Ответ нейросети:
Отвечаю на ваш вопрос как юридический консультант, опираясь на российское законодательство.
1. Правовой базис:
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется, в первую очередь, Гражданским кодексом РФ (ст. 279–282), Земельным кодексом РФ (ст. 56.8), а также Федеральным законом от 01.07.2017 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
2. Общий принцип компенсации:
По закону, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд собственнику должны быть возмещены:
- рыночная стоимость изымаемого земельного участка;
- рыночная стоимость расположенных на нем объектов недвижимости (например, многофункционального дома, если он тоже подлежит изъятию);
- все убытки, причинённые изъятием (в т.ч. расходы на переезд, утрату бизнеса и пр.).
3. Особенности расчета площади при многоквартирных и многофункциональных зданиях:
В судебной и оценочной практике встречается ситуация, когда изымаемый участок превышает по площади ту часть, которая необходима непосредственно для эксплуатации здания (так называемый нормативный минимум). Иногда органы власти и оценщики стремятся компенсировать только «излишки» — то есть площадь, превышающую нормативную.
Однако это не соответствует закону.
4. Позиция Верховного суда РФ:
В Обзоре судебной практики ВС РФ № 2(2019), а также в ряде решений (например, Определение ВС РФ от 19.11.2019 № 305-ЭС19-17055) прямо указывается:**
> При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд компенсация должна выплачиваться исходя из рыночной стоимости всего изымаемого участка, а не только его части, превышающей нормативную площадь.
5. Оценщик не прав:
Формула, по которой считается только «излишек» земли – ошибочна с правовой точки зрения. Если у вас изымают весь земельный участок, вам обязаны компенсировать его рыночную стоимость полностью, а не только ту часть, которая превышает минимум, необходимый для эксплуатации здания.
6. Практические рекомендации:
- Требуйте у оценщика отчет, в котором будет отражена именно рыночная стоимость всего изымаемого участка.
- В случае отказа или неправильного расчета обжалуйте действия оценщика и муниципалитета в суде.
- Привлекайте независимого оценщика и готовьте альтернативное заключение.
Вывод:
Компенсация должна выплачиваться за весь изымаемый земельный участок, а не только за его "излишки". Оценщик обязан исходить из рыночной стоимости всего участка, определяемой на дату изъятия. Ограничение компенсации только «излишками» противоречит требованиям действующего законодательства и судебной практике.
Если понадобится ссылка на нормативные акты или образцы заявлений — обращайтесь, подготовлю.
