Довган Юрий Богданович
Если вы продаете только свою долю, а доля несовершеннолетнего не затрагивается, получение разрешения органов опеки и попечительства не требуется. Данное положение подтверждается сложившейся правоприменительной практикой и вытекает из логики действующего законодательства: органы опеки контролируют только сделки с имуществом несовершеннолетних, а не всю недвижимость, где ребенок является одним из собственников.
Тот факт, что потенциальным покупателем выступает родственник, также не меняет данного правила. Действующее законодательство не запрещает совершение сделок между близкими родственниками, что подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023 по делу № А67-4806/2021. Суд прямо указал, что "сам по себе факт того, что сделка совершена между родственниками, не свидетельствует о мнимости сделки или злоупотреблении правом, поскольку действующим законодательством не запрещено совершение сделок между близкими родственниками".
Однако обращаю ваше внимание на важный нюанс: хотя продажа вашей доли не требует согласия органов опеки, существует ограничение, установленное статьей 37 Гражданского кодекса РФ. Согласно данной норме, "опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки со своим подопечным, кроме случаев передачи имущества подопечному в дар или безвозмездное пользование". Это означает, что если родственник, которому вы планируете продать долю, является опекуном несовершеннолетнего собственника или близким родственником такого опекуна, возникает законодательное ограничение.
Интересная судебная практика по схожим вопросам представлена в Апелляционном определении Московского городского суда от 20.07.2022 по делу № 33-23444/2022, где рассматривался вопрос о законности продажи доли в квартире, где проживал несовершеннолетний. Суд признал, что продажа доли взрослым собственником сама по себе не нарушает права несовершеннолетнего, если его доля не отчуждается.
При оформлении сделки обязательно потребуется нотариальное удостоверение договора купли-продажи, поскольку речь идет о продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Также стоит учесть, что данная сделка, хоть и не требует согласия органов опеки, может впоследствии повлиять на права несовершеннолетнего собственника с точки зрения пользования жилым помещением, особенно если новый собственник захочет определить порядок пользования квартирой. В таком случае могут возникнуть более сложные юридические вопросы, требующие дополнительного анализа и, возможно, судебного решения.
