Задавайте вопросы юристам по Ипотеке

Получить семейную ипотеку (СИ) при действующей "Дальневосточной ипотеке" (ДИ) у вас с мужем не получится. Выход из созаемщиков ДИ не гарантирует ваше право на СИ и несет риски. Юридически верный путь сложен.
Проблемы и решения:
Ограничение на господдержку:
Правила СИ (Постановление №1711) требуют, чтобы заемщик и созаемщики не имели другой недвижимости (кроме аварийной) и не использовали господдержку на приобретение жилья ранее.
Ваша ситуация: вы уже являетесь созаемщиком по ДИ (господдержка). Это блокирует право на СИ для вас и мужа, даже если вы выйдете из договора ДИ (ст. 6, п. 5(а) Пост. №1711).
Банк может отказать: Банк вправе не отпустить вас как созаемщика, если доход мужа недостаточен для обслуживания кредита без вас.
Досрочное погашение/рефинансирование: Если муж самостоятельно погасит ДИ (или рефинансирует ее без вас), это снимает ограничение. Требует его финансовой возможности.
Претендовать на СИ после выхода:
Теоретически возможно, но высокие риски: если банк согласится на ваш выход и ДИ останется только на муже, вы формально освобождаетесь от статуса получателя господдержки.
НО: ФНС и банки тщательно проверяют историю. Факт вашего предыдущего участия в ДИ может быть расценен как обход закона, и в СИ вам откажут. Риск признания сделки недействительной.

При продаже текущей квартиры: Нынешний муж не имеет права на долю в квартире, купленной до брака с ним и с использованием маткапитала. Эта квартира — ваша личная собственность (и детей, как того требует закон о маткапитале). Продажа не требует его согласия или выделения ему доли в вырученных средствах.
При покупке новой квартиры:
Если покупаете НА ДЕНЬГИ ОТ ПРОДАЖИ текущей квартиры (без привлечения средств мужа или кредитов): Вы НЕ обязаны выделять долю мужу в новой квартире. Поскольку источником средств является продажа вашей личной собственности, новая квартира также будет признана вашей личной собственностью (ст. 36 СК РФ).
Если привлекаете средства мужа (его деньги, его кредит) или покупаете в браке в кредит: Тогда новая квартира может быть признана совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ), и муж сможет претендовать на долю при разделе. Этого нужно избегать.
Используйте ТОЛЬКО деньги от продажи вашей личной квартиры. Не вносите на счет продавца или в оплату кредита деньги мужа, не берите совместные кредиты.
Оформите покупку правильно:
Договор купли-продажи: Укажите, что оплата производится исключительно за счет средств, полученных от продажи квартиры, принадлежавшей вам на праве личной собственности (можно приложить копию договора купли-продажи вашей старой квартиры).
Регистрация права собственности: Зарегистрируйте новую квартиру ТОЛЬКО на свое имя. Не указывайте мужа собственником или созаемщиком, если берете кредит (кредит должен быть только на вас).
Выделите доли детям: Обязательно выделите доли в новой квартире всем детям (включая третьего), как того требует закон о маткапитале. Это делается через соглашение о выделении долей или обязательство перед ПФР (если квартира в ипотеке).
Если новая квартира покупается строго на деньги от продажи вашей личной квартиры и оформляется только на вас (с выделением долей детям), то выделять долю нынешнему мужу НЕ ТРЕБУЕТСЯ. Ключ к избежанию его доли — источник средств и правильное оформление сделки.

