@Эта статья написана по просьбе подписчика в моем ТГ- канале. Поэтому не исключено дублирование с другим источником.
Вчера был запрос от подписчика: “Здравствуйте. Пожалуйста сделайте публикацию о покупке парковочного места. На что обязательно обратить внимание при покупке, риски и т. д.” Вопрос актуален и сделки такие часто происходят, в т.ч. с целью сдачи в аренду. Поэтому решила опубликовать (а то всё про жилую недвижимость пишу😊)
Покупка машино-места в подземном паркинге. Скрытые риски. Главные проблемы и как их избежать
1. А оформлено ли право собственности?
Да, и такое может быть и выставляться на продажу. Машино-место не имеет отдельного кадастрового номера и часто учтено как часть общего имущества дома. НЕ ПОКУПАЕМ ТАКОЕ! НЕ ФАКТ, ЧТО БУДЕТ ПОЛУЧЕНО СОГЛАСИЕ БОЛЬШИНСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖК НА СДЕЛКУ.
Важно! Продавец (застройщик/УК) не имеет права продавать его как самостоятельный объект. Регистрация права в Росреестре невозможна. Запросите выписку из ЕГРН — в ней должно быть указано назначение: «Машино-место», кадастровый номер; границы (координаты).
2. Несоответствие границ
В договоре указано место 3х6 м, но реально — 2.8х5.5 м (ваш авто может не войти по габаритам). Как избежать? Требуйте техплан с координатами и лично замерьте рулеткой перед покупкой (что и делают у меня покупатели).
3. Споры с соседями. Типичные конфликты. Захват части вашего места (шины, открытые двери), стихийная парковка, повреждение авто при маневрировании в узком проезде.
Решение: Заключите соглашение о порядке использования с УК/соседями (на моей практике не было такого, но такая рекомендация в принципе общего характера).
4. Завышенные коммунальные платежи.
Что включают: Электроэнергия (освещение, вентиляция), уборка, ремонт лифтов/рам, охрана. Проблема: УК может начислять по «коммерческим» тарифам .
5. Налоги и страховка
Налог на имущество: 0.1–0.3% от кадастровой стоимости (даже если место не используется). Страховка: Не входит в полис авто — нужно отдельно страховать от затопления, падения конструкций.
6. Наличие заключенного договора аренды на машино – место.
Помним, что права и обязанности по договорам аренды переходят на нового собственника. Проблема в том, что краткосрочные договоры аренды в Росреестре не регистрируются. Поэтому здесь в помощь приходят правильные формулировки в договоре купли – продажи. Что касается технических проблем: Протечки и отсутствие вентиляции.
Последствия:
- Коррозия кузова;
- Плесень в салоне.
Проверка перед покупкой:
- Осмотрите потолок/трубы (рыжие подтёки — признаки ржавчины);
- Узнайте, работает ли система осушения воздуха.
- Неудобный подъезд.
Критические недостатки:
- Крутые виражи;
- Низкие потолки (менее 2.2 м);
- Колонны, ограничивающие обзор.
Совет: Проехать весь путь по паркингу с заездом и выездом на «своё» место на личном авто.
Совет перед покупкой машино-места
- Базовая проверка: Выписка из ЕГРН (кадастровый № + статус) – основа основ. А также смотрим наличие арестов, ограничений, обременений, сколько лет в собственности (важно, потому что чаще всего продавец просит занижение в договоре купли – продажи); Технический план с границами;
- Дальнейшая проверка – Проверка собственника на юридические риски и анализ сопутствующих документов. Это и долги, и банкротство, и суды, и взаимосвязи по бизнесу, а также прочие юридические риски, которые могут выявиться в ходе проверки и требующие более детального анализа. Смотрим документ – основание (по какой сделке зарегистрирована собственность), проверяем произведенные расчеты по предыдущей сделке и иные проверки в случае необходимости.
- Осмотрите место лично: Замерьте габариты; Проверьте вентиляцию, освещение, состояние пола; Убедитесь, что соседние места не мешают парковке. Узнайте о платежах: Запросите у УК расшифровку коммунальных платежей за последний полгода – год.
- Заключите договор купли-продажи с включением пунктов, способных вас защитить, например, «Продавец обязан передать машино-место в границах техплана» и прочие юридические формулировки (юристы владеют этой информацией). Укажите ответственность, убытки, возможность расторжения договора и пр.
Когда покупать не стоит
- ❌ Нет кадастрового номера (если ЖК функционирует и введен в эксплуатацию см. п.1 и пункт ниже)
- ❌ Продавец — ТСЖ/УК (без согласия собственников дома, а получить нереально).
Покупать с осторожностью, если Место уже арендуется третьим лицом (срок аренды может быть 1–5 и более лет). Альтернатива покупки машино – места – это долгосрочная аренда. Весьма популярна сейчас, НО! Если имеется квартира у вас в этом ЖК и продавать её не планируете, рассмотрите конечно покупку паркинга.
