О необходимости уплаты налога?

Добрый день.

Суть ситуации: Вы являетесь собственником 1/2 доли в квартире (с 1998 года) и полноценным собственником другой квартиры, приобретённой в браке в 2022 году. Хотите подарить долю по первой квартире родственнику, а затем продать вторую квартиру, чтобы не платить НДФЛ с продажи.

Пояснения и риски:

1. Налог при продаже квартиры (ст. 217.1 НК РФ):
- При продаже квартиры НДФЛ с дохода не платится, если квартира находилась в собственности более минимального срока (3 или 5 лет).
- Для квартир, приобретённых после 01.01.2016, минимальный срок владения — 5 лет. Исключение — если квартира получена по наследству, дарению от близких родственников, приватизации или по договору ренты, тогда срок — 3 года.
- Если квартира (Квартира 2) куплена в 2022 году, 3 года владения у Вас есть, но 5 лет исполнится только в 2027 году.

2. Единственное жильё:
- Освобождение от НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, возможно, если это единственное жильё на дату продажи и она была в собственности минимум 3 года (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).
- Если Вы подарите долю в первой квартире родственнику, у Вас на момент продажи второй квартиры формально останется только одна квартира в собственности — как раз та, которую планируете продавать.

3. Риски:
- Налоговая инспекция внимательно анализирует сделки, совершённые непосредственно перед продажей, чтобы искусственно создать статус «единственного жилья». Если выяснится, что дарение доли было совершено исключительно для получения льготы (без реального прекращения проживания и владения), могут признать это злоупотреблением правом, и в льготе могут отказать.
- Такие случаи пока не являются массовыми, но практика по оспариванию подобных схем со стороны налоговой уже появляется.

4. Возможные действия:
- Если дарение доли по первой квартире будет оформлено надлежащим образом, и в момент продажи второй квартиры у Вас в собственности действительно останется только одна квартира, формально Вы подпадаете под льготу.
- Тем не менее, есть риск, что налоговая может усомниться в реальности сделки, если Вы продолжаете проживать в первой квартире или сохраняете с ней связь.
- Для минимизации рисков важно, чтобы сделка дарения была реальной, а не фиктивной.

Вывод:
Если Вы подарите долю в первой квартире родственнику, и на момент продажи второй квартиры у Вас не будет другого жилья в собственности, то формально Вы имеете право воспользоваться льготой на «единственное жильё» и не платить налог при продаже второй квартиры (при условии не менее 3 лет владения). Однако риски, связанные с возможным оспариванием такой схемы налоговой, сохраняются, особенно если дарение носит формальный характер.

Рекомендация:
Рекомендую проконсультироваться с юристом по вопросам недвижимости и налогообложения для анализа деталей Вашей ситуации и минимизации возможных налоговых рисков.

Если потребуется подробная консультация по оформлению сделок и подготовке к продаже, готов предоставить помощь.