Продажа долей
Добрый день. После развода с мужем делим имущество . У ребёнка есть своя доля в квартире . Когда закончится раздел , я бы хотела продавать свою долю и долю ребёнка, с предоставлением ему другой доли . Знаю, что нужно делать это через органы опеки . Вопрос такой, нужно ли мне для этого согласие бывшего мужа , так как он будет против ? И нужно ли мне через суд определять место жительства ребёнка со мной , так как после развода сын живет по умолчанию со мной.
Добрый день!!! Здравствуйте. Ситуация требует разделения на два юридических аспекта: определение места жительства ребенка и получение разрешения органов опеки на продажу его доли.
1. Определение места жительства
Если после развода ребенок фактически проживает с вами, вы обеспечиваете ему уход, он посещает школу или детский сад по вашему месту жительства, а спора о месте проживания между вами и бывшим мужем нет, то обращаться в суд для определения места жительства не обязательно.
Согласно статье 65 Семейного кодекса РФ, место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. Если такого соглашения (в том числе устного) достаточно для текущей жизни, суд не нужен. Иск об определении места жительства подается только тогда, когда возникает спор, бывший муж пытается забрать ребенка к себе или чинит препятствия в воспитании. Однако наличие судебного решения существенно упрощает взаимодействие с органами опеки, так как снимает любые сомнения в вашем статусе законного представителя, проживающего с ребенком.
2. Продажа доли несовершеннолетнего и согласие бывшего мужа
Здесь ситуация сложнее. Для продажи недвижимости, принадлежащей ребенку, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Органы опеки действуют исключительно в интересах ребенка.
Согласие бывшего мужа: По закону (ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 21), Если родитель действует один, органы опеки обязаны уведомить второго родителя о планируемой сделке. Бывший муж имеет право заявить возражения. Если он официально выразит несогласие, органы опеки почти наверняка откажут в выдаче разрешения, чтобы избежать риска нарушения прав ребенка. В этом случае вам придется обращаться в суд с иском «о даче предварительного разрешения на отказ от права преимущественной покупки / на совершение сделки». Суд будет оценивать не мнение отца, а выгодность новой доли для ребенка. Если новая доля очевидно лучше старой (например, больше по площади, находится в лучшем районе или более дорогом ЖК, условия проживания улучшаются), суд встанет на вашу сторону и разрешит сделку без согласия отца. Но судебный процесс займет от 2 до 4 месяцев.
Условия органов опеки: Опека даст разрешение только при условии приобретения ребенку *альтернативной* доли в другом жилье. Простое выделение доли деньгами на счет ребенка допускается крайне редко (обычно только при переезде семьи в другой регион или страну). Новая доля должна быть соразмерна прежней или дороже. Как правило, опека выдает разрешение только тогда, когда новое жилье уже подобрано, аванс внесен (или сделка альтернативная — продажа и покупка происходят одновременно).
Материнский капитал: Важный нюанс, который часто упускают. Если квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, доли должны быть выделены всем членам семьи, включая бывшего мужа (если сертификат получен в браке). Вы не сможете продать долю ребенка, пока не определите судьбу доли бывшего супруга и не получите его согласие как сособственника жилья (по правилам статьи 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки). Более того, обязательство по выделению долей детям сохраняется даже после развода.
Продажа совместной с мужем доли. Что касается вашей собственной доли (приобретенной в браке), она является совместно нажитым имуществом. После завершения раздела у вас будет личное право собственности на нее. Для ее продажи вам потребуется лишь письменно предложить бывшему мужу выкупить эту долю (соблюдение права преимущественной покупки по ст. 250 ГК РФ). Его отказ или отсутствие ответа через месяц дадут вам право продать долю любому другому лицу. Согласия мужа здесь не нужно, но процедура уведомления обязательна.
Резюме:
Судебное определение места жительства сейчас необязательно, если есть фактическое проживание и нет активного спора. Без согласия бывшего мужа обойтись можно, но вероятнее всего это потребует обращения в суд уже на этапе получения разрешения от опеки. Начать стоит именно с подбора встречного варианта жилья и консультации в ваших органах опеки — они подскажут свои внутренние требования к документам.
Для продажи доли несовершеннолетнего ребенка обязательно предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 Ст. 37 ГК РФ, ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ). Без него сделка может быть признана недействительной.
Что касается согласия бывшего мужа, то закон не требует обязательного согласия второго родителя на продажу доли ребенка, если орган опеки дал разрешение. Однако нотариус может запросить такое согласие, и его отсутствие может быть расценено как основание для приостановления регистрации сделки. На практике проще получить письменное нотариальное согласие отца. Если он отказывается, можно обратиться в суд для получения разрешения на продажу без его согласия.
Определять место жительства ребенка через суд отдельно не требуется. Если после развода ребенок фактически проживает с вами и отец не оспаривает это в суде, ваше место жительства считается местом жительства ребенка в силу закона (ст. 65 СК РФ). Для органов опеки будет достаточно документа, подтверждающего ваше совместное проживание (например, справка с места жительства). Отдельное судебное решение о месте жительства ребенка для продажи его доли не нужно.
Да, для продажи доли ребенка потребуется предварительное разрешение органа опеки; при этом на практике опека обычно требует волеизъявление обоих родителей, если отец не лишен и не ограничен в родительских правах. Его несогласие может препятствовать получению разрешения, но само по себе не означает, что вопрос нельзя решить через суд. Определять место жительства ребенка через суд не обязательно, если между родителями нет спора: ребенок фактически может проживать с вами. Если отец заявит спор о месте жительства, тогда этот вопрос придется решать отдельно по ст. 65 СК РФ. При продаже доли ребенка взамен необходимо предоставить имущество, не ухудшающее его имущественное положение.
Да, согласие бывшего мужа (как отца ребенка) для органов опеки обязательно, даже если вы разведены. Если он откажется подписывать заявление, опека, скорее всего, выдаст отказ, который вам придется оспаривать через суд.
При этом отдельно определять место жительства ребенка через суд только ради сделки не нужно. Однако наличие судебного решения или нотариального соглашения о месте жительства может существенно помочь вам при возникновении споров с бывшим супругом в органах опеки.
Планируете ли вы покупать новое жилье в ипотеку, или это будет прямая покупка на наличные/средства от продажи?
Здравствуйте. Соглашусь с ранее данным комментарием, что согласие не только нужно для продажи, но и его отсутствие/отказ можно оспорить в суд.
Но не забудьте, БМ как собственник вправе долю купить, ему нужно отправить уведомление о намерении продать свою долю и долю ребенка.
И еще, для продажи долей нет необходимости определять место жительства ребёнка, а если взысканы алименты оно по факту уже определено.
Удачи. С уважением, юрист Анушина Анастасия.
Всегда рада помочь! Буду признательна за отзыв!
