По закону о долевом строительстве застройщик обязан передать квартиру в срок, указанный в договоре долевого участия. Как только этот срок прошёл, а акт приёма-передачи так и не подписан, у дольщика автоматически возникает право на неустойку за каждый день просрочки, и никаких дополнительных заявлений для этого подавать не нужно — требовать её можно сразу в претензии, а затем и в иске. Важно: с 1 января 2026 года очередной мораторий на неустойку, действовавший с 22 марта 2024 по 31 декабря 2025 года, закончился — и теперь неустойка за просрочку в 2026 году считается в полном объёме, без действовавшего ранее потолка в 7,5% годовых.
ФОРМУЛА РАСЧЁТА ПО СТ. 6 214-ФЗ
Закон даёт две ставки в зависимости от того, кто предъявляет требование. Если дольщик — гражданин, покупающий жильё для личных нужд, а не для предпринимательства, неустойка считается по формуле: 1/150 от ключевой ставки Центробанка, действовавшей на день исполнения обязательства, умноженная на цену договора и на количество дней просрочки. Если же дольщик — юридическое лицо, применяется вдвое меньшая ставка — 1/300 за каждый день. Точную величину ключевой ставки на нужную дату легко посмотреть на сайте Банка России — она меняется и важно брать ту, что действовала именно в день, когда застройщик должен был передать квартиру по договору, а не на день фактической передачи или подачи иска.
При этом из расчёта нужно исключить три периода действия правительственных мораториев, когда неустойка не начисляется вообще: с 3 апреля по 31 декабря 2020 года, с 29 марта 2022 по 30 июня 2023 года и с 22 марта 2024 по 31 декабря 2025 года. Если период просрочки захватывает один или несколько таких периодов, дни внутри них просто выкидываются из общего количества дней, а за оставшиеся дни неустойка начисляется как обычно.
ПРИМЕР РАСЧЁТА БЕЗ КАЛЬКУЛЯТОРА
Допустим, цена договора долевого участия составляет 6 000 000 рублей, а застройщик должен был передать квартиру ещё в 2025 году, но фактически передал её только в 2026 году. Чтобы посчитать неустойку, нужно определить общее количество дней между датой, указанной в договоре, и датой фактической передачи, вычесть из них дни, попавшие в период моратория по 31 декабря 2025 года, и отдельно посчитать дни уже в 2026 году, когда мораторий больше не действует. За каждый день просрочки уже в 2026 году неустойка будет равна 1/150 от действовавшей на тот момент ключевой ставки, умноженной на 6 000 000 рублей. Суммы за каждый день складываются в итоговую сумму неустойки, которую и указывают в претензии застройщику.
ЧТО ЕЩЁ МОЖНО ВЗЫСКАТЬ КРОМЕ НЕУСТОЙКИ
Неустойка — не единственное, на что может рассчитывать дольщик. Как к потребительскому спору, к таким отношениям применим Закон о защите прав потребителей: если застройщик не удовлетворил требование из претензии добровольно, суд вправе дополнительно взыскать штраф в размере 50% от всей присуждённой суммы в пользу дольщика, а также компенсацию морального вреда, даже если она не была заявлена отдельно в претензии. Поэтому направить письменную претензию застройщику стоит в любом случае, даже если кажется, что он всё равно откажется платить добровольно.
КОРОТКИЙ ВЫВОД
С 2026 года взыскание неустойки с застройщика снова стало выгодным для дольщика — мораторий, который существенно снижал суммы последние два года, больше не действует. Главное при расчёте — правильно определить период просрочки, исключить из него все три периода мораториев и взять точную ключевую ставку на нужную дату. Ошибка в любом из этих параметров заметно скажется на итоговой сумме, поэтому при серьёзных суммах имеет смысл перепроверить расчёт перед подачей претензии или иска.
Если статья была полезной — поставьте лайк и поделитесь ею с теми, кто сейчас ждёт квартиру от застройщика с просрочкой. Подписывайтесь, чтобы не пропустить другие важные разборы: мы стараемся регулярно и простым языком рассказывать о вещах, которые волнуют многих, но редко объясняются понятно.
