Бударагин Александр Александрович
Добрый день!
Ваша ситуация достаточно сложна из-за нескольких факторов: наличия ипотеки на доме брата, участия несовершеннолетнего ребенка в праве собственности на вашу текущую квартиру, а также вашей плохой кредитной истории и неофициальных доходов, препятствующих получению одобрения банка.
Рассмотрим возможные варианты действий с учетом всех деталей:
1. Основные препятствия и их последствия:
Отказ банка: Банк-залогодержатель не даст разрешение на переоформление ипотечного договора на вас или вашу жену, а также на включение вас в состав залогодателей/созаемщиков из-за плохой кредитной истории и неофициальных доходов. Это означает, что вы не сможете стать сособственниками дома брата, пока ипотека не будет погашена, или пока банк не изменит свою позицию (что маловероятно при текущих условиях). Любое изменение собственника заложенного имущества требует согласия залогодержателя (банка) в соответствии со статьей 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Доля несовершеннолетнего ребенка: При продаже квартиры, где собственником доли является несовершеннолетний ребенок, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Орган опеки и попечительства строго следит за тем, чтобы жилищные условия ребенка не ухудшались, и его имущественные права были защищены. Как правило, требуется приобретение в собственность ребенка равноценной или улучшенной доли в другом жилом помещении (пункты 2 и 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Простое право проживания в доме брата не будет считаться равноценной заменой собственности.
2. Возможные варианты действий:
Учитывая, что вы не можете стать сособственниками дома брата из-за отказа банка, и ребенку нужна собственность, вам придется рассмотреть следующие сценарии:
Вариант 1: Ребенок получает долю в доме брата (наиболее сложный, но позволяет всем переехать в один дом)
Этот вариант является наиболее желаемым для вас, так как позволяет всей семье переехать в новый дом, но он сопряжен с серьезными трудностями, связанными с банком и органами опеки.
Шаг 1: Согласование с братом. Ваш брат должен быть согласен выделить долю в своем доме вашему несовершеннолетнему ребенку.
Шаг 2: Получение согласия банка. Поскольку дом находится в ипотеке, любое изменение собственника (даже частичное, в пользу ребенка) требует согласия банка. Вам необходимо обратиться в банк с официальным запросом о возможности выделения доли несовершеннолетнему ребенку в заложенном имуществе. Банк может отказать, если посчитает, что это увеличивает его риски. Однако, согласно судебной практике, наличие обременения в виде ипотеки не всегда является основанием для отказа в определении долей детей, особенно если это связано с улучшением жилищных условий (пункт 4 статьи 335, абзац 1 пункта 2 статьи 346, пункт 2 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации). Тем не менее, банк может выдвинуть свои условия.
Шаг 3: Получение разрешения органа опеки и попечительства.
Вам необходимо подать заявление в орган опеки и попечительства о разрешении на продажу доли ребенка в вашей текущей квартире с условием приобретения доли в доме брата.
Орган опеки будет оценивать, не ухудшаются ли жилищные условия ребенка. Наличие ипотечного обременения на новой доле может вызвать вопросы у опеки. Вам придется доказать, что условия проживания ребенка улучшатся (например, дом значительно больше, комфортнее, чем текущая квартира), и что интересы ребенка будут защищены, несмотря на ипотеку. Возможно, потребуется выделить ребенку долю большего размера или стоимости, чем та, что у него была в квартире.
Орган опеки может потребовать гарантий от брата (как собственника и заемщика), что он будет надлежащим образом исполнять свои обязательства по ипотеке.
Шаг 4: Оформление сделок.
Если все согласия получены, вы продаете свою текущую квартиру.
Брат оформляет передачу доли в доме вашему ребенку (например, по договору дарения). Сделки по отчуждению долей в праве собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению (пункт 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Вы возвращаете брату 1 миллион рублей, который вы ранее вложили, и договариваетесь о вашем участии в дальнейших платежах по ипотеке (это будет ваша личная договоренность с братом, не затрагивающая банк).
Вариант 2: Ребенок получает долю в другом, не обремененном ипотекой, жилье, а вы проживаете в доме брата по соглашению (более реалистичный, но ребенок не будет собственником дома, в котором живет)
Если вариант 1 окажется невозможным из-за отказа банка или органа опеки, вам придется разделить вопрос собственности ребенка и вашего проживания.
Шаг 1: Продажа вашей текущей квартиры и обеспечение доли ребенка.
Вы продаете свою текущую квартиру.
Получаете разрешение органа опеки и попечительства на продажу доли ребенка. Взамен вы либо приобретаете для ребенка долю в другом жилом помещении, которое не находится в ипотеке (например, у родственников, если есть такая возможность), либо (что менее вероятно, но иногда допускается опекой) кладете денежные средства от продажи доли ребенка на его счет в банке.
Шаг 2: Формализация проживания в доме брата.
Вы с братом заключаете договор, регулирующий ваше проживание в его доме. Это может быть договор безвозмездного пользования (ссуды) или договор найма (если вы будете платить за проживание).
Вы можете зарегистрировать свое право постоянного пользования домом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в виде обременения. Это даст вам более надежную гарантию проживания, но не право собственности (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вы возвращаете брату 1 миллион рублей и договариваетесь о вашем участии в его ипотечных платежах и коммунальных расходах.
