-
Вопрос № 00172239
Продали в 2025 квартиру купленную в 2023 году в ипотеку. Кадастровая стоимость 2450000. Кредитный договор был на сумму 2700000 плюс использованы средства мат капитала. Продали квартиру за 4150000 подскажите какой налог подлежит уплате. И можно ли использовать налоговый вычет если ни разу им не пользовались
При продаже квартиры в 2025 году, которой вы владели менее минимального срока (в вашем случае 3 или 5 лет), вам необходимо будет уплатить НДФЛ. С 2025 года в России введена прогрессивная шкала налога, однако для расчета вы можете существенно снизить налогооблагаемую базу, используя свои расходы на покупку.
Налог рассчитывается с разницы между ценой продажи и суммой документально подтвержденных расходов на покупку.
Доход от продажи: 4 150 000 руб. (Эта сумма выше 70% от кадастровой стоимости в 2 450 000 руб., поэтому расчет идет от цены в договоре).
Расходы на покупку:
Сумма по кредитному договору: 2 700 000 руб.
Материнский капитал: также включается в состав расходов при продаже (с 2019 года расходы членов семьи, включая маткапитал, можно учитывать).
Проценты по ипотеке: вы также имеете право включить фактически уплаченные банку проценты на момент продажи в состав расходов, что еще сильнее уменьшит налог.
2. Использование налоговых вычетов
Если вы ранее не пользовались налоговыми вычетами, у вас есть две возможности:
Вычет при покупке (имущественный вычет): Вы можете заявить право на вычет в размере до 2 000 000 руб. За покупку этой квартиры (вернуть до 260 000 руб.) и до 3 000 000 руб. По процентам (вернуть до 390 000 руб.).
Взаимозачет: Если вы в том же 2025 году купите другое жилье, вы сможете «перекрыть» налог от продажи вычетом за новую покупку, тем самым сведя сумму к уплате к нулю.
Важное уточнение: Вычет при покупке не предоставляется на сумму средств материнского капитала.
Спасибо за ответ. Подскажите, а что в данной ситуации считается расходами на уменьшение суммы налога? Кредитный договор? Или выписка о погашении ипотеки?
В данной ситуации расходами, которые уменьшают налогооблагаемую базу (доход от продажи), считаются фактические затраты на приобретение квартиры.
1. Стоимость квартиры по договору купли-продажи (ДКП)
Это главная сумма. В вашем случае это не сумма кредитного лимита, а та цена, которая была указана в договоре 2023 года, когда вы покупали квартиру.
Документ: Ваш экземпляр договора купли-продажи (2023 г.) и документы, подтверждающие передачу денег продавцу (платежные поручения, расписки или выписка со счета).
2. Проценты по ипотеке
Вы имеете право включить в расходы все фактически уплаченные банку проценты за весь период владения (с 2023 по 2025 год). Это существенно снизит налог.
Документ: Справка из банка об уплаченных процентах за весь период действия кредитного договора. Выписка о погашении ипотеки (снятии обременения) сама по себе сумму расходов не подтверждает, нужна именно справка о платежах.
3. Материнский капитал
С 2019 года суммы маткапитала, потраченные на покупку или погашение ипотеки, официально считаются расходами покупателя.
Документ: Справка из Социального фонда (СФР) о распоряжении средствами материнского капитала.
В вашем случае, не совсем понятно, договор купли-продажи один на всех собственников? Либо каждая доля продана отдельным договором
сколько собственников, столько и деклараций формы 3-НДФЛ вы будете подавать, если у вы не подпадаете под ст.217.1 НК РФ (Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества), п.2.1
если не подпадаете, то каждому отдельно рассчитывается доход, пропорционально доли квартиры от 4.15 млн.руб.
и расходы пропорционально покупке по договору купли продажи, кредит здесь ни при чем
одновременно можно подать на имущественный вычет по ст.220 НК РФ на приобретение данной квартиры, без учета мат капитала
срок подачи декларации формы 3-НДФЛ за 2025 год - не позднее 30 апреля 2026 года, срок уплаты НДФЛ - 15 июля 2026 года
вам лучше обратиться со всеми документами на продажу и приобретение данного объекта и заполнить все декларации собственников, вам без предметного изучения документов, точную сумму никто не определит, лучше сразу заявить вычет на покупку, тогда у взрослых собственников будет декларация к возврату, если с них налоговый агент удерживал НДФЛ, у детей сумма по декларации будет уменьшена и станет НДФЛ =0
Здравствуйте. Лучший вариант это оформить соглашение о разделении квартиры и разделе понесённых расходов между всеми лицами (родителями и детьми), а потом уже составить на всех собственников 3 НДФЛ и направить их вместе с пояснениями в ФНС. Налог нужно будет заплатить из оставшейся суммы. Расчитать её можно предварительно так: 4 150 000 - расходы на приобретение 2 700 000 - мат капитал - налоговый вычет (имущественный обоих супругов за 23-25 года (если НДФЛ позволяет, то будет 539 500) + за % основного лица по ипотеке) - расходы за уплаченные проценты по ипотеке за 23-25 г.г. - Расходы на ремонт и тп. Если более детально все изучить, может быть получиться вообще минимизировать его или выйдет в размере 0.
Есть условия при которых не нужно платить налоги.
Добрый день, вам первоначально нужно определиться не будет ли у вас основания для освобождения продажи от налогообложения НДФЛ даже при не соблюдении минимального срока владения, а именно по п.2.1 ст. 217.1 НК РФ предусмотрено, что семья, имеющая 2-х и более детей, приобретая после продажи новое жилье (большее по площади или большее по кадастровой стоимости) при соблюдении условия (нет в собственности более 50% доли на всех в ином жилом помещении). Конкретно соблюдение условий нужно проверять. Далее нужно понимать, что вы продавали не одна, следовательно, определять налоговые обязательства нужно у каждого продавца в отдельности. Для этого нужно оценивать документы.
