Как разделить дом ИЖС с общей долевой собственностью на автономные блоки?

Добрый день! В вашей ситуации ключевое значение имеет то, как объект сейчас записан в ЕГРН. Если в ЕГРН зарегистрирован один «жилой дом / объект ИЖС», а у собственников только доли в праве на этот дом, то специальный упрощенный порядок ст. 16 Федерального закона № 476-ФЗ, к сожалению, напрямую не применяется. Он рассчитан прежде всего на случаи, когда до 1 марта 2022 года сами блоки уже были учтены в ЕГРН как отдельные жилые помещения или квартиры.

Росреестр отдельно рассматривал практически идентичную ситуацию и указал: жилой дом, учтенный как единый объект ИЖС и находящийся в долевой собственности, административно разделить на самостоятельные дома нельзя; признание его совокупностью домов блокированной застройки производится в судебном порядке. Верховный Суд в Обзоре № 4 за 2025 год подтвердил, что раздел жилого дома с образованием домов блокированной застройки допускается, если соблюдены градостроительные и земельные требования.

Поэтому порядок я бы определила так:
1. Сначала получить свежие выписки ЕГРН на дом и оба земельных участка и проверить, нет ли в истории ЕГРН отдельных квартир, помещений или частей дома. Это принципиально: если такие блоки были поставлены на учет до 01.03.2022, может открыться внесудебный порядок по ст. 16 № 476-ФЗ.

2. Заказать кадастровому инженеру обследование. Необходимо подтвердить, что фактически существуют два дома блокированной застройки: они соединены общей боковой стеной без проемов и каждый имеет отдельный выход на земельный участок. Именно эти признаки установлены п. 40 Ст. 1 ГрК РФ. Отдельные инженерные системы — сильное дополнительное доказательство самостоятельности блоков.

3. Получить заключение кадастрового инженера с описанием каждого блока, его площади, состава помещений и расположения относительно земельного участка. Техническое обследование строительной организацией также полезно, особенно для подтверждения отсутствия общего имущества и возможности самостоятельной эксплуатации, но обязательным документом во всех случаях оно законом не является.

4. Проверить землю. Если под каждым блоком уже существует отдельный земельный участок с самостоятельным кадастровым номером и зарегистрированным правом — заново делить землю не требуется. Важно, чтобы каждый будущий дом фактически находился в границах соответствующего участка. Если участок пока один и находится в долевой собственности — потребуется межевой план и его раздел.

5. Отдельное заключение администрации о «смене статуса ИЖС на блокированную застройку» получать, как правило, не требуется: самостоятельной административной процедуры такого «перевода» законом не предусмотрено. Так же не решит вопрос один протокол собственников.

6. Если выяснится, что в ЕГРН действительно числится только один дом ИЖС в долевой собственности, наиболее правильный путь — обращаться в районный суд по месту нахождения недвижимости с требованиями признать существующий жилой дом совокупностью двух домов блокированной застройки, прекратить право общей долевой собственности на исходный дом, признать за каждым собственником право на соответствующий дом блокированной застройки и решить вопрос об исключении исходного объекта из ЕГРН. Отсутствие спора между собственниками здесь скорее упрощает дело.

7. После вступления решения суда в силу кадастровый инженер готовит необходимые технические планы, после чего выполняются кадастровый учет каждого дома блокированной застройки и регистрация индивидуального права собственности.

То есть комплект, который вы перечислили — технический план, соглашение собственников, строительное заключение — сам по себе не превращает зарегистрированный ИЖС в два дома блокированной застройки через Росреестр. Подать такой пакет можно, но риск приостановления очень высокий именно из-за нынешней записи объекта как единого ИЖС. Часть 7 ст. 41 Закона № 218-ФЗ также содержит ограничения на образование самостоятельных объектов внутри индивидуального жилого дома.

Я бы до подготовки каких-либо соглашений посмотрела именно выписки ЕГРН на дом и участки, старый технический паспорт/техплан и документы, на основании которых возникли доли. Иногда из истории объекта выясняется, что раньше фактически существовали два самостоятельных блока, и тогда порядок может существенно измениться. Кадастровые номера и адрес в открытом вопросе лучше не размещать. Эти обстоятельства могут существенно влиять на правовую оценку. Чтобы не давать вам фрагментарные ответы без изучения всей ситуации, лучше разобрать их комплексно в рамках консультации.

Внесудебный порядок возможен, так как между вами нет спора. Процедура основывается на ст. 252 ГК РФ (выдел доли в натуре) и Федеральном законе № 476-ФЗ от 30.12.2021, который узаконил понятие «дом блокированной застройки» (п. 40 Ст. 1 ГрК РФ) и позволяет выделить каждый блок в самостоятельный объект недвижимости, а земельный участок — разделить.

Пошаговый план действий:

Закажите техническое заключение кадастрового инженера. Специалист должен подтвердить, что ваш дом соответствует признакам дома блокированной застройки: каждый блок изолирован, имеет отдельный вход и автономные инженерные системы. На основании этого заключения будет подготовлен технический план на каждый блок.

Подготовьте и подпишите соглашение о разделе дома и земельного участка. Документ составляется в простой письменной форме и подписывается всеми сособственниками. В нем необходимо определить доли каждого блока и порядок раздела участка.

Одновременно подайте заявление в Росреестр. Вам понадобятся:

заявление о кадастровом учете и регистрации права на каждый блок;

заявление о разделе исходного земельного участка с образованием двух самостоятельных участков;

технические планы на блоки и межевой план на участки;

правоустанавливающие документы на исходный дом и участок;

соглашение о разделе.

Если возникнут сомнения у Росреестра, вы можете обратиться в орган местного самоуправления для подтверждения, что реконструкция не требуется и объекты уже соответствуют признакам блокированной застройки.

В случае приостановки регистрации обжалуйте решение в досудебном порядке или через суд.

Госпошлина за регистрацию права на каждый объект для физического лица составляет 2 000 руб. (Пп. 22 П. 1 Ст. 333.33 НК РФ). Реконструкция в данном случае не нужна, так как блоки уже существуют и раздел происходит «на бумаге» на основании технического заключения.

Чтобы разделить жилой дом ИЖС на два автономных блока без суда, вам нужно пройти процедуру перевода жилого дома в дом блокированной застройки с одновременным разделом земельного участка. Так как у вас нет споров, вся процедура пройдет через кадастрового инженера и Росреестр (в некоторых регионах — с уведомлением местной администрации).