Буду ли я платить налоги с продажи квартиры?

Суть ситуации и правовая оценка:
Вы стали собственницей квартиры по брачному договору в 2025 году, однако квартира была куплена в ипотеку в 2021 году. Сейчас планируете продать квартиру, где срок вашей собственности составляет менее 3 или 5 лет (точно — 1 год). Вопрос — возникнет ли у вас обязанность уплатить налог с дохода от продажи квартиры как у физического лица.

Применимые нормы:
По общему правилу, согласно п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ, если квартира находилась в собственности более минимального предельного срока владения:
— 3 года, если квартира получена по наследству, по договору дарения от члена семьи/близкого родственника, по договору приватизации, либо если единственное жильё;
— 5 лет — в остальных случаях (например, покупка по ДКП, в том числе с использованием ипотеки).

В вашем случае квартира приобреталась в 2021 году, но право собственности у вас возникло только в 2025 году по брачному договору. Для налоговой важен именно срок нахождения квартиры в вашей собственности, а не в общей совместной собственности или момент покупки.

Риски, сроки, ответственность и нюансы:
— Если продадите квартиру, не дождавшись истечения минимального срока владения (в вашем случае — менее 3/5 лет), вы обязаны задекларировать доход и уплатить НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку (или использовать налоговый вычет в размере до 1 млн руб., если расходы не подтверждены).
— Если квартира была единственным жильём, минимальный срок может быть 3 года, но это нужно подтвердить документально (например, справкой из Росреестра о наличии других объектов недвижимости).
— Если квартира приобреталась в браке, а собственность оформлена на вас по брачному договору позже, налоговая будет считать срок владения с момента регистрации права на ваше имя, а не с момента покупки в ипотеку.

Пошаговые действия:
1. Проверьте дату регистрации права собственности на ваше имя в ЕГРН — это и есть начало срока владения для исчисления налога.
2. Если срок менее 3/5 лет, рассчитайте возможную сумму налога:
— Определите разницу между ценой продажи и подтверждёнными расходами на приобретение (документы на покупку, расходы по ипотеке и т.д.).
— Если расходов нет или они меньше, используйте имущественный вычет (1 млн руб.).
3. После продажи квартиры подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатите налог до 15 июля.
4. Если есть основания считать квартиру единственным жильём, соберите подтверждающие документы — это может сократить минимальный срок владения до 3 лет.

Что нужно уточнить:
— Точная дата регистрации права собственности на ваше имя.
— Является ли квартира вашим единственным жильём на момент продажи.
— Размер и подтверждение расходов на покупку квартиры.

Для точной оценки вашей ситуации и расчёта налога рекомендую обратиться к юристу или налоговому консультанту с документами.