Вот объединённый, подробный и структурированный ответ на ваш вопрос о наследовании ипотечной квартиры, взятой по семейной программе, если заемщик умер, страховки не было, и банк требует рефинансирования по рыночной ставке:
Наследование ипотечной квартиры после смерти заемщика: что делать наследникам
1. Суть ситуации
Квартира в ипотеке по семейной программе (ставка 5%).
Заемщик умер, страховки жизни не было.
Наследники — двое несовершеннолетних детей.
Банк требует рефинансирования по рыночной ставке (29%), ссылаясь на нормативные акты, которые не обязывают сохранять льготные условия при смене заемщика.
Вопрос: что делать наследникам и есть ли смысл продавать квартиру?
2. Правовые аспекты и действия банка
По закону: Ипотека и квартира переходят к наследникам. До совершеннолетия детей обязательства исполняют их законные представители (опекуны).
Банк: Формально вправе требовать рефинансирования по новой ставке, если наследники не были созаемщиками или поручителями. Программы семейной ипотеки обычно не предусматривают автоматического сохранения льготной ставки для новых заемщиков после смерти основного.
Позиция банка: Ссылается на Решение Минфина РФ № 24-67381-01460-Р и Постановление Правительства РФ № 1780, которые не регламентируют сохранение параметров кредитования при перемене лиц в обязательстве.
3. Возможные действия наследников
А. Попытаться сохранить льготную ставку
Изучите кредитный договор — иногда банки по собственной инициативе могут сохранить условия, особенно если речь о несовершеннолетних.
Обратитесь в банк с письменным заявлением — приложите документы о наследстве, свидетельства о рождении детей, свидетельство о смерти заемщика.
Подавайте запросы в Минфин, Минстрой, ДОМ.РФ — возможно, удастся получить разъяснения или индивидуальное решение.
Жалоба в ЦБ РФ и прокуратуру — если банк формально отказывает без рассмотрения ситуации.
Б. Если банк не идет навстречу
1. Продажа квартиры — оптимальный вариант
Оформить наследство и зарегистрировать право собственности.
Получить согласие банка на продажу (квартира в залоге).
Найти покупателя.
Погасить ипотеку из средств продажи. Остаток (если есть) получают наследники.
Если наследники несовершеннолетние — потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
2. Отказ от наследства
Если выплаты по новой ставке невозможны, наследники могут отказаться от наследства, чтобы не нести долговых обязательств. Тогда квартира перейдет банку, который реализует ее для погашения долга.
4. Важные нюансы
Пока наследство не оформлено, банк не вправе требовать немедленного погашения долга или начислять штрафы (если на момент смерти не было просрочек).
Все обращения к банку и госорганам делайте письменно и сохраняйте копии.
Продажа ипотечной квартиры — распространённая и законная практика в подобных случаях.
Итог
Если банк требует рефинансирования по высокой ставке, а выплачивать ипотеку на новых условиях невозможно, продажа квартиры — разумное и законное решение.
Это позволит погасить долг перед банком и, возможно, сохранить часть средств для наследников.
Параллельно можно попытаться добиться сохранения льготной ставки через обращения в банк и надзорные органы, особенно учитывая, что наследники — несовершеннолетние дети.
Если договориться не удастся, продажа квартиры или отказ от наследства — два основных варианта.
Рекомендуется проконсультироваться с юристом по недвижимости и семейному праву для сопровождения сделки и защиты интересов детей.

Не ждите статуса погибшего:
Как заемщик вы обязаны платить ипотеку. Уход мужа на СВО не снимает с вас ответственности по кредиту.
Подключите льготы для участников СВО: Немедленно предоставьте в банк справку о том, что муж является участником СВО. Это даст право:
На снижение ставки до 3% (на сумму долга, приходящуюся на его долю собственности).
На единовременную выплату 200 000 ₽ (ФЗ № 218-ФЗ от 19.07.2024), которую можно направить на погашение ипотеки.
На приостановку платежей по его части долга (если это предусмотрено вашим кредитным договором и законом).
Использование маткапитала:
Убедитесь, что доли детям уже выделены (нотариальное обязательство исполнено). Если нет — срочно оформляйте.
Если ипотека уже погашена маткапиталом, но доли не выделены, вы и ваш муж обязаны это сделать. Неисполнение грозит штрафом ПФР (до 200 000 ₽).
Наследство (если муж погибнет):
Его доля в праве собственности на квартиру и его обязательства по кредиту перейдут к наследникам.
Наследники первой очереди: вы (супруга), ваш общий ребенок (10 лет) и его совершеннолетние дочери от предыдущих браков. Наследство будет делиться между всеми поровну.
Банк вправе требовать погашения его части долга с наследников (в пределах стоимости унаследованного имущества - ст. 1175 ГК РФ). Наследники могут:
Погасить долг;
Отказаться от наследства (и долга);
Продать квартиру для погашения кредита.
Господдержка при гибели:
Если муж погибнет, государство погасит ипотеку полностью (ФЗ № 218-ФЗ от 19.07.2024, ст. 5), независимо от наличия страховки. Квартира перейдет в вашу собственность (и детей, если доли выделены).
Ваши срочные шаги:
В Банк: Предоставить справку об участии мужа в СВО. Переоформить платежи с учетом льгот (3% на его долю, получить 200 000 ₽).
В СФР: Убедиться, что доли детям выделены (если маткапитал использован). Если нет — срочно к нотариусу.
К нотариусу: Составить завещание (если муж может) или согласие совершеннолетних дочерей на оформление их долей позже (снизит риски).
Ваш статус заемщика сохраняется. Льготы по СВО и господдержка при гибели решат вопрос с долгом. Сейчас обеспечьте снижение платежей и выделение долей детям.

