-
Вопрос № 00227390
Хочу купить дом, есть несколько подходящих вариантов по местонахождению, ремонту, коммуникациям и прочему. Но в каждом из них использовался материнский капитал для покупки этой недвижимости и доли у несовершеннолетних детей. Насколько это безопасно для меня как для покупателя?
Покупка дома, в котором есть доли несовершеннолетних детей (особенно выделенные в рамках использования материнского капитала), — это юридически сложная, но вполне законная сделка, которая требует от вас повышенной бдительности.
Главный риск для покупателя — оспаривание сделки органами опеки или самими детьми после их совершеннолетия. Если процедура продажи была нарушена, суд может признать сделку недействительной. Вам вернут деньги (которые продавцы могут уже потратить), а дом заберут.
Перед сделкой закажите выписку из ЕГРН. В числе собственников обязательно должны быть указаны все несовершеннолетние дети. Если маткапитал использовался, а долей у детей в ЕГРН нет — разворачивайтесь или заставляйте продавцов сначала выделять доли, а уже потом выходить на сделку с вами.
Продавцы должны предоставить вам официальное Разрешение (приказ) органов опеки на продажу конкретно этого дома.
Внимательно прочитайте условия. Чаще всего там написано: «с одновременным приобретением жилого помещения по адресу... И выделением долей детям»
Идеальный для вас вариант — одновременная альтернативная сделка. Продавцы продают дом вам и в тот же день покупают другую недвижимость, где дети сразу становятся собственниками.
Сделки, в которых участвуют несовершеннолетние (даже если у ребенка всего 1/100 доля), в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус выступает дополнительным гарантом: он проверяет чистоту документов, права сторон и дееспособность.
Никаких наличных и расписок «на коленке». Используйте аккредитив или сервис безопасных расчетов (СБР) в банке. Деньги должны переводиться на счета продавцов (включая спецсчета для детей, если это потребовала опека) только после успешной регистрации перехода права собственности в Росреестре.
- Выделены ли доли детям в ЕГРН на данный момент?
- Готовы ли у продавцов документы от органов опеки?
Покупка дома, в истории которого был материнский капитал, действительно связана с повышенными рисками. Однако при правильной проверке их можно минимизировать.
Главный риск заключается в том, что закон обязывает родителей выделить доли в таком жилье всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей (Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ). Если это обязательство не выполнено, сделка может быть признана недействительной, и вы рискуете потерять и дом, и деньги.
Продажа доли несовершеннолетнего также требует обязательного разрешения органов опеки и попечительства, которое они дают только при условии, что права ребенка не ухудшаются. Более того, такая недвижимость считается менее ликвидной и продается дольше.
Что делать для вашей безопасности:
Запросите у продавца выписку из ЕГРН и проверьте, выделены ли доли всем детям. Также запросите справки с «Госуслуг» об использовании маткапитала.
Убедитесь, что на сделку получено разрешение органов опеки (если доли детям уже выделены).
Настаивайте на нотариальном удостоверении договора купли-продажи — это дополнительная проверка законности сделки.
Включите в договор условие, что продавец гарантирует соблюдение всех обязательств по маткапиталу.
Покупка дома, в котором есть доли несовершеннолетних детей, использовавших материнский капитал, — абсолютно законная, но юридически сложная сделка, требующая повышенного внимания. Для вас как для покупателя она будет полностью безопасной только при строгом соблюдении двух главных условий: наличии разрешения от органов опеки и нотариальном заверении договора.
Здравствуйте!
Это обычная сделка, но обязательно участие органов опеки (родители обязаны выделить доли детям либо в новом имуществе, либо открыть им счет и перечислить деньги мат.капитала на него). Вы можете лишь проконтролировать перед вашей сделкой было ли получено согласие опеки на сделку.
