Продажа недвижимости?

В вашей ситуации речь идет о продаже жилого дома, который был приобретен с использованием средств материнского капитала и субсидии, а также ипотечных средств. Сейчас в доме идет выделение долей детям, что обязательно по закону при использовании маткапитала (ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ от 29.12.2006).

Правовая оценка и применимые нормы:
Пока доли детям не выделены, вы являетесь единственным собственником, но обязаны исполнить требование о выделении долей. Сделку купли-продажи можно оформить только после государственной регистрации права собственности всех участников (вас и детей) в Росреестре (ст. 551 ГК РФ, ст. 16 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997).
Если доли детям уже выделены, дом становится объектом долевой собственности с обязательным учетом прав несовершеннолетних.

Риски и нюансы:
- Продажа недвижимости, в которой есть доли несовершеннолетних, требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ от 24.04.2008).
- Органы опеки дадут согласие только при условии, что права детей не будут нарушены: их доли сохранятся в продаваемом доме либо будут предоставлены равноценные доли в другой недвижимости. В вашем случае, если доли детей сохраняются в этом же доме (т.е. отец выкупает только вашу долю), согласие опеки требуется, но процедура упрощается.
- Если дом находится в ипотеке, потребуется согласие банка-кредитора на продажу.
- Сделка без соблюдения этих требований может быть признана недействительной.

Пошаговые действия:
1. Дождитесь завершения процедуры выделения долей детям и регистрации изменений в Росреестре.
2. Получите согласие органов опеки и попечительства на продажу вашей доли (или всего дома, если продаете полностью), указав, что доли детей сохраняются в этом же объекте.
3. Если дом в ипотеке — согласуйте сделку с банком.
4. Заключите договор купли-продажи с отцом детей, в котором четко пропишите, что доли детей сохраняются, а он приобретает только вашу долю.
5. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.

Что нужно уточнить:
- Завершена ли регистрация долей детей в Росреестре?
- Находится ли дом под обременением (ипотека)?
- Как оформлены субсидия и маткапитал (есть ли дополнительные условия)?
- Планируется ли продажа только вашей доли или всего дома?

Для точной оценки всех нюансов вашей ситуации и подготовки необходимых документов рекомендую обратиться к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью и материнским капиталом.