
- Зарегистрированы ли вы и дети в этой квартире?

Если потребуется точная оценка затрат и подбор оптимального варианта с учётом всех нюансов, рекомендую обратиться к юристу для индивидуальной консультации.