-
Вопрос № 00199128
Добрый день! При признании доли в недвижимом имуществе незначительной (мы сейчас пока не затрагиваем, непосредственно, условия для признания доли незначительной, в соответствии с п. 4 ст. 252 ГК - считаем, что суд признал её незначительной), при условии что эта доля, после выплаты конпенсации, перейдет к сособственнику бОльшей доли, и он станет единоличным собственником всего недвижимого имущества, размер конпенсации, в таком случае, будет исходить исключительно из рыночной стоимости части квартиры (рыночная стоимость всей квартиры, поделенной на размер доли), а не рыночной стоимости, непосредственно, самой доли (с применением понижающих коэффицентов, ликвидности доли)? То есть, в подобных делах, не допускаются случаи, когда суды принимают в качестве относимого, для установления размера конпенсации, именно рыночную стоимость доли с понижающими коэффицентами? На это решение никак не могут повлиять, например, обстоятельства, насколько собственник малой доли действительно нуждался в этой самой доле, проявлял ли он интерес к этой недвижимости, принимал ли попытки ей воспользоваться и нёс ли он расходы на её содержание (коммунальные платежи, налоги, ремонт и тд.)? Какие есть на этот счёт разъяснения Верховного или Конституционного Суда?
Размер компенсации за незначительную долю определяется исходя из рыночной стоимости самой доли, а не из арифметического деления цены всей квартиры на размер доли. Суды назначают оценочную экспертизу, которая учитывает понижающие коэффициенты (низкая ликвидность, невозможность нормального использования). Простое деление (стоимость квартиры / доля) не применяется, если оно не совпадает с рыночной стоимостью доли. Обстоятельства, связанные с интересом собственника малой доли (проживание, несение расходов на коммунальные платежи, налоги, ремонт), влияют не на расчёт цены, а на возможность принудительного выкупа вообще. Если собственник докажет, что он действительно нуждается в этом имуществе (нет другого жилья, проживает там, платит за содержание), суд откажет в принудительной выплате компенсации на основании отсутствия одного из условий – «существенный интерес». Отсутствие же интереса (непроживание, неуплата налогов и коммунальных услуг) является основанием для удовлетворения иска мажоритарного собственника. Разъяснения высших судов: Конституционный Суд РФ (Определение № 242-О-О от 07.02.2008): принудительный выкуп возможен только при совокупности условий: доля незначительна, её нельзя выделить в натуре, собственник не имеет существенного интереса в использовании имущества. Верховный Суд РФ (Обзор практики № 4 (2016), Определение от 16.04.2024 № 35-КГ24-4-К2): для определения размера компенсации ключевой является рыночная стоимость доли, установленная экспертизой. Применимые нормы: п. 4 Ст. 252 Гражданского кодекса РФ – основания для принудительной компенсации. П. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 – о порядке определения стоимости доли (рыночная цена, а не пропорциональная часть стоимости целого).
Почему тогда некоторые вышестоящие суды (на уровне апелляции и иногда кассации) трактуют именно арифметическое вычисление стоимости доли (без понижающих коэффицентов)?
Спасибо за обратную связь! Теперь Вы знаете где меня найти, обращайтесь.
Верховный суд РФ подчёркивает, что вопрос о принудительном выкупе малозначительной доли — это не арифметика, а баланс интересов. Суд обязан исследовать:
насколько мала доля в сравнении с общей площадью;
возможно ли выделить её в натуре (для этого может потребоваться экспертиза);
пользуется ли собственник имуществом фактически или его интерес носит номинальный характер;
как наличие такой доли влияет на других собственников, их право на владение и распоряжение имуществом.
Нет, если суд признал её незначительной, то в этом деле я уже предполагаю, что была проведена экспертиза, что долю невозможно выделить в натуре. А что касается пользование этой доли собственником, - то, да, интерес у него лишь номинального характера (то есть запись в ЕГРН есть, что он собственник доли, но фактически он ей не пользуется, как если бы отстранился от неё).
Здравствуйте. Размер компенсации определяется исходя из **рыночной стоимости самой доли**, а не пропорционально цене всей квартиры (без понижающих коэффициентов). Это подтверждено Постановлением КС РФ № 13-П. При определении цены не применяются понижающие коэффициенты за незначительность доли. Обстоятельства (интерес к имуществу, несение расходов) влияют на сам факт выплаты компенсации (наличие существенного интереса), но не на её размер.
Правильно ли я понял Вас, что исходя из рыночной стоимости доли с понижающими коэффицентами?
Размер компенсации определяется исходя из рыночной стоимости самой доли
Я решил почитать указанное вами постановление КС, но что-то другое вышло (про Уголовно процессуальное право). Можете указать ещё год, пожалуйста?
Здравствуйте, в такой ситуации компенсация, как правило, определяется из рыночной стоимости всей квартиры пропорционально доле, без скидки за "неликвидность" доли. П. 4 Ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит именно о компенсации стоимости доли, а не уценённого права. Существенный интерес, пользование и расходы важны для самого вопроса о принудительном выкупе, но обычно не для уменьшения компенсации.
При принудительном выкупе незначительной доли на основании п. 4 Ст. 252 ГК РФ размер компенсации должен рассчитываться строго как математическая часть от рыночной стоимости всей квартиры (без применения понижающих коэффициентов на неликвидность доли). Судебная практика по этому вопросу на сегодняшний день консолидирована.
Хотя, смотрю, не все суды (особенно 1й инст.) это учитывают.
