-
Вопрос № 00226500
Хочу купить квартиру. Собствественница покупаемой квартиры обрела право собственности в браке. Затем муж умер. Наследное дело не открывалось. Риелтор представляющий интересы продавца уверяет, что дело было не нужно. Его объяснение: квартира оформлена на собственницу, доля мужа не была определена ни каким образом. Риелтор утверждает, что он неоднократно проводил такие сделки через нотариат и всегда успешно. Я позвонил в нотариат и нотариус сказал, что он не может провести сделку без Свидетельсва о наследстве. Разъясните, пожалуйста, кто здесь прав, а кто не очень
В данной ситуации прав нотариус, а не риелтор. Сделка купли-продажи квартиры без оформления наследственных прав после смерти мужа невозможна.
Квартира, приобретённая в браке, является совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ). После смерти мужа его доля в праве собственности (1/2) не прекращается и не «исчезает». Эта доля входит в состав наследства (ст. 1150 ГК РФ).
Продавец (вдова) является собственником только своей супружеской доли (1/2). Чтобы продать квартиру целиком, она должна:
Выделить свою супружескую долю. Для этого необходимо обратиться к нотариусу по месту открытия наследства с заявлением о выдаче свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (ст. 75 Основ законодательства о нотариате). Это возможно даже при отсутствии наследственного дела.
Оформить наследственные права на долю мужа. Наследники умершего (дети, родители, а также сама вдова) должны вступить в наследство в установленном порядке, после чего нотариус выдаст им свидетельство о праве на наследство.
Таким образом, для продажи квартиры одного лишь свидетельства о смерти мужа недостаточно. Утверждения риелтора о том, что он «неоднократно проводил такие сделки», не меняют требований закона. Сделка без оформления наследственных прав не будет зарегистрирована в Росреестре и может быть признана недействительной.
Рекомендую продавцу незамедлительно обратиться к нотариусу для решения вопроса о выделе супружеской доли и оформлении наследства, либо покупателю — отказаться от данной сделки до урегулирования всех наследственных вопросов.
В данном споре прав нотариус, а риелтор заблуждается и подвергает вас огромному юридическому риску.
То, что квартира оформлена на вдову («титульного собственника»), не отменяет законный режим совместной собственности супругов (ст. 34 СК РФ). В этой квартире скрыта 1/2 доля умершего мужа, которая после его смерти автоматически вошла в состав наследства.
Если вы купите квартиру без открытия наследственного дела, сделку могут оспорить другие наследники мужа.
Наследниками первой очереди являются не только жена, но и дети мужа (в том числе от прошлых браков), а также его родители. Они имеют законное право заявить свои права на долю покойного в течение 3 лет с момента, когда узнали о нарушении своих прав. Если они объявятся после покупки, суд обяжет вернуть им их доли, а вы останетесь без части квартиры и без денег.
Есть ли у умершего мужа дети от других браков или пожилые родители?
Здравствуйте. В вашей ситуации прав нотариус: квартира, приобретённая в браке, обычно является совместной собственностью супругов, даже если оформлена только на жену (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Доля умершего мужа входит в наследство (ст. 1150 Гражданского кодекса РФ). До сделки необходимо оформить наследство либо свидетельство пережившего супруга у нотариуса. Покупать без этих документов рискованно: наследники могут оспорить сделку.
В данной ситуации абсолютно прав нотариус, а риелтор продавца либо глубоко заблуждается, либо намеренно вводит вас в заблуждение, чтобы поскорее провести сделку. Покупать такую квартиру в текущем состоянии категорически нельзя.