ВСЁ ВЫШЕПЕРЕЧИСЛЕННОЕ КАСАЕТСЯ УЖЕ СУЩЕСТВУЮЩИХ ОБЪЕКТОВ В НАТУРЕ. НО ЕСТЬ ТАКЖЕ ОБЪЕКТЫ ПО ДДУ И ПЕРЕУСТУПКЕ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ, Т.Е. НЕ ВВЕДЕННЫЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ (КАДАСТРОВОГО НОМЕРА НЕТ). ЗДЕСЬ СОВЕРШЕННО ДРУГИЕ АЛГОРИТМЫ (не измерить, не физически не пощупать и пр.). В ЭТИХ СЛУЧАЯХ ЮРИДИЧЕСКАЯ РАБОТА УСЛОЖНЯЕТСЯ И ОСТАНАВЛИВАТЬСЯ НА НЕЙ В ПОСТЕ НЕ БУДУ.
Р.s. Риски мошеннических действий как со стороны застройщика, так и продавца никто не отменял. 214 ФЗ и эскроу счета могут в некоторых случаях не применяться. У меня рекомендация одна – не занимайтесь самодеятельностью и привлекайте профильного юриста, даже для составления, казалось бы, “простого договора аренды”
Юристы по Недвижимости
Медников Вадим Александрович
Юрист прошел модерацию
Агасиев Вадим Фархатович
Юрист прошел модерацию
Шачнев Андрей Евгеньевич
Юрист прошел модерацию
Салманова Севилья Рафаэлевна
Продвижение профиля
Адвокат прошел модерацию и использует продвижение профиля
Савельев Денис Вячеславович
Адвокат прошел модерацию
Процко Ольга Михайловна
Юрист прошел модерацию
Иванова Елена Александровна
Юрист прошел модерацию
Двухэтажный паркинг 150 мест. Все места в долевой собственности. 90 мест принадлежит одному человеку (нижний этаж), который решил продать свои доли некоему ООО. Хозяин этого ООО собирается делать на этом этаже дитейлинг. Разрешается ли производить такие действия и чем это грозит остальным дольщикам. Да и ещё ООО ставит свою управляющую компанию.
Здравствуйте.
Действия по продаже долей в паркинге и последующее использование их для организации дитейлинга, а также создание управляющей компании ООО, могут быть законными, но требуют соблюдения ряда условий. Основные риски для остальных дольщиков связаны с возможным нарушением их прав на общее имущество, изменением целевого назначения паркинга и потенциальным ухудшением условий его использования.
Правовой статус паркинга и его частей:Общее имущество: Проезды и проходы в подземном паркинге, а также несущие конструкции, как правило, относятся к общему имуществу всех собственников машино-мест. (См. п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).Машино-места: Сами машино-места являются объектами недвижимости, находящимися в долевой собственности. (См. ч. 3 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).Продажа долей: Собственник 90 мест вправе продать свои доли другому лицу или организации, если это не нарушает права других сособственников и не противоречит законодательству. (См. ст. 209 Гражданского кодекса РФ).
Организация дитейлинга и управляющей компании:Изменение целевого назначения: Использование парковочного этажа для дитейлинга может быть расценено как изменение целевого назначения общего имущества, что требует согласия всех дольщиков. Если паркинг является частью многоквартирного дома, то такие действия могут нарушать нормы жилищного законодательства. (См. п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).Создание управляющей компании ООО: ООО может выступать в качестве управляющей организации, но его деятельность должна соответствовать законодательству и договору управления, если таковой имеется. Если ООО является собственником большинства мест, оно может иметь существенное влияние на управление паркингом.
Риски для остальных дольщиков:Нарушение прав на общее имущество: Организация дитейлинга может привести к использованию общих проездов и проходов в целях, отличных от парковки, что может нарушать права других собственников. (См. ст. 247 Гражданского кодекса РФ).Ухудшение условий использования: Деятельность дитейлинга может сопровождаться шумом, запахами, использованием химических веществ, что может негативно сказаться на условиях использования паркинга остальными собственниками. (См. п. 1 ст. 287.4 Гражданского кодекса РФ).
Финансовые риски: Новая управляющая компания может установить необоснованно высокие тарифы на содержание паркинга, что приведет к увеличению расходов для остальных дольщиков. (См. ст. 247 Гражданского кодекса РФ).Изменение конструкции: Если в процессе организации дитейлинга будут затронуты несущие конструкции паркинга, это может создать угрозу безопасности и потребовать демонтажа. (См. ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
Возможные варианты действий и последствия:Согласование с собственниками: Любые существенные изменения в использовании общего имущества паркинга, включая организацию дитейлинга, должны быть согласованы с остальными собственниками машино-мест. Это может быть оформлено через общее собрание собственников. (См. п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).
Обращение в контролирующие органы: Если действия нового собственника или управляющей компании нарушают законодательство (например, санитарные нормы, правила пожарной безопасности, права других собственников), остальные дольщики могут обратиться с жалобами в соответствующие органы (Роспотребнадзор, МЧС, жилищную инспекцию, прокуратуру). (См. материалы по вопросам 5 и 11).Судебная защита: В случае невозможности урегулировать спор путем переговоров или обращения в контролирующие органы, дольщики имеют право обратиться в суд с требованием устранить нарушения их прав. (См. ст. 304 Гражданского кодекса РФ).