Канюков Сергей Константинович
Добрый день! Отвечаю на первую часть вопроса:
В вашем случае, когда в квартире три собственника (вы, ваш брат и племянница) и вы с племянницей хотите подарить свои доли брату, чтобы он стал единственным собственником, следует учитывать следующие моменты
Согласно ст. 572 ГК РФ, договор дарения должен быть заключен между дарителем и одаряемым.
Если несколько собственников одновременно дарят свои доли одному и тому же лицу (в вашем случае брату), возможно заключить один договор дарения с множественностью лиц на стороне дарителей (см. пункт 1 ст. 420 ГК РФ).
Договор дарения недвижимого имущества в Российской Федерации должен быть заключён в письменной форме (ст. 574 Гражданского кодекса РФ).
Однако с 13 января 2025 года вступило в силу новое обязательное требование: согласно пункту 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ), договор дарения недвижимого имущества, заключаемый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
До указанной даты нотариальное удостоверение договора дарения недвижимого имущества между физическими лицами не было обязательным, за исключением сделок, предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
При этом нотариальное удостоверение обязательно для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением некоторых случаев, например, когда все участники общей собственности одновременно отчуждают свои доли по одной сделке либо если речь идёт о долях на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Подчеркну, что требование нотариального удостоверения договора дарения не применяется, если он заключается между гражданином и юридическим лицом или муниципальным образованием — в таких случаях договор дарения недвижимого имущества удостоверяется в простой письменной форме (ст. 574 ГК РФ, п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Кроме того, важно учитывать, что сам договор дарения после 1 марта 2013 года не подлежит государственной регистрации (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ),
Однако переход права собственности на недвижимое имущество от дарителя к одаряемому обязательно подлежит государственной регистрации в органах Росреестра (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 5, 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В итоге:
Договор дарения недвижимого имущества между гражданами с 13.01.2025 года подлежит обязательному нотариальному удостоверению
Договор дарения недвижимого имущества между гражданами с 13.01.2025 года подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
Договоры дарения недвижимого имущества, заключённые с юридическими лицами или муниципальными образованиями, нотариальному удостоверению не подлежат.
Сделки с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе договоры
Сделки с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе договоры дарения таких долей, подлежат нотариальному удостоверению независимо от указанной даты (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.
Во избежание ошибок, утраты имущества, оформления договора дарения недвижимости и проведения государственной регистрации перехода прав рекомендую обратиться к адвокату, который избавит вас от проблем разработки и подачи в Росреестр полного пакета документов.
С уважением, адвокат Сергей Канюков
