Ответ нейросети:
Здравствуйте!
Ваша ситуация типична для так называемых "квартир с историей", когда ранее были комнаты, а потом — объединение в одну квартиру с новым кадастровым номером. Давайте разберёмся с налогообложением при продаже.
Общий порядок
С 2020 года минимальный срок владения недвижимостью, при продаже которой не возникает налога, составляет 5 лет (или 3 года — для некоторых случаев, например, если квартира получена по наследству от члена семьи, по дарению от члена семьи, при приватизации или по договору ренты).
Ваша квартира сформирована из двух комнат:
-
Одну комнату вы получили по дарственной от отца (ближайший родственник).
-
Вторую комнату ваш отец выкупил, и потом, как я понимаю, оформил на себя, и потом обе комнаты были объединены в одну квартиру с новым кадастровым номером.
Как считается срок владения
ФНС разъясняет: если была объединена квартира, образован новый объект с новым кадастровым номером, по сути возникает новый объект недвижимости. Срок владения считается с момента регистрации права собственности на новую квартиру (а не с момента приобретения первой комнаты).
Исключение: если вы объединили объекты, купленные в разное время, а затем получили долю в результате дарения, наследования и т.д., тогда срок по этой доле может считаться с момента возникновения права на первую приобретённую часть — но только если не был создан новый объект с новым кадастровым номером, а произошло объединение как единый объект в Росреестре.
В вашем случае был
создан новый объект (двухкомнатная квартира с новым кадастровым номером). Значит, срок владения начинается
с даты регистрации права собственности на эту квартиру (а не с момента получения первой комнаты).
Налог на доходы при продаже (НДФЛ)
Если вы владеете квартирой
менее 5 лет, то при продаже вы обязаны уплатить НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и ценой приобретения.
# Как рассчитать налог:
1.
Налоговая база — это разница между ценой продажи квартиры и ценой её приобретения.
- Цена приобретения — это стоимость, которую вы реально заплатили за квартиры (или, если подарок, то стоимость, указанная в договоре дарения или кадастровая стоимость на момент перехода права).
2. Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая будет считать налог от 70% кадастровой стоимости.
# Имущественный вычет
- Вы можете уменьшить налоговую базу на 1 млн рублей — это стандартный имущественный вычет при продаже недвижимости (п.2 ст.220 НК РФ).
- Либо на сумму фактических расходов на приобретение (если они документально подтверждены).
# Пример расчёта:
- Купили две комнаты (или получили одну в дар и одну купили), объединили, получили свидетельство о праве собственности на квартиру
01.06.2022.
- Продаёте квартиру
01.06.2024.
- Цена продажи — 6 000 000 руб.
- Кадастровая стоимость — 7 000 000 руб.
Срок владения менее 5 лет — налог платить нужно.
- Если в документах на объединённую квартиру стоимость приобретения указана (например, кадастровая на момент объединения — 5 500 000 руб), то:
- 6 000 000 - 5 500 000 = 500 000 руб — облагается налогом.
- Или 6 000 000 - 1 000 000 (вычет) = 5 000 000 руб — облагается налогом (выгоднее использовать расходы на приобретение, если они выше).
- 13% от облагаемой суммы — налог к уплате.
Итог
-
Срок владения новой квартирой считается с момента регистрации права собственности на неё (момента объединения и получения нового кадастрового номера).
- Если с этого момента прошло менее 5 лет — налог платить нужно.
- Налог — 13% с разницы между ценой продажи и ценой приобретения (или 1 млн вычет).
Рекомендация:
Сохраните все документы на приобретение комнат, договор дарения, договор купли-продажи, документы об объединении. Для точного расчёта — уточните даты и суммы в ваших документах.
Если остались вопросы — прикрепите даты и суммы, помогу рассчитать точнее.
---
Важно: индивидуальные нюансы может увидеть только профессионал при анализе ваших документов. Если сумма большая — рекомендую проконсультироваться с налоговым юристом или лично в ФНС.
