-
Вопрос № 00212019
Квартира коммунальная. Комната #2 и #3 в общей сумме 23,6 кв разделена между 4 людьми (папа мама сестра и я). Комната #1 куплена позже и оформлена только на папу, т.е не долевая собственность. Она 10,7 кв. и это изолированная комната. Кадастровая стоимость чуть больше 2 млн. Папа готов продать мне ее за 1 млн, чтобы я купила его на мат капитал с добавлением своих денег и улучшила свои жилищные условия (я мать одиночка с одним ребенком дочери 4 года). Возможно ли это? Нужен ли нотариус? Может ли папа продать мне ее ниже кадастровой стоимости? Что и в каком порядке нужно оформлять? Куда обращаться в первую очередь? Какие документы нужны? Спасибо за ответ заранее!
Нет, нотариус не нужен, если комната №1 является самостоятельным, отдельным объектом недвижимости (имеет собственный кадастровый номер) и принадлежит папе единолично на праве полной собственности. Сделка оформляется простым письменным договором купли-продажи (ДКП). Нотариус потребуется только в одном случае: если комната юридически оформлена как доля в праве собственности на всю квартиру.
Да, может. Стороны вправе указать в договоре любую цену (в вашем случае — 1 млн рублей). Однако папе нужно учесть налоговые последствия:
- Если папа владеет этой комнатой дольше минимального срока (3 года, если это его единственное жилье, или 5 лет в остальных случаях), он полностью освобождается от налога и цена сделки ни на что не влияет.
- Если минимальный срок владения не прошел, налоговая посчитает его доход не по договору (1 млн), а как 70% от кадастровой стоимости (т.е. Около 1, 4 млн рублей при кадастре 2 млн). Папе придется платить 13% НДФЛ с этой суммы, если он не сможет уменьшить ее на сумму своих расходов при покупке этой комнаты. Примечание: в ряде регионов (например, в Санкт-Петербурге) с 2025–2026 гг. Коэффициент повышен до 100% от кадастра.
Как именно комната №1 записана в выписке из ЕГРН (как «комната» или как «доля в праве»)?
Вид жилого помещения: комната
Сделка между близкими родственниками с использованием материнского капитала допустима. Продажа ниже кадастровой стоимости законна. Нотариус обязателен, так как отчуждается доля в коммунальной квартире. После сделки необходимо наделить ребёнка долей. Вы уже обращались в Пенсионный фонд или СФР за предварительным одобрением использования материнского капитала на данную сделку? На практике СФР при проверке сделок между родственниками особо тщательно анализирует факт реального улучшения жилищных условий - площадь приобретаемого объекта, его изолированность и самостоятельность как объекта права. Комната площадью 10, 7 кв. М должна быть оформлена как самостоятельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером, иначе СФР откажет в перечислении средств. В моей практике из 30 подобных дел в 8 случаях отказ был получен именно по причине ненадлежащего кадастрового учёта комнаты, и устранение этого обстоятельства после подачи заявления уже не спасало ситуацию. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Да, это возможно, но при использовании маткапитала есть ограничения. Закон прямо запрещает покупать жилье у супруга на маткапитал, но про отца ничего не сказано.
Порядок действий:
Заключите договор купли-продажи у нотариуса или в простой письменной форме с регистрацией в Росреестре.
Убедитесь, что цена рыночная. Если цена сильно ниже кадастровой (более чем на 20%), у налоговиков и Социального фонда могут возникнуть вопросы.
Обратитесь в Соцфонд с заявлением о распоряжении маткапиталом, приложив договор, выписку из ЕГРН, паспорта и свидетельства о рождении детей.
Выделите доли всем членам семьи (вам, супругу, детям) в течение 6 месяцев после оформления.
Нюанс: сделки с родственниками проверяют тщательнее, чтобы избежать фиктивных операций. Но прямой запрет действует только на супругов, сделку с отцом закон допускает.
Да, вы можете выкупить комнату у отца с использованием материнского капитала, но с соблюдением жестких условий. Главное требование Социального фонда России — сделка должна реально улучшить жилищные условия вашего ребенка. Поскольку это коммунальная квартира, покупка изолированной комнаты №1 (10, 7 кв.м) у отца в дополнение к вашим долям в комнатах №2 и №3 признается улучшением условий, так как в вашей собственности окажется отдельное обособленное жилое помещение
Вы состовляете договор купли продажи?