В вашей ситуации, чтобы освободиться от созаемщика по ипотеке, можно рассмотреть следующие варианты:
Добровольное соглашение с банком и бывшей женой
Если бывшая жена согласна и банк не возражает, вы можете оформить соглашение, по которому вся ипотека и право собственности переходят к ней, а вы снимаетесь с обязательств созаемщика. Для этого нужно:
Заключить соглашение о разделе имущества, где вы отказываетесь от доли в квартире и обязательств по ипотеке.
Подать это соглашение в банк для изменения кредитного договора (переоформления ипотеки на одного заемщика).
Банк проверит платежеспособность бывшей жены и примет решение.
Продажа квартиры и погашение ипотеки
Если бывшая жена не может самостоятельно платить ипотеку, возможно, стоит продать квартиру и погасить кредит. После этого вы оба будете свободны от обязательств.
Обращение в суд
Если договориться с бывшей женой и банком не получается, можно подать иск в суд:
Просить признать ипотеку и квартиру совместной собственностью и разделить долг и имущество.
Суд может определить, кто и какую часть долга должен выплачивать.
Однако банк по-прежнему может требовать выплаты с обоих созаемщиков, пока ипотека не погашена.
Реструктуризация или банкротство
Если платежи по ипотеке стали непосильными, можно рассмотреть реструктуризацию кредита или процедуру банкротства физического лица, чтобы уменьшить долговую нагрузку.
Важные моменты
Банк не обязан снимать вас с ипотеки без согласия всех сторон и проверки платежеспособности оставшегося заемщика.
Если бывшая жена официально не работает и банк не уверен в её платежеспособности, он скорее откажет в переоформлении.
Новый муж бывшей жены не влияет на ипотечные обязательства, если он не является созаемщиком.
Рекомендации
Попробуйте договориться с бывшей женой и банком о переоформлении ипотеки на неё одного (составьте соглашение, заверьте у нотариуса).
Если нет согласия, обратитесь к юристу для подготовки искового заявления в суд о разделе имущества и долгов.
Рассмотрите возможность продажи квартиры или реструктуризации кредита.

Здравствуйте!

Продать квартиру дочь, как собственник, может, но есть важные нюансы:

1. Несовершеннолетние дети зарегистрированы в квартире — это требует особого порядка действий.
Продажа квартиры, где прописаны несовершеннолетние, возможна только с согласия органов опеки.

2. Почему нужно разрешение опеки:
Закон защищает право детей на жильё. Продав квартиру без согласия опеки, можно столкнуться с признанием сделки недействительной.

3. Что потребуется для получения разрешения:

* Подтвердить, что после продажи дети получат другое жильё не хуже по условиям (по метражу, количеству комнат, состоянию).
* Предоставить документы на новое жильё (или предварительный договор покупки).
* Доказать, что права детей не ухудшаются (иначе опека откажет).

4. Что касается отца:
Он как совершеннолетний может быть просто уведомлён о продаже. Его согласие потребуется только если он собственник. Если он только зарегистрирован — его можно снять с регистрации в установленном порядке, но это отдельная процедура.

