-
Вопрос № 00207690
Здравствуйте! Такой вопрос к вам. Человек хочет оформить дарственную своей квартиры на меня , но у квартиры имеется задолженность по ЖКХ. Если квартира станет моей после дарственной, кто будет платить задолженность по ЖКХ, старый хозяин или вся задолженность перейдёт на нового владельца.
По закону основная часть долгов по ЖКХ останется на старом хозяине (дарителе), а к вам как к новому владельцу перейдет только долг за капитальный ремонт.
Согласно ч. 1 Ст. 153 ЖК РФ, обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает только с момента регистрации права собственности. Все коммунальные долги, которые накопились до того дня, когда вы официально станете владельцем квартиры, управляющая компания (УК) обязана взыскивать с прежнего собственника.
Согласно ч. 3 Ст. 158 ЖК РФ, долг за капремонт «привязан» к самой квартире, а не к человеку. Как только квартира станет вашей, обязанность выплатить этот долг полностью ляжет на вас.
Договор дарения — это безвозмездная сделка. Если прямо прописать в тексте дарственной фразу вроде «Одаряемый обязуется выплатить все долги по ЖКХ в обмен на квартиру», Росреестр может признать такую сделку ничтожной, так как исчезает принцип безвозмездности (дарственная превращается в куплю-продажу или мену).
Управляющие компании часто идут на хитрость. Они отказываются разделять лицевой счет, присылают квитанции на ваше имя со всей старой суммой или угрожают отключить ресурсы. Такие действия незаконны. Вам нужно будет написать заявление в УК и предоставить выписку из ЕГРН, чтобы они открыли на вас новый «чистый» лицевой счет с даты регистрации жилья.
Если у старого хозяина огромные долги (не только по ЖКХ, но и по кредитам, микрозаймам и т.д.), и в течение 3 лет после дарения он объявит себя банкротом, суд может признать дарственную недействительной. Сделку могут посчитать «выводом имущества» от кредиторов, и квартиру заберут.
Задолженность по жилищно-коммунальным услугам, образовавшаяся до момента перехода права собственности по договору дарения, остаётся обязательством прежнего владельца. Новый собственник несёт ответственность только за долги, возникшие после государственной регистрации перехода права. Исключение составляют взносы на капитальный ремонт - этот долг переходит к новому владельцу в полном объёме. В договоре дарения рекомендуется отдельно зафиксировать размер имеющейся задолженности и обязательство дарителя её погасить, чтобы исключить возможные споры. На практике управляющие компании нередко предъявляют претензии новому собственнику по всем накопленным долгам, ссылаясь на лицевой счёт квартиры. В таких ситуациях правовая позиция нового владельца должна быть чётко выстроена с момента регистрации права, а переписка с управляющей компанией - вестись письменно с фиксацией дат. Договор дарения квартиры с существующей задолженностью уже содержит предпосылки для последующего спора с управляющей компанией, и без корректно оформленного условия о распределении долга в самом договоре разграничить ответственность сторон в будущем значительно сложнее. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Долги по коммунальным платежам остаются на старом хозяине (дарителе), за одним критическим исключением: задолженность по взносам на капитальный ремонт автоматически переходит к вам. Сама по себе задолженность по ЖКХ не мешает зарегистрировать договор дарения в Росреестре.
Задолженность по ЖКХ переходит на нового собственника, если не оговорено иное. Но старый собственник остаётся должен за период до регистрации. Если квартира будет подарена, вы как новый собственник отвечаете за долги с момента регистрации.