Итог:
Да, дочь может продать квартиру, но только через разрешение опеки в отношении несовершеннолетних сестёр. Иначе продажа будет невозможна.

Напишите мне в Вотсап, и я помогу разобраться, какие документы собрать и как быстрее получить разрешение опеки для продажи.

В данной ситуации квартира, приобретенная с использованием материнского капитала, имеет особый правовой статус.
Важно понимать, что при использовании материнского капитала в ипотечной сделке возникает обязанность по выделению долей в квартире. Однако это возможно только после полного погашения ипотечного кредита.
При разводе часть квартиры, оплаченная материнским капиталом, будет разделена следующим образом:
Доля маткапитала делится поровну между:
- несовершеннолетними детьми
- матерью
- отцом
- Остальная часть квартиры делится только между супругами

Пример расчета: если маткапитал составил 10% от стоимости квартиры, то эти 10% будут разделены на четверых (если есть двое детей), а оставшиеся 90% - между бывшими супругами.

После развода вы остаетесь единственным заемщиком по ипотечному договору, так как поручителей не было. Однако это не отменяет обязанности по выделению долей после погашения кредита.

Важно знать, что продать такую квартиру до погашения ипотеки практически невозможно, так как детские доли должны быть выделены в течение 6 месяцев после выплаты долга банку.

Рекомендация: для защиты своих интересов рекомендуется:
Уточнить точную сумму маткапитала в сделке
Подготовить соглашение о разделе имущества
Вести документацию по всем платежам по ипотеке
При необходимости обратиться в суд для определения долей
Юридически значимый момент: даже после развода вы обязаны дождаться погашения ипотеки для выделения долей, иначе это будет нарушением прав несовершеннолетних детей.

Здравствуйте. Развод сам по себе не влияет на процентную ставку по ипотеке — ставка определяется банком и условиями кредитного договора. Однако после развода банк может пересмотреть условия, если изменится плательщик или увеличится риск невыплаты. Если ипотека оформлена на двоих, важно уведомить банк об изменениях в платежеспособности сторон. Оставьте, пожалуйста, отзыв о консультации.

Руслан, при разводе с ипотекой, в которую вложен материнский капитал, важно понимать следующие ключевые моменты:
Отказ от ипотеки и продажа квартиры:
Отказаться от ипотеки в одностороннем порядке невозможно. Если вы хотите прекратить ипотечные обязательства, квартира действительно может быть выставлена банком на продажу для погашения долга, но это происходит либо с вашего согласия, либо через судебные процедуры при невыполнении обязательств. При разводе ипотека и долг по ней остаются обязательствами супругов, если не будет иного соглашения или решения суда.
Возврат материнского капитала:
Материнский капитал, направленный на погашение ипотеки, вернуть в денежной форме нельзя. Эти средства считаются целевыми и вложенными в улучшение жилищных условий семьи. Если квартира продаётся и ипотека погашается, возврат материнского капитала государству не предусмотрен, даже при разводе.
Раздел имущества с ипотекой и маткапиталом:
По решению Верховного суда РФ, имущество, приобретённое с использованием материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность супругов и детей, и раздел долей возможен даже при наличии ипотеки. При этом согласие банка для выделения долей не требуется, но ипотечные обязательства сохраняются и должны исполняться всеми собственниками совместно.
Практические рекомендации:
Если вы хотите выйти из ипотечного договора, обсудите с банком возможность рефинансирования или переоформления кредита на одного из супругов.
При невозможности договориться - вопрос решается через суд.
При продаже квартиры банк первым получает деньги для погашения долга, остаток делится между собственниками согласно их долям.
Материнский капитал остаётся вложенным в жильё и не возвращается государству.
Таким образом, отказаться от ипотеки просто так нельзя, и материнский капитал не возвращается. Квартира остаётся в залоге до полного погашения кредита, а ипотечные обязательства распределяются между супругами. Для решения вопросов с ипотекой при разводе рекомендуется проконсультироваться с юристом и банком для выработки оптимальной стратегии.